2018年のマンション価格予想

今年も早2017年10月中旬となりました。
衆議院総選挙が終われば、見えてくる師走の冷たい風。
その風は、来年をどのように連れてきてくれるのでしょう。

ここでは、今年特に多くなってきた購入者のマンション購入時スタイルの変化が、来年以降どのようにマンション売却現場を形成するのかを交え、考察してみたいと思います。

これからの中古マンション市況を探る。

今、中古マンションはお笑い人気タレントのギャグではないですが、空前絶後の売買環境にあります。

2012年(平成24)末の第二次安倍政権発足前後から始まるアベノミクスにより、中古マンション売買は今までにない位の活況を呈してきました。
2017年10月の今、レインズの発表によるとまだ首都圏全体のマンション価格はその上げ幅は小さくなったものの上がり続けています。
さて、この状況、いつまで続くのでしょう。

誰もがこれからの中古マンション市況を注視しておられるのではないでしょうか。
という事で、ここでは、2017年10月以降2018年の中古マンション価格の推移について憶測していきたいと思います。

さて、マンションの価格はどのような要素で決まっているのかを今一度確認してみましょう。

中古マンションの物件としても価格形成要因

①土地ブランド
②マンションブランド
③地盤の特性や災害リスク
④マンション築年数
⑤マンション管理状況

その他要因として最近の傾向は、駅からの距離や所要時間があります。
最寄駅から徒歩にして1分遠くなるごとに下がる成約単価は、どの地域も年々大きくなる傾向にあります。
このことは駅からの距離によって中古マンションの価格格差が年々拡大していることを意味します。
なぜ、そのようになってきているかはちゃんとした理由があります。
中古マンションを既存在庫戸数としてみた場合、駅徒歩1分遠くなるごとに何倍も多くなり、購入者は選べる数が駅からの所要時間とともに何倍にもなる事にあります。
中古マンションストック数(在庫数)は年々増え続け減ることは有りません。
しかし、人口も、世帯数もこれから先は減る一方なのです。

マンション在庫

これからマンション市況に影響する要因

①経済政策
②新築マンション供給数
③人口、世帯数の推移
④国内外の政治経済の状況

これからの中古マンション市況に影響を及ぼす上記4つの要素を挙げましたが、そのいづれをとっても今現在が一番良い時点と言えます。これからは厳しい環境となりそうなのです。
その結果、中古マンションの価格が今後全体的に上昇することは無いと言えます。
中古マンションの価格を形成するものとして先に挙げた6つのマンション個別要因と4つの環境的要因で今までのマンション市況は形成されてきました。
しかも平成25年から始まったアベノミクスなどの経済政策により、マンション価格を上昇させてきたのは大幅な金融緩和による低金利政策によるところが大きかったのです。
しかし、平成28年6月を底として、徐々に上がりつつある金利のさらなる金利引き下げが見込めないことは明かです。

今、中古マンション価格は徐々に勢いは減退したものの、まだ価格上昇が続いています。
これは、マンション用地の不足、建築費の高騰、インバウンド需要によるホテル建設需要が重なり新築マンション供給数が少なく調整されていることによるところが多きいとも言えます。
今まで、中古マンションは新築マンション供給数減と住宅ローンの低金利、投資商品としての流通などで活況が続いてきました。
また、国内外の政治経済情勢も安定的であることもあります。
これら中古マンション売買市況に良い状況があることにより、年内の23区の中古マンション価格は表向きには横ばい傾向で移行すると思われます。
しかし、その内実は既にマンション個別による「上昇」「横ばい」「下落」という色分けがより濃くなってきているのです。

スマホの普及とマンション売買環境の変化

そんな中、マンションを買いたいと探す時間は以前よりも時間をかける傾向があります。

スマホの登場とともにその時間は長くなる傾向に有るのです。

スマホの登場とともにマンション購入の手段は、不動産業者主導からスマホへシフトチェンジしています。

その結果、影響を受けていることが購入までの所要時間です。

スマホ登場前には、マンション購入にかける時間平均は2週間から1カ月ほどというのが一般的でした。
しかし、現在は物件をじっくり見ようという方が増えており、平均すると3カ月ほど中には1年かけてじっくり探すという方もいます。
スマホ登場前は、中古マンションの物件情報取得は不動産事業者の店舗まで出向き手に入れることが主流でした。
購入希望者は営業スタッフに希望するエリアや予算を伝え、薦められた物件を5~6件ほど内覧して、気に入った物件を絞り込んでいくというプロセスをたどってマンションを購入していたのです。

しかし、ネットとスマホが普及した現在、こうした情景は一変したのです。
購入希望者はスマホで中古マンションの情報を自分で集め、条件に合う物件の中から気に入ったものを絞り込みます。
その後はじめて物件掲載している不動産事業者に直接アクセスしてきます。

購入者の行動変化

また今では、マンション購入時に仲介手数料を魅力的にしているコーラルなどの不動産業者に問い合わせされ、お得に購入されるスタイルも定着し始まてきました。

スマホ登場前は不動産業者と仲良くなり、物件情報を優先的に届けてもらう=網を張るスタイル こそが購入で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットがその役割を果たしてくれるようになり、「一本釣りスタイル」に変わってきたのです。

2018年のマンション売買スタイル

これからは、間違いなく スマホを活用した物件情報取得スタイル=一本釣りスタイル になる事でしょう。

最近、コーラルではマンション購入条件がピタリとはまれば、即断即決で購入されるお客様も少なくありません。
見学予約から内覧、購入決断までわずか1日という方もいます。

これはあくまで一例にすぎません。

とはいえ、ネットを活用しマンション購入時にミスしない間違えない購入知識武装された方が、マンション販売情報はスマホを活用して毎日、慎重に調べ、これだという物件が出てきたら「一本釣りスタイルの即買い」が今後も増えるのではないでしょうか。

このような中古マンション購入者の購入スタイルの変化とマンションを取り巻く市況の変化は、マンション購入現場を一変させるには十分なエネルギーがあります。

購入者の知識武装と、スマホ活用によりマンション売買現場は大きな変化を迎えています。

購入希望者は、ネットでマンション情報を隅から隅まで見て、確認しています。
その結果、マンションの選別がより明確になります。

これから先のマンション売買現場で言えることは、売れるマンションと売れないで残るマンションの2極化現象がはっきりしてくるという事です。

その時、購入者は選び放題なマンション在庫があるのです。

さて、あなたのマンションはどのようなマンションでしょう。