そのマンション、一戸建ては購入時住宅ローンが利用できる?

新築、中古住宅にかかわらず、マイホームを購入する人のおおよそ90%の方が、住宅ローンを組むといわれています。
特に、現在、住宅ローンは史上最低金利ということもあり、また住宅ローン減税も利用できることもあり、現金を持っていても住宅ローンを利用する人が増えています。
そして、住宅ローンは長期で組むほど毎月の支払いも楽なので、30年、35年と少しでも長く組む人が多いのも特徴です。
そんな住宅ローンですが、どんな物件でも利用できるとは限りません。
ここでは、利用できない物件とはどんな物件なのかに焦点を当て説明しています。


住宅ローンが使えない物件とは

住宅ローンとは、、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことで、
そもそも住宅物件しか利用できません。
例えば、賃貸用のアパートや投資用マンションには住宅ローンは利用ないということです。
では、住宅物件であればどんな物件の融資できるのでしょうか?

一戸建て住宅や古いマンションのなかには、まれに住宅ローンが利用できない物件があります。

以下ではそんな住宅ローンが利用できない物件についてみていきましょう。

1.建ぺい率・容積率がオーバー、接道義務に違反(道路に2m以上接していない)など建築基準法およびその他の法令に合致していない物件。

建物が、建築基準法に適合していない場合は基本融資は受けれません。
建物は建てる場合、通常、建築確認を受けて建築されます。
その場合、建築確認済症証と検査済証の交付を受けていると思いますが、新築一戸建ての場合は、建築確認済症証と検査済証双方必要です。
ただ、中古一戸建ての購入の場合の融資には絶対に必要ということはありません。
中古一戸建ての中には、建築時は建築基準法に適合していても、その後の法改正により、現在の法には適合しなくなってしまったものもあります。
このような物件を既存不適格物件と言っていますが、このような物件も融資は厳しくなりますので注意が必要です。

ただし、建ぺい率や容積率オーバーについては、必ずしも厳格ではなく、数%程度のオーバーなら融資に応じてくれる銀行があります。

2.増築部分が未登記である。

住宅ローンでは、金融機関は登記面積と固定資産評価証明書の面積をチェックします。
または、建物図面の形と、現地の建物の形が一致するかをチェックしています。
もしもそこに相違がある場合は、なぜその相違があるのかを調べます。
もしもそこで、増築未登記部分があった、もしくは増築ではないけれども未登記の部分があった、という場合には、
その登記を済ませないと、住宅ローンを実行してくれないということがあります。
登記をした結果、建ぺい率・容積率がオーバーになる場合には上記でも説明した通り建物が建築基準法に適合しなくなる場合は基本融資は受けれなくなります。
ただ、登記には費用がかかります。
登記による不都合が生じないよう、事前によく打ち合わせをしておく必要があります。

登記をする場合、まず表示登記というものをします。
「その建物が存在します」という登記です。
そしてその存在が誰の持ち物なのかという登記が、所有権の登記です。
本来は売主が売却を開始する際に、その所有権の登記まで済ませ、もともと登記のあった部分と一緒に所有権移転するのが本来の形です。

建物未登記部分について表示登記をする。 → 所有権保存登記をする。(ここまでは売主が行う。) → 買主へ所有権移転登記する。

という流れになります。
この場合には登記が3回行われることになり、当然その登記手数料や登録免許税などの税金も3回分となります。

これを、
建物未登記部分について表示登記をする。 → 所有権保存登記をする。(ここまでは売主が行う。) → 買主へ所有権移転登記する。

というようにとすれば、登記手数料、登録免許税なども1回分減ります。
あくまでもこの方法は事前に金融機関が了解してくれる場合です。

住宅ローンを利用して購入する場合で、建物未登記の部分がある場合は、注意が必要です。

3.保留地の場合。

土地区画整理事業の保留地を購入する場合、保留地だと区画整理事業が全て完了するまで住宅ローンが組めないことがあります。
何故かと言うと、土地の登記ができないので抵当権を設定できないからです。

物件の販売担当者によっては、「提携ローン以外は無理です!」と言う場合もありますが、実際には全く融資が無理なことではありません。
住宅金融支援機構のフラットであれば、「保留地融資のご案内」 というページがあり、融資可能な区画整理事業のリストが掲載されていて、このリストの中に掲載されている事業の物件であればちゃんと住宅ローンを組むことができます。
ある程度の規模の区画整理事業は掲載されていますから、マンションや戸建てが建つような事業であれば大抵はいけると思います。

4.市街化調整区域の物件

市街化調整区域内に在る物件は、住宅ローンの対象としていないという金融機関が多いです。
住宅ローンの利用を認めている銀行でも、金額が相当減額されるケースもあります。
但し、市街化調整区域内の物件でも、開発・建築許可がおりる建物は対象となる金融機関もあります。

5.既存不適格物件

一戸建てやマンションを建築する当時は、その当時の建築基準法などの法令に適合するように建てられていたものの、
その後の法令改正等によって、容積率や建ぺい率などが変更になり、制限に適合しなくなってしまった物件があります。
これらを既存不適格物件と言います。
既存不適格物件は建築当時は法令に従っていたので、既存不適格の一戸建てやマンションは違法建築物というわけではありません。
よって、建て替えや修繕の義務はありません。
しかし、既存不適格物件は住み続ける分にはなんら問題はないのですが、売買時には既存不適格マンションであることが支障になることが有ります。
既存不適格物件になってしまうと、購入時の住宅ローンが利用しづらくなります。

こうした物件については、金融機関は原則として融資したがりません。
なぜ金融機関は融資しないかというと、住宅ローンの返済が滞る場合のことを考え融資をするからです。
当たり前のことですが、金融機関からすると、住宅ローンは〝お金を貸す〟ことであり、ローンの対象となっている物件に担保を設定します。
住宅ローンの返済が滞れば、公的方法(競売)などで担保物件を処分することがあります。
そのため、融資対象物件は住宅ローンの返済が滞ったとき処分しやすい物件であることが重要であり、法規制に抵触するものは売却しにくいと考えられているため融資には慎重になります。

金融機関が融資しないということは、売買の場合、買主は現金で購入するしかありません。
そのため買主は限定されますから、近隣相場より相当安価になることが考えられます。
現金で購入できたとしても、将来売却するときは困難を伴うことになりますから、相当覚悟して売買したほうがいいでしょう。

「既存不適格建築物」と「違反建築物」の違いは?

既存不適格建築物とは、新築時は法令制限等に適合状態だったものの、その後、用途地域などの変更や建築後に都市計画区域などの指定があったことなどによって、現存する建物が現在の建築基準法の規定に不適合となってしまった場合の建築物です。
既存不適格建築物については、原則として、現行法に適合していない規定に限り建築基準法の適用が除外され、そのままの存在が認められ撤去しなくていいとしています。また、増改築を行う場合も、一定の耐震性能を確保するなど、増改築に係る緩和措置に定める要件を満たせば存続が可能となります。

一方、違反建築物とは、はじめから道路に2m以上接していないなどの接道義務を満たしていなかったり、売主の不法な増改築によって現行の建築基準法に違反しているなどの建築物をとなります。
違反建築物は、法令等に基づく是正命令などを受ける可能性があり、是正命令に従わない場合強制撤去されることもあります。


築30年の物件は住宅ローンが組めない?

ところで、そんな住宅ローンも、あまりに古い中古住宅では組めないと考える人は多いようです。
なぜなら、木造住宅は20年間もたつと、当初の評価額の2割まで償却されるので、金融機関によっては担保価値をみない場合があるからです。
では、本当に築30年の中古住宅は、住宅ローンを組めないのでしょうか?
相当に古い一戸建てであっても、50年から実際の築年数を差し引いた期間は、住宅ローンが組めることがあります。

つまり、築30年の中古一戸建ての場合、およそ20年間のローンは組めるということですね。
但し、銀行によっては組めない場合もあるので、そこは前向きに取り組んでくれる銀行を当たるしかありません。

ところで、マンションの場合は、一戸建てとは事情が異なります。
つまり、相当に古い中古マンションの場合は、管理形態によって住宅ローンが組めたり、あるいは組めなかったりするのです。
例えば、管理会社に全部委託されたマンションなら、35年までのローンが組めるのに対し、住民による自主管理のマンションでは長期のローンは組めないことがあります。

要するに、マンションの管理方法によって、不動産の担保評価が異なるということです。

あなたが買いたい物件は築30年なのでローンは組めない・・と諦めないで、まずは仲介会社に相談にのってもらうことです。

コーラルは住宅ローンの手続きも、無償でサポート

購入時ほとんどの方が、住宅ローンは初めての経験となります。
そんなときでも、ローン手続きで戸惑うことがないよう、申し込みから融資の実行まで、無償でサポートしております。
コーラルでは、住宅ローンアドバイザーの有資格者や二級ファイナンシャル・プランニング技能士も数名在籍しておりますので、もし、住宅ローンで分からないことがあれば、気軽にお問い合わせください。
また、もし万一、ローンが通りにくい場合には、適切な金融機関の斡旋を行うなど、出来る限りのお手伝いをいたします。

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コーラル株式会社
代表 井上正子