マンションの所在が人気がない地域かどうか
①人気のある地域（エリア）ではないので、なかなか思うようには内見したい人はいない。
と不動産屋さんに言われ、価格見直しを提案されたことがある方は多くおられます。
でも、ホントに人気のある地域（エリア）ではないので、なかなか思うようには内見したい人はいないのでしょうか?
ここでは、この人気不人気についてみていきたいと思います。
在る場所による差
実は、マンションはその部屋の在る場所によっても内覧数に大きな差があります。
一戸建てと違い、駅からの距離や築年数（新築か中古か、中古の場合、築何年か？）、広さ、マンションブランド、管理具合などの要因に左右され、内覧数が大きく違ってきます。
それは、マンションは再建築がなかなか出来ないという現実問題があるため仕方ないことなのかもしれません。
しかし、ここにマンションならではの、もっと一戸建てとは違う大きな人気不人気要件が２つ出てきます。
それは、どのエリアにあるか、また所在階は?ということです。
まず第一に、中古マンションの内覧数は、エリアの人気度に大きく左右されるのですが、人気の有無は交通利便性、生活環境などによって左右されるともいえるのです。
そして、第二に所在階によっても内覧数に大きな違いが出てきます。
内覧数の多い少ないは、この２つの要因を加味しなければ、一概に内覧数が多いから良いとか、内覧数が少ないから悪いとかでは、成約できるかどうかの判断は出来ないのです。
問題は、ちゃんとマンションのターゲットにアピールしているか?
例えば同じマンションでも1階を好む人もいれば、好まない人もいます。
マンションは一戸建てと違い、その所在階でも良い悪いははっきりしていて、例えば１階を好む人とは、小さなお子様のいるご家族や、一階に専用庭が有りガーデニングを楽しむ人、または階段が苦手なご年配の方などなどです。
マンションの人気とは、そのお部屋の位置により、全く違ってきます。
1階の人気と2階の人気、それに中層階の人気、最上階の人気、はたまた角部屋の人気などなど、好まれるターゲットが全然違うんです。
売却広告する場合、このターゲットとなる人に訴えなければ成約にはおぼつきません。
しかし、不動産屋は、ほぼ９９％の不動産屋が、このターゲットへの広告がちゃんとできていないのです。
これでは、内覧数が増えるわけがありません。
マンションの総数の問題
また、駅からの徒歩分数が増えるごとに内覧数が下がっており、その差は年々開いています。
この傾向はどの地域にもあてはまります。
つまり、駅から近い、遠いという物件の条件による選別が、シビアに行われていて、この傾向は大きくなるばかりなのです。
なぜ、このようになって来たかですが、それは、マンションが年々増え続けていることにあります。
新築マンションが供給され続け、マンションの在庫はここ数年で何十万件も多くなっています。
しかし、反面、購入者は少なくなる一方なのです。
そのため購入者は、多くの中から、自分の好みのマンションの、好みのお部屋を、星の数ほどあるマンション物件から選べるようになっているんです。
これは、これから先はもっと選択肢は多くなることは有っても、少なくなることは有りません。
従って、星の数ほどあるマンションの中から、どこにあるかだけでなく、人気のエリアにあるか、また所在階は何階か、駅からの距離はどうかなども考慮して、自分に合った一品を選ばれるんです。
従って、内覧数ではなく、内覧の質を見るべきなのです。
内覧数の多少を見極める方法
マンション売却において、内覧数が少ないから成約しないという決めつけ方はとても乱暴かもしれません。
ただ、確かに、内覧数は成否に大きく直結することはあります。
しかし、１組の内覧数でも成約する時もあれば、１０組以上の内覧数が有っても成約しないときもしばしばですから、内覧者の質をちゃんと見て判断すべきと言えるのです。
但し、１ヵ月で１組も内覧者がいない場合には、価格変更もありなのかもしれませんが、なにか他の問題を抱えている場合が有ります。
内覧の場合、その数ではなく一番見るべきものは、内覧者の質です。
内覧者の質とは
①内覧者は何時間内見されていたか
②内覧者にどんな質問をされたか
③お部屋を隅々まで見ていたか
ですね。
内覧時間
もし、①内覧者が15分以内の滞在時間（内覧時間）の場合は、ほぼ間違いなく、内覧者はその物件に興味がありません。
この場合、不動産屋が他の物件との比較のために連れてきたことが考えられます。
質問の内容
②内覧者にどんな質問をされたかも気にかけましょう。
もし、何も質問が無かったり、質問有っても買うか買わないかの判断に直結していない質問、例えば、飼っているワンちゃんの犬種は何かとか（犬の場合、その犬の大きさや何匹飼っているかは重要な質問です。）、何人で住んでいるかとか、ご主人の職業はとかなどは全く意味がありません。
どこを見ていったか?
③お部屋を隅々まで見ていたかについては、真剣に買うか買わないか見極めたいと思っている人は、真剣に室内も見るものです。
それは、中古マンションでも例外ではありません。
例えば、購入後リフォームするからあまり見ないでもいいと言われ、内覧時間も10分で済んだなんて言う人は、まず購入されていません。
まとめ
人気のある地域（エリア）ではないので、なかなか思うようには内見したい人はいないから、売却価格を見直しましょうと不動産屋から言われたときは、そのまま鵜呑みにしないようにしましょう。
不動産屋は、あなたを煙に巻くことなど朝飯前なのですから。
では、煙に巻かれないためにはどうすればいいかです。
是非、内覧者の数を気にする前に、まず、囲い込みされていないかどうかを確認しましょう。
囲い込まれてもいないし、広告もターゲットにちゃんと訴求している。しかし1月に1組も内覧がない場合は、価格見直しは必要かもしれません。
しかし、内覧者は月1組は有る場合には、以下のことを確認してみて下さい。
①内覧者は何時間内見されていたか
②内覧者にどんな質問をされたか
③お部屋を隅々まで見ていたか
この事項が、解決しなければならないとき、はじめて価格の見直しを図るべき時なのかもしれません。
参考：SUUMO(スーモ)住みたい街ランキング
参考：東京23区 マンション売却・相場リスト-この10年、1番高く売れているのは何区？
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_money/baikyaku-tokyo-souba/
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