需要性次第で変わる不動産価値
平成28年4月の不動産市場は
ここ1週間の日経平均は不安定な動きをしています。
それは地震の影響もあります。しかし、それだけではありません。
今月17日にドーハで開かれた石油減産の会議が、物別れに終わったことで原油が安い方向に向かっていることも影響しています。
そのことで円高円安など乱高下な不安定な動きとなっているのです。
通常、円安なら日経平均が上がり、円高なら日経平均は下がります。
で、今日22日の円安は日本の株高へ大きく影響しています。
またそればかりではありません。
日本の大企業の多くが３月末決算のため、企業業績予測に大きく影響してもいます。
そこに今回の熊本地震が起こりました。
とても残念なことですが、多くの犠牲者が出ました。また多くの家が損壊してしまいました。
この様な大震災が起こると、保険会社等は保険金支払いのため、資金繰りをしなくてはならなくなります。
支払のため円が必要になるので円を買います。従って円高になります。
阪神淡路大震災直後も、東日本大震災の直後も円高になりました。
今回は日銀が、異次元の金融緩和を継続して続けていることから、円高を回避できたわけです。
しかし、このことが不動産投資に大きな影響を与えています。
東証REIT指数は上げ続けています。
それは、過去最低水準の長期金利を背景としたもの。
さて、今月27日28日は金融政策決定会合、28日は総裁定例記者会見。
そこでどのような会見があるのか？
いずれにしても今回の会見は初のマイナス金利政策後の会見なので興味津津です。
2014年10月の黒田バズーガ第2弾で、今の局地バブルが本格化しました。
首都圏なら山手線内などの都心やその周縁、湾岸エリア、コーラルの有る江東区や港区は総じてほぼバブル化していました。
2016年1月の予想外の黒田バズーカ第3弾「マイナス金利」でかろうじてマンション市場は弾けず持ちこたえています。
今のマンション市場はただ持ちこたえているだけです。
そして今回の黒田総裁会見。
その席で黒田バズーガ第4弾「住宅ローンがマイナス金利」にでもならない限り、マンション市場は良くなりません。
そんなことはまず無い今の状況（想定外の地震で銀行は破たん寸前）なので、今はマンション売却の「最後のチャンス」かもしれません。
1都3県に200件超!? 500万円未満の格安マンション、一戸建てってどんなの？【平成27年1月】
実は、空き家の増加を尻目に日本の住宅数は毎年増え続けています。
ではなぜ住宅が増え続蹴るのか？。
それは戦後日本の住宅政策にあり、今もまだその政策を続けているからにほかなりません。これを裏付けるような事例が有ります。
それは、昨今では「中古住宅ブーム」と呼ばれるような活況ぶりを呈している日本の不動産市場ですが、実際にはまだまだ新築住宅が大きなシェアを占めています。しかし新築住宅が主流なのは先進国では日本だけ。
１９９８年以降の着工戸数（建て替えも含む）は毎年１００万～１２０万戸。２０１３年度は消費税率引き上げ前の駆け込み需要もあり９８万戸が着工されました。全住宅取引の８割以上は新築で、中古住宅の比率は１０％半ばに留まっています。欧米で７～９割を中古が占めるのとは対照的。なぜ日本は新築比率が高いのでしょうか。
その理由には「住宅に対する意識の差」と「かつての住宅の質の低さ」、そして「中古不動産市場の未成熟さ」などが挙げられるでしょう。
戦後増え続けた郊外型団地、木造住宅密集地などが今後は人口の減少や単身世帯の増加などで、さらに空き家は増えると見られています。
このことが1都3県に200件超、 500万円未満の格安マンション、一戸建てが増えている理由となっているのです。
では、その格安物件とはどんなものなのでしょうか？。
- 500万円未満で買える首都圏の格安マンションの実態
【リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」で、首都圏における500万円未満のファミリー向け中古マンション（40平米以上）を検索すると、1都3県の合計で200件を超える物件がヒットします。その内訳は、千葉県97件、神奈川県48件、東京都6件、埼玉県63件である。Business Journalhttp】という記事を参考に、不動産業者しか見ることが出来ないレインズで同じような検索をしてみました。
結果は下記の通り（平成２７年1月18日検索）。
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中古マンションの現状と魅力と市場性
政府が発表した日本再興戦略の中でも、「中古住宅流通・リフォーム市場の規模倍増」が明記され、2020年には2010年の10兆円規模から20兆円へと拡大させる目標を掲げられています。
これを後押しする法が平成26年12月施行されたました。
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中古マンションの魅力と供給数
下記新築マンション供給数と中古マンション供給数の推移を見て頂いてわかることは、今現在、中古マンションの供給数は新築マンションの共有数の約６倍有ると言うことです。また中古マンションはアベノミクス下の平成26年は少なくなったものの、１０年前の約2倍の供給数が有るのに対し、新築マンションは殆ど変わっていないと言えます。
これは、中古マンションを売却する場合１０年前より2倍も難しくなったことを表しています。購入者は選べるマンションが多くなったということでもあります。
中古マンションの在庫数は年々増え続けます。また人口は減り続ける社会が有ります。従いましてこれから先、年々成約しずらい状況が到来することになります。
新築マンション供給数と中古マンション供給数の推移図
中古マンション売買市場でのメリット
中古マンションを購入者が取捨選択する場合のメリットは以下の通りではないでしょうか。
①住みたいエリアで物件を探せる。
②新築時の流行によりプランも様々。
③既に街並み、管理が確立していることが多い。
④購入後にリノベーション・リフォームがやり易い。
設備は最新に変更できます。
⑤新築マンションより安全性が見抜きやすい。
お隣にどんな人が住んでいるのか？、下階上階は？などマンション内でのトラブルを事前に確認出来ます。
⑥建物の状態を確認出来る。
たくさんのメリットが有りますね。
さて、このメリットをどうアピールするかで成約するかどうかが決まります。
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