首都圏に200件超!? 500万円未満の格安マンションって?

  • 500万円未満で買える首都圏の格安マンションの実態

【リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」で、首都圏における500万円未満のファミリー向け中古マンション(40平米以上)を検索すると、1都3県の合計で200件を超える物件がヒットする。その内訳は、千葉県97件、神奈川県48件、東京都6件、埼玉県63件である。Business Journalhttp】という記事を参考に、不動産業者しか見ることが出来ないレインズで同じような検索をしてみました。

結果は下記の通り(平成27年1月18日検索)。
東京都  一戸建て7件  ・ マンション14件
神奈川県 一戸建て27件 ・ マンション142件
埼玉県  一戸建て125件・ マンション180件
千葉県  一戸建て232件・ マンション250件 

ご覧の様な実態です。とても多いですね。
スーモは大手不動産業者や当社の様な売買手法に特色の有る不動産業者位しか掲載していないので、この差が出ます。
約10年前、ちょうど同じような検索をしてみたことが有りましたが、今の3分の1位の戸数しかありませんでので、ここ約10年で3倍になったことになります。
さて、この戸建てやマンションはどのようなものなのか?


  • 住宅金融支援機構の融資基準に合致したものも。

マンションではエレベーターが無い、リフォームされていないなどで価格が下がっていますが、中には数年前に室内リフォームされた綺麗な物件も有ります。また、戸建てには4LDKの車庫有りも有ります。しかもこれらの中には住宅金融支援機構の融資基準に合致した物件もあります。
では、なぜこの様な状況なのかです。



  • 人口減少による物件の供給過剰という側面も影響

アベノミクスの歴史的な金融緩和によって、市況が右肩上がりに回復しているのは都心の一部や人気沿線だけなのです。上記でもお伝えいたしましたように少し郊外に目を転じると、いまだに、価格は下落し続け、それでも成約しないなどのすさまじいまでの不動産デフレが現実なのです。


  • いま議論されている空家問題

東京は郊外から消えていく! 首都圏高齢化・未婚化・空き家地図 (光文社新書) 新書には空家問題が分かりやすく書かれています。
ここで言われていること、それはかつて団塊世代が東京圏にあふれ、郊外に大量の住宅が建てられた。それが今や、人口減少社会へと転じ、ゆくゆくは40%が空家になるという予測も出ている。そうなれば、東京の随所にもゴーストタウンが現れるだろう。長年ローンを払い続けて手に入れたマイホームも、資産価値のない「クズ物件」となってしまう。
日本の都市は、他にもさまざまな問題をはらんでいる。居場所のない中高年、結婚しない若者、単身世帯の増加……。とくに首都圏では、それらが大量に発生する。
空家問題、それは日本の住宅政策に起因するところが大きいのです。しかしこの住宅政策は今も変わることなく続いています。このことが問題です。



  • 問題は・・・

昭和末期から平成初期に最盛期を迎えた不動産バブルに象徴された人口が都心部から郊外に流出するドーナツ化現象が逆転するように、今日においては国道16号沿線などの外周から不動産相場が崩壊する“逆ドーナツ化現象”が起きています。その原因は、すでに日本において住宅が明らかに供給過剰に陥っていることによります。
 
総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によれば、13年の住宅全国総数6063万戸のうち820万戸が空家で、空家率は全国平均13.5%と過去最高を更新しました。20%を超えるのも時間の問題と言われており、野村総合研究所の試算によれば、03年と同じ住宅着工件数・減失件数が続いた場合、40年には空家率が43%にも達するといいいます。
 
しかも日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人(埼玉県草加市と同じくらいの人口)という中規模都市と同じだけの人口が減少し続けていて、15年からは世帯数の減少も始まるとみられているのです。
政府の関係機関(地域経済活性化支援機構等)もこの状況を打開しようと躍起になって各種手段を講じてはいますが、その手段はやはり箱モノ行政に偏っており、空家問題を根本から解決することにはなっていません。

今のまま推移すれば、この先団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する2025年頃には街中空家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかでしょう。
そうした状況にもかかわらず、相変わらず旺盛な勢いで新築マンションや一戸建て、アパートが供給され、それを後押しするかのような住宅ローン等の低金利政策、課税政策等優遇政策などを続けているのですから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話でですね。