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賃貸中(マンション・一戸建て)売却について

賃貸中(マンション・一戸建て)売却は「投資物件・収益物件の売却」とも言います。

ここでは、人に貸した状態のマンションや一戸建てを売却する場合についてご説明いたします。
人に貸した状態のマンションや一戸建てを売却する場合では、自分居住用として売却する場合とでは少々違ってきます。
ここでは投資用マンションやアパートを売却する際に知っておくべきポイントを挙げておきました。

査定 査定方法は賃借人がいる場合といない場合とで異なります

賃借中の場合、買主はインカムゲインを考え投資目的で購入するので賃貸中の各種状況で査定額を見て行きます。
この場合、自宅用として買う場合の査定方法(取引事例比較法)を加味し、事業性などを考えた収益還元法で査定をすることになります。
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収益還元法とは、投資用のマンションを取得する際の利回りも勘案して価格査定を行う方法です。

   ※査定額は「収益還元法」で算出

投資用マンションを購入しようとする人は、購入価格だけでなく「利回り」を重視するためです。利回りの計算方法は、

「その物件の年間収入(現在総家賃収入-総経費を引いた金額)÷その物件の購入価格」

となります。

例えば、年間105万円の年間収入のある物件を2000万円で買う場合、105万円÷2000万円=0.0525で、年間利回り5.25%となるわけです。
ここから販売価格を決めていきます。
その計算式は、

「年間総家賃収入 ÷ 利回り

です。購入者が希望する利回りは、物件がある地域によって変わります。
世田谷区など人気の地区であれば、5%程の多少低い利回りでも成約出来る可能性は高いですが、例えば駅から徒歩10分を超える物件などは最低10%超えないと取引が成立しない為、厳しいと査定となることになります。

尚、利回りには表面利回りと実質利回りが有ります。


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投資物件・収益物件の売買個別要件

家賃滞納がある場合

例えば、賃貸中アパートで総部屋数8戸有るとします。この内1戸が2ケ月以上の家賃滞納が有る場合売却価格にも影響してきます。
どの様な滞納状況なのかを十分に不動産会社と協議してしかるべき打開策を見出し、そのうえで販売金額を決めなければ後々後悔することとなります。
また、契約時滞納が無く、決済時に滞納が出てきている場合決済引渡し時に精算となります。ここでも注意が必要です。
通常は賃料は前月末に貸主へ支払われています。ですから、たとえば3月3日に売買決済をする場合、前月に徴収済みの家賃分の3月3日以降分は買主が得るものとなります。ここで滞納があった場合は、売主が責任を持って精算する必要があるのです。しかし滞納の場合、回復するまでに時間がかかる場合が有ります。従いましてこの場合の対処方法も契約時に決めておく必要が出てきます。
尚、引渡し後の滞納については責任を負う必要はありません。

売出中に退去があった場合

収益物件は、入居者がいるからこそ、買ったらすぐ賃料が入るのが魅力です。空室は利回りにも関わる大きな問題。すぐに不動産屋に連絡を入れて対応して下さい。

預かり敷金や保証金の扱いについて

収益物件の売買の場合、一般的に、保証金や敷金など、将来貸主が借主に返還すべきお金の義務は、買主が継承します。したがって
売買契約締結の段階でその取扱いについて取り決めします。
大きく分けて2通りの方法があります。
1つ目は事前に預かり敷金や保証金の額がわかる場合、その金額を決済時に買主に引渡し清算する方法です。
もう一つは預かり敷金や保証金は購入代金に含まれているので決済時に精算することをしないという方法です。この場合、売買代金の中にそれら返還金も「コスト」として含んで考えるられています。

管理費や修繕積立金の滞納への対応

分譲マンションなどの管理費や修繕積立金の滞納があると買主に引き継がれてしまいます。従いまして事前に精算しておいてください。任売などで手持ち資金が厳しいのであれば、決済時に売買代金から精算・相殺することもできます。
管理費や修繕積立金の滞納については、「重要事項説明書」で詳細が管理会社からの管理に係る調査報告書などで調べられ、その結果を必ず買主に報告されますのでこれを放置したまま売却することは不可能です。

賃借人に所有者(賃貸人)の変更を通知する

買主と売買契約した場合、賃借人には所有者(賃貸人)変更を通知する必要があります。

分譲マンション1戸や戸建住宅を賃貸している場合の売却

分譲マンション1戸や戸建住宅を転勤や何かの都合で賃貸している場合の売却はとても繊細に進める必要があります。
詳細は ☛ 分譲マンションや戸建住宅を賃貸している場合の売却




一棟アパート・一棟マンション売却の場合



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