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相続したマンション、一戸建て、賃貸収益物件等の不動産売却

相続した住宅やマンション、収益物件などの不動産売却について

相続したマンション・戸建て住宅の売却
相続した不動産(戸建て住宅、マンション等)の
ご売却は
相続不動産売却のスペシャリスト
コーラルにお任せ下さいませ。  

不動産を相続により取得したけど、誰も住む人がいない。
最近このようなケースをよく見聞きします。
今、コーラルでは、相続不動産の売却サポートに力を入れております。
不動産をどのように売却すればよいかわからないという方がいらっしゃれば、コーラルが全力でサポートさせて頂きます。

実は、2015年から相続税課税対象者が約50%増加します。



2015年1月から税制改正されますが、その結果相続額が3600万円を超えると相続税が発生する可能性が有ります。

朗報

相続した家と土地 一定期間に売れば税負担が減らせます。
但し、売るなら今年2016年の4月以降が得。 2月3月に売ると損をしそうです。

続きは ☛ 相続した家と土地 一定期間に売却すれば税負担が減らせる。 へ


相続不動産の売却

不動産は所有するだけでも色々な税金が係ります。しかも相続する不動産はこれから大変になります。不動産を相続したけれど誰も住む人がいないときには、管理や固定資産税の負担を考えれば、売却したほうが良いのかもしれません。

あっという間にやってくる10ケ月の納付期限
相続税は相続開始から10ケ月以内に申告、現金一括納付が原則です。
その結果、相続した不動産の売却を急ぎ、思いもよらぬ安い売却額で売らなければならないことも有ります。
そうならない為にも、コーラルでは、税理士、司法書士、弁護士等の各種専門家とともに、相続された不動産の売却手続全般をサポートさせていただきます。

まず、ここでは相続不動産を売却する際の流れや注意点をご説明します。

1.遺言書の有無を確認します。

遺言書がある場合は、家庭裁判所にて開封・検認し、基本的には遺言書の内容に従って遺産相続を行います。遺言書がない場合は、法定相続に従って遺産の分割を行います。

2.相続人と相続財産を調査します。

相続人全員の戸籍謄本や、相続する財産を把握するための資料を準備します。相続財産と相続人を確認して、相続税申告の必要性や相続財産の分割方法について調査・検討していきます。

3.相続の放棄または限定承認が必要な場合は手続きを行います。

期限:相続開始後3か月以内
相続放棄では、財産(プラス)・負債(マイナス)ともに相続を放棄します。限定承認では、プラスの財産の範囲内で負債を引き続ぐ方法です。限定承認の場合は相続人の全員が共同で限定承認を申請しなければなりません。
ここでのポイントは、借金の遺産相続をしたくない場合には3ヶ月が期限ということです。

4.不動産を取得する相続人を決める⇒遺産分割協議書を作成します。

遺言書がない場合は、相続人全員の合意をもとに相続財産の分割方法を決定し、遺産分割協議書を作成します。相続不動産を売却する場合、相続税の納 税が必要な全相続人の共有名義で売却するのが良い場合もあれば、相続人の一人または一部の方で相続登記して売却した後で分配する方法(代償分割)がよい場 合もあります。

 ☛ 相続による不動産売却は必ず相続登記が必要です。


[check]ここでのポイント
相続が発生した場合、不動産は複数の相続人による共有状態になりますが、そのままだと、相続人全員が売買取引の際に再度の意思確認や、書類集め、署名捺印や場合によっては再度集まらなければならないことになります。
相続人が少なく、全員が近隣地域に住んでいる場合にはそんなに問題ないかもしれませんが、相続人が何十人もいたり、遠方に住んでいる相続人がいたりする場合には、相続人全員が集まることは非常に困難ですので、事実上、不動産を売却することが不可能になってしまいます。
過去にも相続人がたくさんになり、しかも海外にいる方もいたりして相続人が不明なままどうしようもない状態になってしまった不動産がありましたが、こうしたことを避けるため、いずれ売却を予定している不動産については、遺産分割協議を行い、可能なら誰か一人に相続してもらうほうが無難です。

5.相続不動産の名義を相続人に移す ⇒ 相続登記を申請します。

相続不動産売却のためには、まず先に相続登記をしなければなりません。
遺言書または遺産分割協議書の内容に従い、不動産の所有者を移転するための手続きを行います。
相続登記の完了により、相続不動産売却の準備が整ったことになります。

[check]ここでのポイント
不動産の取引においては、「登記簿記載事項」が必ず確認されます。
また、不動産は勝手に移転できませんので、所有者の売却意思確認が必ず行われます。相続登記をしていないと所有者が亡くなったままになっていますが、当然ながらこの状態では本人確認ができませんので売却はできません。
したがいまして、相続不動産を売却する場合には、前提として相続登記が必要になります。
一般の方にとって相続登記は非常に面倒な手続ですので、専門家(司法書士)にお任せください。
尚、売却することが前提の不動産相続の場合、みんなで平等に相続するより、誰か一人が相続するほうが、相続不動産売却のためには便利です。
ただし、税金問題には注意しなければいけません!!

6.相続不動産を売却します。

おおよそ3カ月位の余裕をもって売却することが大切です。

7.(必要に応じて)売却代金を相続人間で分配します。

相続不動産の売買代金を分配します。

8.相続税の申告・納付します。

期限:相続開始後10か月以内です。
相続税を申告し納付します。相続税の申告には多くの書類を添付しなければなりません。前もって基本的な知識を備えておくことをおすすめします。
相続不動産の売却タイミングによっては相続税軽減の特例を受けられませんので、要注意!!

相続税等との関係

一口に相続不動産を売却するとは言っても、その時期や条件によって税制面で差が出てきますので、ここでは知っておきたい税制度を紹介します。
なお、各制度を利用する際にはさまざまな要件がありますので、税理士等の専門家への相談をお勧めします。

小規模宅地の特例…相続開始後10カ月以内の売却に要注意!!

被相続人の居住用や事業用の宅地等(借地権を含む)を、そこに居住している相続人が相続した場合、相続税算定の基礎となる不動産の評価額の減額を受けることができます。
原則として減額率は50%ですが、相続税の申告期限(=相続開始から10ヶ月後)までその不動産を取得し居住・所有を継続していれば、減額率は80%になります。
つまり、相続開始後10カ月以内に不動産を売却してしまうと、減額率が減って相続税の負担が増える可能性があります。

居住用不動産売却の特例

不動産を売却すると売却益に譲渡所得税がかかりますが、現在その不動産に居住している人が不動産を売却した場合、居住用不動産売却の特例という所得税の軽減制度が使えます。
つまり、居住用不動産売却の特例の条件に該当する人が不動産を相続して売却すれば、売却代金への課税が軽減されますので有利になります。

相続税が取得費に加算される特例

不動産を売却するとその売却益に譲渡所得税がかかりますが、相続税を納付するために売却した場合には、税制上優遇措置を受けることができる特例があります。
具体的には、相続又は遺贈によって取得した土地等を相続開始後3年10ヶ月以内に売却するときに、通常の取得費に一定の相続税相当額を加算することができます。
つまり、取得費に加算できる金額が増えたことで、不動産を売った際の所得を低くし、納税負担を軽くすることができます。
相続税が高額になる場合には、この特例の利用を検討してください。

相続と空き家問題

総務省の統計データでは、 2013年で820万戸の空き家が全国であります。
賃貸・売却用や別荘等を除く「放置された空き家」は318万戸。

この問題の解決の為、空き家解消に、撤去や修繕の命令も可能になる「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家法)が、平成26年11月19日の参議院本会議において全会一致で可決し成立しました。

「空家等対策の推進に関する特別措置法案」が成立

この「空家等対策の推進に関する特別措置法」施行は「公布の日から起算して3カ月以内で政令で定める日から施行」となっております。

この特別措置法は、 市町村の権限強化が柱となります。

そのまま放置すれば倒壊の恐れの ある空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家などを「特定空家等」と位置付け、 市町村はそれらの所有者に対して、 撤去や修繕を命令できるようになります。
これに引き続き、空き家の税優遇廃止を検討していると言う記事が出ました。
また、相続等で取得した空き家となっている両親が住んでいた実家。住宅が立っていれば土地の固定資産税が減額される(取り壊すと、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため)、放置されることが多かったようです。
このことが空き家放置の要因になってきました。

そこで政府は、倒壊の恐れなどが顕著な場合、 税制優遇措置の対象から除外する方針を固めました。

国土交通省は、 特定空き家には地方税法上の優遇措置をやめることで、 修理や賃貸住宅としての活用、 土地の転売などを促し、危険な空き家を減らしたい考えです。

空き家問題は地方だけの問題ではありません。

政府は11日、2013年版「首都圏白書」(首都圏整備に関する年次報告)を閣議決定した。それによると、東京圏の空き家は一貫して増加し続け、2008年には45年前のおよそ15倍に当たる約186万戸に達したことがわかった。と言うのです。

マイナビの記事から 
東京圏で「空き家」が増加、45年間で15倍に--"空き家率"は千葉県が最高

遺産相続の手続き簡素化

平成29年4月から遺産相続の手続き簡素化が実現しそうです。

法務省は遺産相続手続きを簡素化する制度「法定相続情報証明制度」(仮称)を来年度に新設すると発表しました。
新制度では、遺産相続人が最初に被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など書類一式を登記所に提出すれば、被相続人と相続人の氏名や住所、生年月日など法定相続情報を記した法務局が発行する1通の証明書の提出で済むようになります。

現行制度は不動産登記の変更、相続税の申告、銀行口座の解約などのため、大量の戸籍書類一式をその都度、銀行やその他の行政窓口など官民全ての機関窓口に提出しなければいけませんでした。

これを法定相続情報を記した法務局が発行する1通の証明書の写しの提出だけで済ませることができるものとなります。

また、新制度下で発行される法定相続情報証明書は別の地域の法務局でも使えるため、複数の地域で不動産を相続する際の負担を軽減することができるようになります。

東日本大震災により被災地の整備を進めるにあたり所有者不明の不動産の存在がとても大きな問題として立ちはだかっていて、延々にして整理事業が解決しないという現状があります。
今、地方では空き家問題が深刻になり、この問題を解決図ることにも所有者不明の不動産の存在が有ります。
そこで、相続手続きの簡素化は、政府が6月に決定した「ニッポン1億総活躍プラン」などに盛り込まれ、相続人や金融機関などの負担軽減を図るとともに、相続結果の登記を促して所有者不明の不動産を解消することが急務となった次第です。

各関係顧問

税務顧問 石田税務会計事務所(サイトへ)

法律顧問 市川法律事務所(サイトへ)


私も推薦します。

司法書士法人プレッジ

相続した不動産のことで困っている場合には売却も視野に入れた検討が必要になります。これには場数に培われた専門作業が必ず必要となります。また少しの経験や他から聞きかじりした知識だけでは行動力・売却力・数値化力・サポート力は養われません。そんな中、コーラルの相続不動産売却専門部は数々の実績において他社の追随を許さない会社です。また不動産売買時で一番大きな負担が仲介手数料です。コーラルは、この仲介手数料も極限まで抑えながら、売買の場合においては最大の効果を出すことを使命として地道に営業している会社だと思います。
私共も司法書士として相続関係各書面作成や登記手続きの多くを担って来ましたが、コーラルの売買事務手続きの正確さ、売買手法は私からもお勧めです。尚、各種相続書面作成や登記手続きは司法書士法人プレッジへお任せ下さいませ。

⇒ 司法書士法人プレッジホームページへ

相続の専門家(税理士)による相続・無料個別相談会のお知らせ

「働き盛りの現役世代にとって、相続税は他人事」な時代はもう終わり。
あなたも「相続の備え」万全ですか?
ということで、コーラル㈱では、相続の専門家、パイロット会計事務所との共催で、相続の専門家(税理士)による相続・無料個別相談会を開催することといたします。

相談会は事前予約制にて受付いたしますので、事前ご予約のうえ、ぜひご利用いただければと存じます。

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相続した不動産。
住む予定がないなら、早めに売却を検討するのが良いのかも知りません。


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