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物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント

物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント

売主が、自分の不動産売却で知っておくべき大切なことは、物件種別や条件によって査定や売却の注意点が異なるということでしょう。
ここでは、物件種別毎で違う、正しい売却を実現するために売主として知っておくべき大切なことを解説します。


1.マンション売却について
2.戸建て住宅売却について
3.土地(更地)売却について
4.投資用不動産売却について
5.事業用不動産売却について

1.マンション売却について

国土交通省から発表されている全国のマンションストック戸数は平成27年末時点で約623万戸と言われています。
しかも現在でも急激にマンションストック数が増加しています。
東京においてマンションは、1986(昭和61)年に約50万戸だったものが、2001(平成13)年に100万戸、2010(平成22)年に150万戸を超え、2013(平成25)年におけるマンションストック数は約165万戸(総世帯数の約4分の1に相当)となっており、都民の主要な居住形態として広く普及していてこの傾向はこれからますます増え続けると言われています。
しかも、一括査定サイト運営会社などの不動産事業会社以外からの参入・登場により住まいの売買における不動産取引の中心はマンションとなりつつあり、今後さらに中古マンションの購入や売却が促進されるでしょう。
物件種別としてマンションをみた場合、マンションの査定や売却、購入は他の物件種別と比べてとてもシンプルで、不動産業事業の経験が浅い事業者でも容易に参入できる領域と言えます。
マンション売買取引にあける価格は、取引事例比較法を採用していることがほとんどなため、この取引事例が手に入れば比較的簡単にマンションの価格は出すことができてしまいます。
例えば、不動産流通機構(通称:レインズ)に加盟していればこの取引事例は簡単に手に入ります。
ただし、マンション価格がわかるだけでは、マンションをより有利に売却することはできません。
マンションを売却するときには、マンションを高く売る方法、マンションを売る時期・タイミング、購入希望者との駆け引き・調整などにより売却できる価格が変わることが多く、その専門性はとても重要な要素となります。
言い換えれば、売主が依頼する不動産会社を間違えたばかりに売却価格が安くなったり売却条件が不利になってしまうことがあります。

不動産売買時の仲介は、言うまでもないことですが売主買主の利益を守ることです。
しかし、この基本が守られていないことが多いという事実も多くあります。特にマンション売却時の売主買主の利益を守らない「売却物件の囲い込み」は問題になってもいます。
一つの事例で言えば、依頼する不動産仲介業者の中には、売主の利益を優先せず、「早く簡単に売却したい」がために、再販会社にだけ情報を流すこともあります。マンション買取再販業者の存在が悪いわけではありません。このマンション買取再販業者の利用には時に役に立つこともありますが、基本事業モデルが「安くマンションを購入して転売」を行うことなので、どうしても売却価格は安く抑えられます。
これを望まない売主にとっては騙されることと同然な行為が横行しているのも事実なのです。
また、不動産仲介業者の中には、売主の利益を優先せず、自社の報酬が2倍になる「両手取引(仲介)」を励行していたり、売却を塩漬けにして安く自社で購入して即座に転売する「買取転売」を進めることもあります。
こういった売主の利益の反するビジネスモデルがいたるところで横行していることを知っておく必要があります。
マンション売却は、その取引が他の物件種別、例えば戸建て住宅やアパート、店舗などと違い簡単に行えるために売主を餌食とする不動産業者の存在はとても多いといえるのです。

マンション売却の成功はこのポイントだけ抑えれば大丈夫!

☛マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは

マンション売却成功への不動産会社選びについて

良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状
•インターネット系不動産会社がなかなか売れない(成約しない)のはなぜ?
•マンションが売れない理由・・大手不動産会社に頼むと両手仲介じゃないと売らないから。
•マンションが売れない理由・・自称「地元に強い不動産会社」に売却は任せてはいけない
売却を依頼する不動産業者の会わないでもできるとても簡単な見極め方
売却成功のためのセカンドオピニオン
巧妙になった「売却物件の囲い込み」の手口とは
コーラルでの囲い込み厳禁対策について(進捗状況を見える化しています。)
コーラルが選ばれる理由
コーラルと他の仲介手数料割引不動産仲介会社との違いとは
コーラルはお約束します。
•レインズへの登録制度
媒介期間1ヶ月間という考え方
マンション売却・マンション購入での成功例・失敗例
•レインズへの登録制度
媒介期間1ヶ月間という考え方

買取再販時の売主のメリット、デメリットとは?

近年、築年数が経過した古いマンションの売却をご相談いただくことが増えています。「こんな古いマンション売れないのでは?」と心配なさる方も多く、事実、仲介会社の中には、初めから転売目的で積極的に買取を働きかけてくる業者も存在します。

しかし、買取業者しか購入してくれないわけではありません。売却手法を駆使すれば一般の購入者も購入することがあります。

「コーラル」は、売主の手間の軽減、膨大な広告出稿、リフォーム時期や費用のアドバイスなどを行い、買取業者の手に渡ることなく、どこよりも高い金額で売却する手法を実践しています。

買取について
不動産買取業者による買取仲介について
築25年以上のマンション、築20年以上の中古戸建の有利売却方法
昭和56年以前(築30年以上の)建築物件売却


2.一戸建て売却について

戸建ての査定や売却方法はマンションと比べて簡単ではありません。
1戸1戸それぞれの建物やその敷地(土地)の条件が異なるからです。
例えば、建物についてはその構造、経過年数とメンテナンス状況など、瑕疵の有無、土地についてはどう土地に道路が面しているのか(接道状況)、測量はどうなっている、隣地との境界に問題はないか、土壌の状況はどうかなどなど、売却を進める上で、多くの確認すべきポイントを考慮する必要があります。

但し、マンションと違い上記のように多数の確認すべきポイントがあるから売却が難しいというわけではありません。
一番の問題点は、確認すべきことの多さと準備すべき書類の多さと、種類が整っていない場合における準備すべき手続きの多さとにあります。
そのため、マンションの売却と違い経験がものをいう世界とも言えるのです。

売主には、マンションより多い準備すべき書類の多さと売却方法が簡単ではないといことを理解していただきたいということです。
しかも種類がそろっていない場合、その準備に十分な時間を要する場合もあります。事によっては1年がかりになる場合もあります。
例えば、土地確定測量図が無い場合、その作成に専門の業者(測量士や土地家屋調査士など)を別途費用で依頼することもあります。
土地測量にはお隣さんなどの確認する相手があることから、スムーズに進まない場合もあります。
売却価格面においても一戸建て住宅の売却をする時というのは、土地と建物は別物という考え方で価格査定をします。

具体的手法では、戸建て住宅の価格は土地と建物個別に出し、その価格をたし算する方式で出します。

戸建て住宅の建物の工法・構造は、大別すると木造、S造、RC造の3タイプとなります。またさらに細かく細分化された世界の中でも、日本だけといえるほど多くの住宅工法があり、そのすべてを把握している不動産仲介業者は多くありません。
例えば今の戸建て住宅の評価制度からは、一番多い木造の戸建て住宅の場合、珍しく立派な柱を使っていたり、梁を誇る古民家となれば話は別ですが、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20~25 年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場活性化の阻害要因となっています。

戸建て住宅の敷地(土地)の価格については、査定する土地と同じ様な取引事例の土地を選んで、周辺環境や物件が持つ様々な条件を比べることで価格を算出します。(これを事例比較方式と呼びます。)

土地と建物個別に出した価格をたし算したら、その査定時の他の要因を加味して最終的な戸建て住宅の査定額を出します。
レインズなどで直近の成約事例や販売中事例など類似事例を考慮することもあり、価格が左右されることはありますが、このときに一番重要になる要素が売買経験度になります。

そのため、戸建て住宅売却の場合には、それを依頼する不動産会社と担当者を十分に見極める必要があります。
戸建て住宅売却の経験の有無、知識の有無など、その担当者が適切に売却活動を進めていけるかを確認することはマンションを売る場合よりとても大切な選択ポイントとなります。

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