平成29年7月10日以降からの不動産市況を考える

 ☛マンション売却は、7月の今が好機。 
 ☛一戸建ての売却は9月以降が好機と言えます。

しかし、市況は生き物です。
今日、北朝鮮のミサイル発射問題、政治の停滞問題など不動産市況にとって思わしくない状況があります。
世界情勢、日本情勢がとても速く動いていて安定していないときなど未来に不安な要素が立ち込めているときは、なかなか動けるものではありません。
但し、このような時に動き成功する人がいます。
あなたは、さて、どんなデータを用い、どう動きますか?
  
 ☛ 不動産市況(平成29年4月度)とこれからの市場動向

実は、今、日本における不動産市況は、東京23区のうち港区や千代田区、新宿区など都心では活況へ、その他は衰退へ向かいつつあるという現実を、今日はお伝えさせていただきたく思います。

さて、今年2017年に入り、マンション市況、戸建て住宅市況はあまり思わしくありませんでした。

それは世界情勢がとても不透明だったからです。

その不透明な状況とは、5つほど大きなことが考えられます。

①米国のこと
②北朝鮮のこと
③EUのこと
④韓国のこと
⑤現政権のこと

しかし、その5つの不透明な状況は一時解決されたかのように見えました。しかし、7月7日目前では解決には程遠い状況にあります。
これから先、日本が進む道によっては安定する場合も有れば、そうでもない可能性もあります。
さて、日本はこれから先どんな道を進むのでしょう。

①第一弾、米国トランプ大統領の動き
     今のところ日本にとって良好な関係。     

②第二弾、北朝鮮が弾道ミサイル発射しましたが、米国と北朝鮮は戦争回避に向かってます。

③第三弾 無事完了。仏マクロン大統領の誕生でEUも混乱回避されていますね。良いことです。

④第四弾 左派「共に民主党」の文在寅ムンジェイン前代表が大統領就任。

⑤第五弾 東京では都民ファーストの会が選挙圧勝。
     安倍政権はどう動くんでしょう。

ここで確認してみますが、良いこととは、日本にとって良いことという意味です。
わたしは不動産を通して日本経済を見ていますから、不動産市況にとって良いことと言い換えてもいいでしょう。

以上、第1弾から第5弾までのことは、おそらくこうなるだろうって皆さんも予測されていたと思うのです。

まず、戦争にはならないし、これからもならないでしょう。

理由は、アメリカ合衆国の政治は軍需産業が根を張り巡らしていて、これは北朝鮮も同じだと言うことです。従ってとても多くの軍事演習はする必要が有るでしょう。またそこにある危機的なことは好んですることもあるでしょう。
しかし、戦争したらおしまいなわけですから、することなどないわけです。
こんなことおそらく誰でも知っていることではないでしょうか。
日本も戦争を望んではいません。北朝鮮も同じことではないでしょうか。日本人が戦争を望んでいないことを言い表すかのように、東京都議会議員選挙では安倍自民党が大敗を喫してしまいました。
ということで、日本は、今、とても良い状況にあると言うことです。
金融市場も安定しています。

ただ、少しでも高く売却するなら、今が最後の大きなチャンスでしょう。
銀行金利は間違いなくこれから上がるはず、その時はいつかわかりません。しかし、必ず上がります。
7月の今、もう徐々に上がり始めた模様です。
この先、日本では住宅ローン金利も徐々に徐々に上がりますから、現在最も低いと言われる住宅ローンを固定金利で利用しようと思っている購入検討者が動きます。
また、新築マンションも在庫一掃が終わりに近づき、大幅な値引き商戦も無くなりつつあります。

従って、不動産、特に中古物件はマンションも戸建ても売るなら、今しかありません。
これが最後の大きな、とても大きなチャンスでしょう。

では、個別で状況を見ていきましょう。

実はこれから好機となる中古物件の販売時期

マンションと一戸建て住宅、1年間を通して一番高く売れる時期、安くなる時期があるって知っていますか?

新築はマンションも一戸建ても、どちらもおおよそ高い時期と低い時期の価格差が100万円ほどの違いとなっています。
これは中古マンション、中古一戸建て住宅もこのような傾向にありますが、新築ほど顕著な傾向ではありません。

なぜ、こんなことになっているか?なのですが、以下でその理由を考えてみました。

新築マンションが一番高いのは2月、安いのは6月

中古マンションが一番高いのは3月、安いのは新築供給により変動する傾向にある。

新築マンションは1年間を通してみた場合、12月から2月に売買のピークが有りこのとき一番高くなっています。しかし、ある理由のため6月が低い水準となっています。

新築マンションを販売するのはデベロッパーですが、このデベロッパーの経営年度を考えれば、何故2月が一番高く6月が一番安くなるかがわかるんです。
12月は購入者に3つの傾向があり、その3つを考えた販売戦略をとることが可能な時なのです。
その理由は、⓵税金優遇、②新年度を新居で迎えたい心理、③引越代など各種経費が一番安いからなどにありそうです。
しかもまだ決算には余裕が有ります。従って強気の価格で販売が可能なのです。

マンションが6月が一番安くなるのは、通常マンションデべロッパ―も3月は決算期のため売らなければいけない状況にあります。しかし、まだ無理をして成約するにはなっていません。
また近年、一般消費者(個人などの売主)が中古マンションの売却を2月から3月に持ってきます。その結果、中古マンション売却の旺盛な時期3月に無理して成約を目指すのではなく、4月末ゴールデンウイーク始まり前までに成約すれば良しという傾向が有ります。
従って、その時期までに売れ残った物件が、夏7月~8月どうしても反響が落ちる前の6月に在庫処分となるのです。
しかし、在庫処分の終わった9月の夏終わりから10月の秋にかけては新規のマンション販売が始まるので多少高くなると言う傾向になります。

日本では、今まではマンションも一戸建ても供給数とその価格の推移で中古マンション、中古一戸建ての価格が推移していました。
これはあまり質の良い住宅としてのマンションや一戸建てが無い日本の住宅地事情にもあったことも否めません。

しかしこれからは、この傾向は徐々に変化するでしょう。

実際大きな変化があります。それは近年良質な住宅供給が続いているからです。
特に1995年(平成7年)1月に発生した阪神淡路大震災の後、制震構造や免震構造など良質な住宅供給が見受けられます。
また、2000年の建築基準法改正以降はこれらの構造が一戸建て住宅での採用も増えています。これら2000年以降に建てられた物件が中古市場に出てくるようになったため、販売戦略を変えなければならなくなったとも言えます。
これからの新築マンションの価格も供給数も、中古マンションの動向により変動することとなります。

中古マンションは、年末から2月に向けてピークが来ています。これは、中古マンションの場合、売買契約から決済引渡しまでの期間が通常1カ月から3カ月程が平均なため、転職や就職、入学、卒業など人の移動が起こる3月の前が一番マンション購入者が増えるからです。

新築マンションの供給過剰で中古マンション売却者増加中

新築戸建住宅が一番高いのは12月、一番安いのは1月

中古一戸建て住宅が一番高いのは3月、安いのは新築供給により変動する傾向にある。  

新築一戸建ては、毎月の変動幅がバラバラに推移していて、一定の法則性がありませんが、それでも傾向を見ると、12月が一番高く、1月が一番低い水準となっています。

新築一戸建ての場合、3月末は多くのデベロッパーや建売業者(総じて開発業者と言います)が決算期です。
一戸建ての開発業者はマンションデべロッパーと違い、経営に体力がない開発業者がほとんどです。従って建物が完成して数カ月以内には、建設費を全額支払う必要があります。
万が一売れ残りがあると、その分は代金が入ってきません。業者は足りない分を借金してまで、建設費を支払わなくてはいけません。決算を良くしておかないと翌期の銀行からの借り入れが難しくなります。
その結果、「在庫処分だ。売れるだけ売ってこい!」となるのです。これがちょっと昔は3月初旬だったのですが今は1月末なのです。
もう一つ理由があり、最近になってマンションとの販売競合が多くなってきたということも否めません。

12月一番高いのは、まだ在庫処分のセールには早い時期であり、しかし購入者の旺盛な購入時期にあるからです。
その理由は、⓵税金優遇、②新年を新居で迎えたい心理、③引越代など各種経費が一番安いからなどにありそうです。
※住宅ローン控除は購入時期ではなく入居時期が基準となります。

中古一戸建ては中古マンションと同じ理由で高くなります。

消費増税と買い時の関係

消費税10%増税時期が2019年10月になりました。
2017年5月現在からあと2年5カ月後となったわけですが、消費税が増税される前はかならず駆け込み需要が起こります。
10%への増税は当初2017年4月の予定だったので、変更が発表される前にはやはり駆け込み需要が起こっていましたね。
駆け込み需要が起これば、住宅を販売する不動産会社も強気の価格設定をするため、価格水準は高くなります。
逆にそれを超えれば、住宅ローン金利も関係しますが価格水準は、地デジ後のテレビのように下がってしまうでしょう。

今、どう動くべきか

今、不動産開発業者は動いていません。
その理由はいくつかあります。

①新築マンション価格が高くなりすぎて在庫処分に躍起になっています。
②東京オリンピックなどで建築単価などの高止まりなため、新築マンションの新規物件が供給少へと向かっています。
③購入者心理が中古物件に向いているからです。
④政府が中古物件市場活性化策を実施しています。
⑤税制優遇が行われています。
⑥立地の面で中古マンションが新築マンションに勝っていることが多々あります。
などなど、その他にも個人レベルでリノベーション需要が旺盛になってきていることもあります。

中古マンション

今年2019年5月から6月はまだ売る時期ではありませんでした。
それは新築マンションの在庫処理が旺盛な時期だからです。
今年は2月から既に始まっていましたが、あまりに高騰した価格のため、なかなか捌き切れていない状況が有ります。
従って、この在庫処分セールは例年通り6月いっぱいまで続くでしょう。
在庫処分セールはもう終わっていますが、捌き切れなかった完成在庫は時間をかけて売る報告へ転じたみたいで、大幅な価格調整は今小康状態にあります。
その結果、中古マンション売却開始は7月以降が好機となるでしょう。
特に良好な地域は、品川区、大田区などの城南地区や、新宿区、渋谷区の城西地区です。
但し、場所にもよりますが、神奈川県や、埼玉県、千葉県下で駅から徒歩10分以上などの立地の悪い中古マンションは、需要自体がほぼ無くなってきているので、成約するのは思い切った価格を付ける必要が出てきています。

さて、どの場所が良く、どの場所がまだ待つべきかはコーラルへ査定依頼してみてください。

中古一戸建て

一戸建ては、9月以降からが旺盛な販売時期と言えます。
新築戸建ては4月末までで在庫処分セールは終わっています。残っている物件は魅力の無い物件か、あまりに高額過ぎて成約していない物件です。
5月から6月に一戸建て売買市場は動いていました。
しかし、夏はいったん休息します。
従って、これから売却活動するに一番良い時期は9月以降と言えます。
但し、郊外ではこれからも厳しい市況が続きますし、良くなることは無いので、売却するなら一刻も早くすべきです。



まとめ

最後に、マンションも一戸建て住宅も良い時期は2019年4月までと言えます。
それは、2019年10月には消費税10%増税時期となり、個人が持つ中古物件はほぼ消費税は掛かりません。しかし、新築物件はもろに消費税の影響を受けます。
消費税増税前に新築の駆け込み需要が起こるからです。
その後は、人口減、世帯数減により日本の不動産事情は一変するかもしれないので、今、どうなるかはこの場でコメントすることは控えさせていただきます。

これから最後の中古物件売却のチャンスですが、このチャンスいつまで続くかわかりません。

平成29年7月6日
コーラル株式会社 市場調査部
宅地建物取引士 井上