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既存住宅価値の見直しと不動産査定について

既存住宅価値の見直しと不動産査定について

平成18年6月8日に住宅政策分野におけるはじめての基本法となる「住生活基本法」が施行されました。
住生活基本法の基本理念には、以下の4つが謳われています。
1.住生活の基盤である良質な住宅の供給
2.良好な居住環境の形成
3.居住のために住宅を購入するもの等の利益の擁護.増進
4.居住の安定の確保


この基本理念の上に2015年までの「全国計画」を定め、その下で各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定める。民間業者の「責務」も求められていました。
また、住生活基本計画(全国計画)(平成23年3月15日閣議決定)で、平成23年度から平成32年度までを計画期間に定め2020 年までに、中古住宅流通市場やリフォーム市場の規模を倍増させるとともに、良質な住宅ストックの形成を図ることが決まりました。

「住生活基本法」の施行から9年後の今年平成27年7月末、その住生活基本法」の具体的施策が国から相次いで公表され既存住宅の価値の見直しと総合判断の指針が示されました。具体的には不動産鑑定評価における「既存戸建住宅の評価に関する留意点」の策定及び公益財団法人不動産流通推進センターによる「既存住宅価格査定マニュアル」の改訂です。

『既存戸建住宅の評価に関する留意点』

7月30日に国土交通省より発表されたこの『留意点』は、不動産鑑定士が既存戸建住宅を鑑定評価するにあたり、建物の性能やリフォームの状況等を適切に反映することを求めるものです。

『既存住宅価格査定マニュアル』 の改訂

7月31日に国土交通省より案内があった(公財)不動産流通推進センター発行 『既存住宅価格査定マニュアル』 の改訂についてです。
このマニュアルは、従来から有った宅建業者が消費者に対して不動産価格を査定する際のツールですが、それを基に今年3月に国交省が策定した「中古戸建住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」に基づき具体的に改訂されることとなります。

今後求められる「住宅資産価値の適切な総合判断」

上記2つの共通点は、「築後約20年で建物の価値がゼロになる。」という現在の中古戸建て住宅流通の取引慣行を改善し、住宅の性能やリフォーム状況が建物評価に的確に反映されるよう求めていることです。
つまり、築年数だけで判断されていた戸建住宅の資産価値を「建物の持つ性能や維持管理・改修状況を含めて総合的に判断すべし。」というものです。

耐震改修やリフォームは、そこに住まう者へ「安全・安心」や「快適性」を提供するものですが、そこに費やした金額(=投資)が自らの資産となって蓄積(=リターン)できるようになれば、ますます中古住宅流通及びリフォーム市場は活性化すると予測できます。

この「住宅投資とそれに見合った資産の蓄積」は国の重要政策課題であり、今回の改定を含め、今後も様々な手段で促進され実施されるものと思われます。
戦後70年も続いた住宅政策における日本の住宅環境が明日から急に変わるものではありません。
しかし、既存住宅の価値見直しとそれに伴う流通、それには全てでは無いかもしれないけれでも建物改修工事や保険導入など様々な価値の向上に繋がるよう、我々もできることから始めていきたいものです。


【 国土交通省 】
不動産鑑定評価における「既存戸建住宅の評価に関する留意点」を策定しました

【国土交通省 】
公益財団法人不動産流通推進センターによる「既存住宅価格査定マニュアル」の改訂について




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