Top / 売却における媒介契約の選び方について

不動産売買時における媒介契約の選び方、締結法や途中解約、解除について

更新日2022-07-30 (土) 17:37:09 公開日2017年11月29日

ここでは、まず不動産売買時に宅地建物取引業者(宅建業者=不動産業者)と締結する媒介契約の基本を解説し、実際にどの媒介契約で締結したらいいのか解説をしていきます。また併せて媒介契約の更新や途中解約についても解説します。
媒介契約の基本を知り、いざというとき、例えばルール違反の時の契約解除法とか、どう対処したらいいのか知ることができます。

専任媒介or一般媒介

★目次★【不動産売却時の不動産業者への任せ方、媒介契約の種類と内容を解説】


媒介とは

あなたが不動産の売却や購入、賃貸借を依頼するときに、不動産業者(宅地建物取引業者)と結ぶ販売委託(仲介業務)を、不動産専門用語では『媒介』と言い、通常、依頼開始時前に契約締結しますが、この契約を媒介契約と言います。

例えば、海外転勤になり所有するマンションを売りたいけど、自分ではどう売却したらいいかわからないと思われることがあるでしょう。ただ、そういったとき自分で買ってくれる人を探すのは大変なものですね。そこで不動産業者に購入希望者を探してもらい、買い手を紹介してもらいたいということをお願いすることになります。その際に不動産業者との間で結ぶ契約が媒介契約と言われるものです。

なお媒介契約は3種類あり、宅地建物取引業法(宅建業法)や行政の定める規則等の法律上の規制があり、それぞれ内容に違いがあります。

媒介は3種類(一般・専任・専属専任)

媒介には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、どれにするかはそれぞれの内容と販売プランについて不動産業者の説明を聞いた後に売主様が選ぶことになります。
媒介契約を不動産業者(宅建業者)と締結する場合は、必ず媒介契約を結ぶこととされています。ゆえに媒介契約については宅建業法に定めがあり、宅建業法は宅建業者に対して媒介契約書に記載すべき事項とその契約書を依頼者に交付しなければならないということを定めています(宅建業法34条の2)。

『契約期間は最長3ヶ月まで』

『媒介契約に自動更新はない』

宅建業法34条の2第3項では、媒介契約の有効期間は3か月であり、これよりも長い期間を定めた場合でも、その期間は3か月とすると定められています。
したがって、媒介契約の有効期間は最長で3か月です。
なお、一般媒介契約は、法律上有効期間についての制約はありません(国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく3月以内で定めるものとしていいます)。
また宅建業法34条の2において、媒介契約は自動更新されないことが明確に定められています。
ただ、依頼者(消費者)が更新を申し出た場合のみ更新可能と定めていて、依頼者の申し出がないのに更新すること、言い換えれば宅建業者からの更新の申し出や、自動更新というのは認められません。
ただし、その更新期間も3か月になります。つまり、3か月毎に依頼者が更新を申し出ない限りは媒介契約は3か月の期間経過で当然に終了し、媒介契約に自動更新の約定があったとしても、そのような約定は宅建業法34条の2に違反し、無効ということになります(同条第10項)。

それぞれ媒介の基本事項と主な違いについては、下の比較表を参照してください。

媒介の比較表

内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可

コーラルに限らず、不動産会社に販売を任せる場合は、必ず3つのうちいづれかの媒介契約での締結が必要になります。
では、以下ではそれぞれの媒介内容につき詳細を見ていきましょう。

一般媒介

一般媒介の場合、売主は複数の仲介会社に同時に販売依頼できます。一般媒介には、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、言う必要のない「非明示型」 があります。

専任媒介

一般媒介が複数の仲介会社に媒介を依頼できるのに対して、専任媒介は1社のみとの契約です。 売主の依頼を受けた不動産仲介会社は、7日以内に指定流通機構(レインズ)へ情報を登録する義務があります。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告します。

専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介よりも仲介会社側の義務が重くなり、仲介会社は5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書またはメールなど指定の方法で売主へ報告する義務が発生します。

「各媒介」のメリット・デメリット

それでは、この3つの媒介について一般的に言われるメリット・デメリットについて比較してみます。

一般媒介のメリットデメリット

メリット

•一般媒介契約は、依頼者がいくつかの宅建業者に重ねて依頼をしてもよい契約です。この契約では直接買い手や売り手が不動産業者を介さず、親戚や知人などと直接交渉し取引を進めることもできます。
•いつでも解約は出来ますし、書面でなく電話で解約できます。


デメリット

•レインズへの登録義務が有りません。
•不動産業者には販売活動の報告もなく広告を作成する義務もありません。
•いつでも解約できてしまうので営業に力が入らなくなる可能性があります。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることはまずありません。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。



専任媒介のメリットデメリット

メリット

•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後7営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•2週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。
•購入者を自分で見つけたときは、直接の売買契約が出来ます。
またこの場合報酬を不動産会社に支払うことはなくなります。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。


デメリット

•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。



専属専任媒介のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後5営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•1週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•購入者を自分で見つけても、直接の売買契約が出来ません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受ける場合が有ります。


多くの不動産業者からのおすすめは⁉

これは当然に専属専任媒介になります。(コーラルではこの専属専任媒介はおすすめしていませんが。)
理由は簡単です。
絶対に売却を任せられたとき、専属専任媒介で契約してしまったら仲介手数料の支払いが有るからです。ただもう一つ理由が有ります。
それは、簡単に囲い込むことができるからです。

不動産売却ガイドのおすすめは⁉

実際にYahoo!不動産など不動産ポータルサイトでは、一般媒介は業者の営業活動で熱意に欠ける面があると記載され、専任媒介については一般媒介に比べて熱心な販売活動が期待できるとあります。専属専任媒介は媒介の中でもっとも速やかな成約が期待できるといった内容が記載されていますね。

専門家からしてみれば「ん?」と、疑問符がつく説明ですが。

また、多くの一括査定サイトでは一般媒介がベストでしょう!って書いてあります。それは囲い込みをされないからとの理由からです。
これには一理あります。確かに一般媒介で2社以上に同時に販売を任せたときのみが囲い込みが全くできないでしょうから。
但し、不動産ポータルサイトが言うように一般媒介では熱心な販売活動が期待できないということも事実です。多くの不動産業者は一般媒介だと広告(チラシ配布や多くのネット掲載、レインズへ登録して他の不動産業者からの買い手紹介など)を制限してしまう傾向があります。
どの媒介にも一長一短が有ります。
しかし、不動産売却ガイドは一般媒介しかおススメしません。
そうしなければ、アフィリエイト運営元から多くの報酬を受け取れないからです。
従って、何が良くて何がいけないのかさっぱりわからなくなるのが、不動産売却ガイドの記事なのです。


ただはっきりしていることは、一般媒介を勧めているサイトの置かれた背景と、(専属)専任媒介をお勧めしているサイトの背景とは全く違うということです。
以下では、それぞれのおかれた背景についてマーケティングの観点からみてみましょう。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
但し、売主さまがどの媒介契約を選んで頂いても構いません。
売主様に選択して頂いています。

以下では、それぞれの売主様の状態で媒介のどれを選べば間違いがないかを見ていきたいと思います。

コーラルからの提案・媒介契約の選び方

媒介にはそれぞれ一長一短が有ります。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介には良いところ不便なところそれぞれ有ります。
媒介の選び方は媒介の一長一短を知り、ご自分に合った媒介を取捨選択することが最も重要な作業と考えます。
言い換えれば、売主様の目的は何なのか、十分に考え、実践できる媒介を選択し契約を選ばれることが良いのではないでしょうか。

売却で下記のことが実践できる方は「一般媒介」をお勧めいたします。

①不動産会社任せにしない方
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方

また、下記の方は「専任媒介」「専属専任媒介」をお勧めいたします。

①ご自分の仕事や家事などが忙しい方
②全く不動産売買を知らない方や、知ろうと思わない方
③売却を任せる不動産会社以外に、友達や知り合いなど不動産会社勤めの方がいる方

コーラルの考え

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介』です。
しかし、『一般媒介』でも構わないと考えています。

なぜ専任媒介をお勧めするのか、それは以前は一般媒介の最大のメリットであった、「窓口を増やしてより多くの購入希望者にアプローチができる」という利点が、現代ではあまり当てはまらないからです。
インターネットやスマホが普及していなかった時代には、不動産会社の独自のネットワークと、紙媒体の広告戦略が販売活動の中心でした。

また、このような販売活動は非常に手間と費用がかかるため、単独の不動産会社が自社の物件情報を市場のすみずみにまで届けることには限界がありました。インターネットやスマホが普及していなかった時代には一般媒介契約にして複数の不動産会社に売却を依頼することに十分なメリットが有ったのです。

しかし、インターネットやスマホが普及した現代では、一般媒介があまりメリットのないものになってきました。

インターネット時代の現代では、不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。このネットワークにより、物件を探している人がどこの不動産会社に訪問しても、あなたの物件が購入対象の一つとして紹介されます。

また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産情報ポータルサイトや各社ホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が自宅のパソコ ンやスマホから直接あなたの物件情報を探し入手できるようになっているのです。
一昔と違い、一般媒介でなくても、専任媒介であっても、基本的にはどちらも同じように幅広く購入希望者にアプローチできるようになっているのです。

不動産会社にとってみれば、専任媒介は「あなただけにお任せします」と信頼を受けた契約になります。このため、売主であるあなたのために販売戦略をしっかり計画し、広告掲載やオープンハウスの開催など積極的に販売活動を行うのです。
反対に、複数の不動産業者と一般媒介契約している場合、不動産会社にとってそこまでの販売活動を行うのは難しいのが現状なのです。

例外もあります。
希少価値のある人気の物件であれば、それほど多くの営業経費をかけないで購入希望者は見つかります。そのため「一般媒介」であっても不動産会社は積極的に購入希望者を探してくれます。
このような物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで条件の良い購入希望者を見つけてくれた仲介業者にお任せするのがよいでしょう。
しかし、一般的な物件であれば、信頼できる不動産会社を探して「専任媒介」で契約して販売を任せる方法がやはりベストと言えるのです。

一般媒介の場合、売主の利益よりも優先順位がまず他社よりも早い成約になるため、買主からの値下げ価格交渉にも甘くなり、結果的に売主の利益を損なう行為がおこる要素が高くなります。また売却活動報告義務が有りませんから、売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化をしっかりと売主にお知らせする報告もしていないでしょう。
逆に、専任媒介であれば、売却が決まれば確実に仲介手数料を得ることができます。自然とその物件の売却に力が入ります。また、売主の利益を最大限に考え行動するため少しでも高く、しかも早期に売却できるチャンスが広がるというものです。
しかも売却活動報告義務に係らず、積極的に売主に売却活動で知り得た購入者の動向や市場の変化を報告するため高額成約になるような意見具申も真剣になります。

情報発信、受信現場も大きな様変わりをしています。

今日の不動産売却の情報発信、受信の手段は一昔前と違いとても多くなった背景もあり、以前であれば買主を探すための情報収集には大きな限界があったものですが、今は不動産流通機構【レインズ】で全国津々浦々の不動産業者に物件情報を発信できる時代になりました。
今の時代は、このレインズシステムが有るので、売却依頼した不動産業者だけで物件を売る時代ではなく、レインズに登録して不動産業界全体で売っていく時代になったのです。

また、各不動産業者は必ずというほど自社ホームページを待っています。このホームページに売買物件を登録して購入者誘導を図ることが営業の生命線となってもいます。
不動産はどの物件も世界に同じものが無く1つしかないのですから、専任媒介契約で売却依頼した不動産会社が両手仲介にこだわらない限り、大手不動産販売会社の売買専門ホームページにも、大手不動産販売ネットワークのホームページにも掲載され広く買主を探す方法が採用されやすくなります。

今の時代、大手不動産会社に売却依頼しなくても、どこの不動産会社に依頼しても両手仲介にこだわらない限り、売却物件情報は全国津々浦々にいきわたるようにネットワーク構築されているのです。それどころか両手仲介を積極的に模索している大手不動産販売会社より、積極的に情報発信している不動産業者の方が売却物件の掲載場所、発信場所は多いと言えます。
ですから、コーラルでは、専任媒介で信頼のおける不動産業者と契約し、売却を任せることをおススメしているのです。

現在の不動産市場では、インターネッ トでの販売戦略とその他の販売戦略を組み合わせて、広くたくさんの購入希望者にアプローチし、短期間での販売活動が大切になっています。
このような戦略立案のできる不動産会社を見つけ、販売を任せることで、売却の成功をより早く確実に享受できるのです。

どのような場合にも専任媒介か?

下記の方は一般媒介でも構わないのではないでしょうか。

①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、上記以外でもプライバシーを最重視する売主様は「一般媒介」をお勧めいたします。
不動産の売却をなるべく他人には知られたくない場合は、新聞折込チラシなどの紙媒体の広告に掲載しないことはもちろん、「レインズ」への登録もしないことがあります。

レインズに登録すると、すべての不動産業者に物件の売却情報が流れてしまいます。
また売却成約時には基本的に売却情報を登録する必要があるため、いついくらで売れたという情報も知られてしまいます。
このような理由からレインズに登録しないで不動産会社の独自のルートだけで販売活動を行うのです。
レインズに登録したくない場合は、「一般媒介」にする必要があります。「専任媒介」「専属専任媒介」はレインズへの登録が義務付けられているためです。

不動産業者の報酬は成功報酬

不動産業者(宅建業者)は、売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて報酬としての仲介手数料が頂戴できます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を頂いております。
しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬は返還されます。

媒介契約の途中解約、解除について

宅建業者は免許制であり、宅建業法やその他関係法規を守る義務があり、国は宅建業者が媒介契約を締結し営業活動する場合はそれら宅建業法やその他関係法規で定められたルールを遵守して業務を行っているかどうかを監督しています。
宅建業者が宅建業法に違反する行為を行った場合には、国は指示命令や業務停止の措置を受けたり、免許を取り消されたりすることができます。
要は宅建業者側が媒介契約に関して宅建業法に定められている義務やルールを守らないということは、それだけで契約解除の正当な理由になります。

媒介契約の解約や解除について、媒介契約約款では「媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合は、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、契約を解除できる」としています。

例えば、専任媒介契約や専属専任媒介契約においては、売却依頼した物件が指定流通機構(レインズ)に約定期間内において掲載されていない場合や、担当者からの定期報告が無い場合は違法となりますので当然に解約できます。また媒介前に約束した事項違反が明確な場合、例えば担当者からレスポンスが悪い、売却のために積極的に活動していないようだという不信感がある場合も解除できる可能性があります。

途中解約時の違約金や損害賠償義務

宅建業者がレインズに登録しない、また募集広告・宣伝活動を行わない、または状況報告をしないなど、あきらかにルール違反がある場合には途中解約したとしても、違約金や損害賠償義務を負うことはありません。

場合によっては、途中解約までに要した広告費等実費精算を求められる場合もあるかもしれませんが、依頼者側から積極的に依頼し要した特別費用を除いて基本的に媒介契約期間中に要した広告費用等は宅建業者側が負担すべきものとされています。

したがって、宅建業者側のルール違反により中途解約した場合には、違約金・損害賠償・手数料などの名目を問わず、金銭を支払うべき義務はありません。

媒介契約のルールを守らない場合

上記解説の通り、宅建業者は国(行政)の指導監督下にありますので、各都道府県の窓口や宅地建物取引業保証協会に相談してみるというのも有効な対策の一つです。ちょっとでもおかしいと思った場合は、即、各都道府県の窓口や宅地建物取引業保証協会に相談してみましょう。

宅建業者が宅建業法やその他ルールを明らかに守らず行動しているときは、宅建業法違反を毅然とした態度で主張しましょう。それでも態度を改めない場合は契約解除や解約しましょう。解除や解約する場合は宅建業者の不正や証拠を集め、電話のみで申し出をせず、必ず内容証明郵便を使い宅建業者に送付しましょう。
なお、途中解約や解除した場合に、宅建業者が手数料等の何らかの金銭を請求されても支払う必要はありませんが、それでも悪質な宅建業者入るものです。そんな業者にお困りの方は、弁護士や行政に相談してみると、良い解決策が得られるでしょう。
もし、「これって宅建業法違反じゃない⁉」と思うことで不明なことがありましたらコーラルへ相談していただいても構いません。



1.コーラルの不動産売買は仲介手数料(通常は物件価格×3%)が最大無料!

2.売却ご依頼いただく期間は1カ月間から可能!

3.設備保証 & 緊急駆付けサービス の安心付き売買仲介!
(プレミアム・オーナーズ・デスク)

4.ホームインスペクション(建物診断)& 瑕疵保険付き売買仲介!
(既存住宅売買瑕疵保険)

5.ネットとリアルの広告量の多さに自信有!

6.内覧時は、必ず当社社員が立ち会い物件をアピール!

7.コーラル独自の販売手法の数々で成約額&手取額アップ!


無料査定はここをクリック

↓↓↓

無料査定はここをクリック