分譲マンションや戸建住宅を賃貸している場合の売却

さて、分譲マンションや戸建住宅を賃貸しているケースの場合でございますが、購入者がご自分で住まうことが出来ないため、購入後の利用使用が制限を受けてしまいます。
投資用に開発建築分譲されたマンションの場合は別として、通常それ以外のマンションや戸建て住宅を売却する場合、とても考えなければならないことがあります。
また、分譲マンションや戸建住宅を賃貸している場合の売却には、購入者は投資用物件の購入として検討することになります。
この場合、通常購入者ご自身で住む為の購入より価格が割安になることが殆どです。
従いまして、賃貸中の場合には他の売却の場合と違い、とても考えた行動が必要になります。

なぜ、考えることになるのか

ファミリータイプマンションや戸建て住宅の場合、購入者はご自分で住まうことを前提で購入検討され、購入後も住まわれることが殆どです。
また、賃貸中の物件ご購入の場合、賃借人が立ち退くことが前提で、その後すぐに購入者が住まうことが出来ない場合、通常に利用できる購入時の住宅ローンが利用できません。
言い換えれば、購入者が住宅ローンを利用する場合、必ずご自身が住まう必要があるのです。
住宅ローンが利用できないということは、所得税減税も利用出来ません。
また、マンション購入時の住宅ローンはご自身が住まう場合のみ利用することが出来ますが、賃貸中の場合、投資用ローンとなります。
この投資用ローンは通常金利が住宅ローンの場合の約3倍以上となる場合がほとんどです。
また、住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、その後賃貸マンションにするときは住宅ローンを借りている金融機関(通常銀行等)の許可が必要になります。
もし仮に許可を取っていない場合、住宅ローン借主の正当な理由無き場合などには、金融機関によっては住宅ローンから投資用ローンへの金利変更(通常金利アップ)か、事前相談無く事後相談のみの場合には、悪くすれば金銭消費貸借契約違反となり、早急なる売却を迫られる場合もあります。

住宅ローン利用中の物件でも賃貸借が認められるケース

通常、住宅ローンは利用者自身が住まうことが前提で利用できます。しかも住宅ローン減税も同じく住んでいることが前提です。
ただ、購入後、どうしても何かしらの理由でご自身で住まうことが出来ないことになる場合があります。
この場合、住宅ローン利用中の物件でも第三者への賃貸借が認められるケースが有りますので、事前に必ず利用中の住宅ローン借入先金融機関に連絡して事前承諾を取っておく必要があります。
尚、通常、住宅ローン利用中の物件でも賃貸借が認められるケース
とは、海外転勤や勤務地の問題で、どうしても住むことが出来なくなったような場合です。
金融機関に知らせることなく、また承諾とることなく賃貸借にした場合には、至急対応することが必要になりますことをお知らせいたします。

税金問題

住宅ローンを利用している場合、その残額に応じて所得税減税が最高10年間受けることが出来ますが、所得税減税を利用出来るのは、住宅ローン利用者自身がお住まいになられている場合です。
従いまして、もしご自身が住まうことがなくなった場合、所得税減税は受けれなくなります。
転勤などで、どうしても住むことが出来なくなったような場合には税務署への届け出をする必要が有りますので注意してください。

投資用物件は売却に不利

投資用ローンを利用する場合には初年度経費だけでも、銀行ローンとその他経費を含め年間4%~5%程かかります。
従いまして、それ以上の儲けの年利回りが無ければ購入できないことになります。
この経費は新築時年利回り4%以上からとなり、経年1年間で約0.4%年々上昇すると考えられています。
従いまして売却には築年数から見た年利回りを考えた売却となります。

賃貸マンションは通常の住まうことが可能なマンションと違い、購入時の価格が低くなることから、このことを利用して購入する専門不動産業者もいるほどです。