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マンション売却は仲介手数料が無料か半額より安い1%の不動産業者コーラルへ

不動産流通機構(通称レインズ)とは

不動産流通機構(通称レインズ)とは

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
このレインズでは、この指定不動産流通機構の会員である不動産業者がパソコンを使ってホストコンピューターから不動産情報を引き出したり、登録したりして利用します。
こうした情報はリアルタイムで更新されるので常に最新の情報を引き出すことができるのが特徴です。
今日レインズは不動産売買には欠かせないネットワークとなっているのです。
「レインズ無くして不動産の仕事は出来ない。」と言えるほど情報流通に大事なシステムです。
売り出される物件を媒介契約によって依頼された不動産業者にはその物件をレインズに登録しなくてはいけないという義務が宅建業法で定められています。
媒介契約の中でも専任媒介契約と専属専任媒介契約については決められた期限内にレインズへの登録が義務化されています。
全国にある会員の不動産業者約13万社の持つ物件情報が登録されているので大変膨大な量の不動産物件情報を引き出すことができ、スムーズな売買に役立てることができます。
こうしたレインズへの登録によって買い手を探すのはもちろんですが、購入希望の方が自分にあった物件を見つけやすくなるという売り手買い手双方にとってメリットのあるものです。
このレインズには成約の事例もどんどん情報として書き込まれていくので売却したい物件の近隣の似た物件の成約情報をチェックすることで価格査定の参考にもなるというメリットもあり売価を設定する際の資料としても有効です。
レインズは日本全国の物件を登録していますが大きく分けてその中でも東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズといった4つの部にわけて構成されているので膨大な量の物件情報のなかから自分の探したい物件を見つけやすくなっています。
このようにレインズは各種不動産の査定や売買に大きなメリットをもたらたしてくれる不動産情報のデータベースです。

レインズへの登録制度

今回の改訂について

東日本不動産流通機構では、レインズへの登録制度が形骸化することを防ぐために利用規程を改訂し、平成25年10月1日に施行しました。
この改訂では、「成約報告の登録義務」の明示と「元付け業者(売主側業者)による正当な事由のない紹介拒否の禁止」を定めました。
例えば「商談中」や、「契約予定です」、「売り止め(契約交渉中)です」「図面作成中」などの虚偽の回答で、他の不動産会社の販売活動を阻害してはならないと規定(不動産の囲い込みをしてはならないと規定)し指導や処分規定の厳格化なども図られることとなりました。
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改訂の背景について

不動産の売買契約をめぐるトラブルで各不動産協会や宅建業を管理管轄する省庁担当に寄せられる事例のうち、およそ9割は1社仲介、つまり両手取引における買主からのものです。
トラブルそのものは両手でも片手でも起きるでしょう。
トラブルが起こった時に売主側と買主側にそれぞれ仲介会社が存在すれば、たいていの問題は仲介会社同士で話し合って解決策を導き出すことができます。

ところが、1社による仲介においてトラブルが起きたときが問題です。
この場合、売主と買主の間にいる仲介会社が完全に中立を保つことは困難と言える場合が多いからです。
たいていの場合は売主との付き合いのほうが長く、売主を押さえておけば次の収入機会も期待できるのですから、「売主+仲介会社」vs「買主」の構図になりやすいのです。

その他の事情

不動産流通機構は全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)ありますが、今回の規程改訂は、東日本不動産流通機構においてのものです。
なぜ今回の改訂が東日本不動産流通機構だけであるのか。
それは地方都市などでは、不動産の売買価格が低く、1つの取引で仲介手数料を十分に得られないために、両手でなければ不動産業の経営が成り立たないという切実な問題が有ります。
しかしながら、こうした動きはほかの法人にも広がると見られています。
西日本レインズは、来年度の紹介拒否禁止に関する規程の導入を検討中、また、近畿、中部も時期は未定ながら同様の措置を検討しているとのことなのです。

問題の本質は

そもそも不動産業者は仲介においてトラブルが起きないように仲介業務を行わなければなりません。
また不動産業者は土地建物について各関係機関等で調査を実施し、これを重要事項説明書(宅地建物取引業法第35条書面)においてお伝えしています。

しかし、今現在の仲介業務では建物維持管理情報や土地利用状況は売主から聞き得た情報がそもそも正しい情報であると考えて買主にお伝えしております。
もし仮にこの売主から聞き得た情報がそもそも間違えていたら買主に間違えた情報をお伝えすることとなってしまいます。
不動産の売買契約をめぐるトラブルでは、この聞き得た情報に間違えが有り、この情報をお伝えしたことでトラブルになることがとても多いことも事実なのです。

コーラルでは両手取引が良いか悪いかの判断は別にして、住宅を購入する際には、しっかりと信頼ができ自分の側に立ってくれる仲介会社、あるいはその担当者を選ぶことがとても大切と考え社員教育しています。またそれと共に例えばホームインスペクション(中立な立場の一級建築士等の行う建物診断)を実施し売主買主にお伝えすることも必要と考えて【プレミアム・オーナーズ・デスク】と【既存住宅売買瑕疵保険】を取り入れています。

コーラルでは、売主買主の利益を守ることと同時に、両手取引の場合においても宅地建物の取引に関係する各法令を誠実に守り仲介業務を行うことが絶対命題と考え行動しております。

両手仲介をどうしてもと考えている会社では

今回の改訂においてこの両手仲介を全面的に取り締まることがどこまで出来るのかという問題はあります。
実は規程があっても『商談中』を実際に証明する方法がないからです。そのため ザル規程 になる可能性もあります。

どうしても「両手仲介」をおこないたい不動産会社は、「売主様と連絡がつかない」、「物件の担当者が不在で紹介できない」、あげくのはては、「しばらくの間は、私が立ち会えない・・・」などなど、物件の囲い込みをするための新しい言い訳を、つぎからつぎに考えます。
とはいえ、この「成約報告の登録義務」の明示と「元付け業者(売主側業者)による正当な事由のない紹介拒否の禁止」の追加によって問題が顕在化したことは間違いありません。
これからの動きに注目したいところです。


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