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東京の不動産売却、不動産購入など売買市況動向をデータを基に解説します。

東京都の不動産売却、不動産購入市況動向報告

東京都の不動産売買市況動向


東京都庁

東京都のマンション売却相場、一戸建て売却相場・動向をレインズ最新データから分析しています。

データを基に、売却のタイミングなど確認しましょう。

①いつ売却開始したら良いのか?

②この価格のまま売却活動してても良いの?

③これからの不動産市況はどうなりそう?

④売り時、買い時の見極めタイミング

⑤売る VS 貸す を見極める



中古マンション売買・最新市況報告(東京都・各月1回更新)

ここでは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1回発表される東京都のマンション売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況・動向についてご報告いたします。

2018年のマンション市況はどうなる?

去年8月~今年1月の半年、この間、月日が経つとともにひしひしと感じることは「マンションが売れていないし販売在庫は増える一方」という事実です。
最近は1日1日、日が経つにつれ販売中在庫は増える一方で物件数が減らないんです。
売却中のマンション在庫が首都圏のあらゆる地域で増えています。
東京23区も、都下も、神奈川県も埼玉県も千葉県もすべての地域で販売在庫が積みあがって来ています。
つまり、マンション市場は既に飽和状態であるということです。

しかし今はまだ、大きく取引価格が下落することは無いでしょう。
その理由は成約㎡単価が61ヶ月連続で前年比上昇していて新規登録㎡単価も在庫㎡単価はほぼ横ばいだからです。
今、様子見な状態が続いていると言っていいからです。
しかし、市場価格形成の基本は「需要と供給」と言うことから、この先はほぼ間違いなく取引価格が下落することになるでしょう。

市場価格形成の基本である「需要と供給」を見てみれば、マンション価格の下落は去年から既に始まっててもおかしくはありませんでした。
しかし、マンション価格の下落が始まらないのは企業業績の好調、2019年の消費増税、新築マンション価格の高騰、世界的な不動産バブルなどなど、日本を取り巻く環境が中古マンションの価格に好影響を及ぼしているからなのです。

今、コーラルは香港からのマンション購入者を斡旋するための事業を構築中ですが、その香港や上海は年収の約50倍でしかマイホームが買えないという状況から東京圏に購入の目が向いているんです。既に峠は越えましたが、しかし今だ海外からの購入欲があるからでもあります。
しかし、その購入の目も着実に少なくなってきています。
その購入者減少の傾向に多くの人が気づいていなうちは、マンション価格は下落しないでしょう。

でも、マンション価格下落の足音は静かに着実に私たちの周りに忍び寄っています。
よく見ていただければわかるはずなのです。
あなたの周りの新築マンションや中古マンションのメールボックスを。また夜間のお部屋の明かりを。
武蔵野線沿線やちょっと都心から離れたら場所、または地方ではマンションも一戸建ても既に空き家ばかりになっているんです。
それでも、インフレターゲットにまい進する国は、その効果が一番有る箱物を作ることを止めることが出来ないのです。

もう一度言いますが、市場価格形成の基本は「需要と供給」です。これはマンションや一戸建ても全く同じなのです。

ここにレインズが平成30年1月14日に発表したデータがあります。
平成30年1月の首都圏における中古マンション成約件数は前年比で7.7%減少しました。
東京都区部の1月は前年比で5.4%減少しています。多摩地区は前年比で9.4%減少し5カ月ぶりに前年同月を下回りました。
神奈川県では1月の横浜・川崎市は前年比マイナス10.0%の2ケタ減、神奈川県他は前年比マイナス18.8%と、17年12月に続いて2ケタ減となっています。
埼玉県は前年比マイナス10.8%の2ケタ減で、4カ月連続で前年同月を下回っています。
千葉県は前年比で1.5%減少し、17年12月に続いて前年を同下回っています。

この傾向、不動産ジャーナリスト 榊淳司氏 言う「の」の字傾向と言っていいでしょう。
2018年は、いつ、マンション市況の悪化が始まってもおかしくありません。

平成30年1月・2月の一言

『厳しい状況で、風がどうなるかは宝くじのようなもの』

マンション市況は、2018年冬季・平昌オリンピックのスノーボード女子スロープスタイルと一緒です。
強風が吹き荒れていて、なかなか飛べません。
しかし、そんな中飛んだらアッと言う間にみんな不時着してしまします。
「厳しい状況で、風がどうなるかは宝くじのようなものだった。公平な大会だったとは思えない」と出場選手の言葉がありますが、今のマンション市況もこの状況に全く一緒でしょう。

平成29年12月・11月の一言

『激動の前の静かさ!』

11月23日の日経新聞に、『東京都の10月の中古マンションの在庫が過去最多となっている。』という記事が掲載されました。
要因は、新築マンションにつられて価格が高騰し、成約件数が伸び悩んでいることが挙げられています。
この結果、買主の慎重姿勢が強く、在庫の増加が値下げを促す可能性もあるとのことです。
また、3年前と比べるとなんと5割増し!の在庫数です。
価格も3年前と比べると3割近く高い!
反面、港区など都心部の億ションは、国内富裕層の需要が根強く成約が伸びていて、海外富裕層の購買意欲も回復傾向であるとのこと。
これはあくまで都心一等地の閉鎖的な地域のことです。
確かに、コーラル青山店の在る都心港区はとても売買が旺盛で動いています。

しかし、問題はそれ以外の地域です。

サラリーマン層が購入の主体である地域では高価格に需要が追い付いていなくて、このまま在庫が増えていけば値下げ圧力が強まるというコメントも。

この状況を一言でいうと、「売り手市場から買い手市場へ」

買主様は沢山販売されている中古マンションの物件から、良い物件を選び放題なわけです!

さて、来年2018年はどんな住まい系の不動産市況になるでしょう?

わかっていることは1つ。とっても簡単で誰でもわかることです。

それは、物販市場に売るものがあふれた場合、買い手は選び放題なので、結果、ものの価格は下がるということだけです。

今は『激動の前の静かさ!』なのでしょう。

上がるときは時間をかけて徐々に、されど下がるときはアッという間に物凄く一気に下がります。

売主様にとっては厳しい状況になります。
今までのような感覚では成約は難しいでしょう。売却したい物件の周辺エリアの市場性を良くみて、夢を追うのではなく、現実をよく見て慎重な価格設定が必要となります。
なかなか内覧がない、なかなか売れないと嘆く前に、現実を知ってください。
事件は机上では動いていません。現場では物凄くはっきり動いています。


先月(平成29年11月)の一言

『マンション市況とテレビドラマの展開はまるで同じ』

テレビドラマの展開では初回にヒントが有り、最終回9話目、10話目で「あっ、そうだったのか」というお決まりの展開が用意されています。
特に最近何かと視聴率の良いサスペンス系のドラマにはこの傾向です。
実はマンション売買市況も同じです。
ドラマの始まりは主人公の登場から始まり、その後、色々なシーンを経て物語は中盤、佳境、最終章へと進行します。
マンション市況も主人公の登場から始まり、中盤、佳境、最終章へと変わる時期があります。
マンション市況がドラマの視聴率の数字のように、急に良くなる時期があります。その急に良くなる時期には何かしらの有効な対策(減税策や金利優遇など)が打ち出されます。
この時期がドラマでは初回から中盤だと言えます。
大体のドラマは9話目でクライマックスを迎えますね。たまに視聴率が良いドラマは10話目までストーリーを加筆されますが、しかしドラマはそこでひとまず終了します。この間実質約3カ月間、視聴率が良いドラマでも10話目までなので約4カ月間という期間しか放話されません。
マンション売買市況もまるで同じなのです。
マンション市況が良いのは通常3年間、ただ、主人公の人気が有り視聴率という支持率が良い場合でも4年間から5年間で終結します。
平成24年12月に誕生した安倍晋三内閣の経済政策によるアベノミクスにより平成25年以降から今のマンション売買市況が展開してきました。平成29年は主人公安倍総理大臣登場から既に4年が経過して5年目を迎えています。
ということは、平成29年末で今のマンション市況はいったん終結するでしょう。
以上は平成29年9月初旬にコメントしてものですが、そのことを表すかのような事情が起きてきました。
今日、平成29年9月28日、衆議院は解散しました。
ドラマで言えば全10話が一旦終結したと言うことになります。
さて、次はどんな展開になるでしょう。

過去の一言

人はあなたを騙しますが、数字は正直です。

(平成29年7月度・8月度)

マンション売却、マンション購入時の判断材料としてご活用いただければと存じます。

データは実に正確にマンション売買市況を表します。

セミナー 東京都 マンション件数


上グラフを見ると、成約件数と新規販売開始件数はほぼ横ばいに見えます。販売中在庫件数は2015年5月以降徐々に増え続け、2016年8月以降からは2013年1月以前のアベノミクス始まり前の状況になっています。
販売中在庫数は、他の増加数をはるかに上回るスピードで増えていることが見て取れます。
それぞれの数値をひとつのグラフに反映すると、一つの数値だけが異常に変化しているように見えますから、下記ではそれぞれ分割してもっと変化について見やすくしてみましょう。

中古マンション売買・成約・新規販売開始・販売中在庫各件数

成約年数

201409-201709マンション成約(東京都)

新規販売開始件数

201409-201709マンション新規(東京都)


※レインズ発表のように前年対比で診ると新規販売開始数は少なくなっているように見えてしまいます。

販売中在庫件数

201409-201709マンション在庫(東京都)


※レインズ発表のように前年対比で診ると販売中在庫数は少なくなっているように見えてしまいます。


データの見方で変わる市況

一見して解ること、それは2014年2月から2015年4月までの約1年間のマンション販売中在庫が最も少ないということ、また、新規販売開始されるマンション戸数が最も少なかったということです。

成約件数は第2次安倍政権が始まってから、増えたり減ったりは有りますが、前民主党政権のときと比べ1.5倍から2倍近い戸数が成約増加していています。
民主党政権末期のマンション市況は最悪な状況だったので、アベノミクスの始まりと同時に、一気にマンション市況好況へと変貌し、またこれは2017年6月最新月の今も安定しているということが解ります。

最高に売りやすかったのはいつ?

2014年2月から2015年4月、この間で売却活動された売主様はとても有利な売却活動ができたということがデータからわかります。

その中でも最高に売りやすかったのは、新規販売開始戸数が減った2014年11月から12月の2カ月間でした。

この間のことは今も覚えていますが、マンション売買市場は売りに出せばすぐ成約するという状況だったのです。

売却開始すれば、すぐ成約する状況と言える時期を迎え、各新聞も雑誌もラジオもテレビも、ほぼすべてのメディアがマンション売買活況を取り上げ告知していました。
そのため、この時期を境にマンション売買市況は一気に新規販売開始される売主様が増え始めたのです。

マンション新規売却開始件数グラフをご覧ください。その様子がはっきりと読み取れます。

販売開始件数が増えると同時に販売中在庫数も一気に増えました。
このことが表れているのが、マンション在庫件数グラフで読み取れます。
2015年年末の11月、12月、マンション成約数は落ちます。
このとき、バブル崩壊の始まりか・・・、と言われ始めたのです。

また、2017年4月に消費税増税も予定されている中、徐々に経済の先行き暗雲へと垂れ込めることとなり、また売り出せば成約していたマンションでしたがなかなか成約しない状況へと変わり始めた中、2016年1月、それを打開するかのように日銀は史上初となるマイナス金利導入を発表したのです。

この発表により冷え込みそうなマンション売買市況は一気に持ち直し、成約数がその後、2017年6月の直近でも高次元で維持されている様子がわかります。

ただし、この高次元なるマンション売買市況好況も徐々に雲行きが怪しくなり始めています。

成約件数は高次元なる好況を維持しています。
しかし、新規販売開始戸数も高次元で増えていて、その影響で販売中在庫数はアベノミクスが始まる前の水準になっているのです。

もう、日銀のマイナス金利導入というカンフル剤は有りません。
その他の浮揚刺激策も出てきません。
それ以前に、安倍政権の支持率は史上最低を更新という有様です。

一番成約しやすかった2014年11月の中古マンション販売中在庫数と2017年6月の在庫数との差は、約7500戸も多くなっています。

購入検討者は、今、選択できる中古マンション数はとても多い状況です。
右を見ても販売中マンション、左を見ても販売中マンションと言う状況で、どれを買うかとてもたくさんの在庫の中から選べる状況なのです。

その結果、あなたのマンションは成約しない状況へなりかけています。

公的機関の発表は、なかなかこんなマンション市況を表すことは言っていません。

今回、レインズから出されたコメントを見ても一目瞭然なのです。




マンション売却二極化

まさか、東京でも!マンションの選別が始まった!

【チャンス到来!】 最後の大チャンスです。
このチャンス見逃すな!
不動産売却に大きなチャンスが来ます。
理由は、総選挙の結果によります。

しかし、旧来の売却方法ではこのチャンスを逸してしまうでしょう。
至急、売却方法を見直してください!

な、なんと、9月、10月とマンション成約数が急減しています。
東京23区において前年同月との比較ではマイナス40%も落ちた区もあります。
特にK区などを筆頭に4区が25%以上の下落数となりました。
あなたのマンションが売れないのは「こんな時期だから仕方ない!」と諦めていませんか。
その発想は間違っています。
なぜ、間違っているのか?
それは減数とは反対に約20%の成約数の増えている区もS区などで少数ですがあるのですから。
では、どうすればいいのかです。
それは、マンション市場を知り、その市場に沿った対策を打つことで、まだまだマンションは史上最高額で成約することができるからです。事実出来ている人も多くいます。
その理由として、まだ、マンション成約単価は上がっているのですから。
また、今回の衆議院選挙の影響も有り、今から来年にかけて不動産売買の最大最後の大チャンスが到来しそうです。
そのチャンスを手に掴むため、今から動きましょう!
但し、このチャンスを生かす術は大手と言われる不動産業者は知っていても、ある理由があって出来ません。
また、地場の不動産業者は気づいてもいないでしょう。
データに基づく、ある気づきを元に施策した結果、多くの好成果が出た、まだまだ高く成約することのできるコ-ラルのマンション売却手法。
お任せいただく期間は1カ月間で十分です。
手遅れになる前に、あなたが試してみる価値はあります。

コーラルのマンション売却手法


あなたの地域はこれからどうなる?

東京都の不動産市況動向② 東京都の不動産市況動向③

東京都・各区・各市町村の市況・動向

都心3区

売却・購入お得情報・千代田区

売却・購入お得情報・中央区

売却・購入お得情報・港区

城北地区

売却・購入お得情報・北区

売却・購入お得情報・豊島区

売却・購入お得情報・文京区

売却・購入お得情報・板橋区


売却・購入お得情報・練馬区

城西地区


売却・購入お得情報・渋谷区


売却・購入お得情報・中野区


売却・購入お得情報・杉並区


売却・購入お得情報・新宿区

城南地区

売却・購入お得情報・品川区


売却・購入お得情報・目黒区


売却・購入お得情報・大田区


売却・購入お得情報・世田谷区

城東地区

売却・購入お得情報・台東区


売却・購入お得情報・墨田区


売却・購入お得情報・江東区


売却・購入お得情報・荒川区


売却・購入お得情報・足立区


売却・購入お得情報・葛飾区


売却・購入お得情報・江戸川区

東京都 区部以外の各市町村の売買市況状況

首都圏・中古マンション㎡単価

201408-201708マンション単価(首都圏)


201408-201708マンション単価(東京都)


201408-201708マンション単価(横浜市)


201408-201708マンション単価(川崎市)


以下では、2017年11月10日発表の東日本不動産流通機構(レインズ)のコメントを読んでみてみてください。

レインズ発表の各種指標

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)より、首都圏(1都3県)2017年10月度の不動産流通市場の動向についてご報告いたします。

首都圏中古マンション成約単価
成約㎡単価は56ヶ月連続で前年比上昇。在庫㎡単価は45ヶ月連続で前年比上昇
○成約㎡単価
8月の首都圏における中古マンション成約㎡単価は50.50万円/㎡と前年比で5.9%上昇し、13年1月から56ヶ月連続で前年同月を上回った。前月比は2.1%上昇した。
○新規登録㎡単価
8月は54.10万円/㎡で前年比マイナス0.4%と、ほぼ横ばいながら前年同月を下回った。前月比は2.5%下落した。
○在庫㎡単価
8月は56.82万円/㎡で前年比プラス0.4%と、ほぼ横ばいながら13年12月から45ヶ月連続で前年同月を上回ったが、上昇率は16年5月から縮小が続いている。前月比はマイナス0.4%であった。


○首都圏概況
成約件数は前年比で5.0%減少し、3ヶ月ぶりに前年同月を下回った。成約㎡単価は前年比で5.9%上昇、成約価格は前年比で7.6%上昇し、ともに2013年1月から56ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面積は前年比で1.6%拡大した。
○地域別動向
成約件数は千葉県を除く各地域が前年比で減少した。成約㎡単価は多摩と神奈川県他を除く各地域が前年比で上昇し、東京都区部は12年10 月から59ヶ月連続、埼玉県は15年12 月から21 ヶ月連続で前年同月を上回った。


首都圏中古マンション件数
成約件数は千葉県を除く各地域が前年比で減少
○東京都
8月の東京都区部は前年比で4.0%減少し、4ヶ月ぶりに前年同月を下回った。多摩は前年比で8.4%減少し、4ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
○神奈川県
8月の横浜・川崎市は前年比で8.0%減少した。神奈川県他は前年比マイナス15.5%の2ケタ減となり、3ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
○埼玉県・千葉県
8月の埼玉県は前年比で1.8%減少し、4ヶ月ぶりに前年同月を下回った。千葉県は前年比で1.0%増加した。



以上が東日本レインズから出されている平成29年8月時点における中古マンション市況コメントですが、あなたはこのコメントを読んでどう思いましたか?
実は、発表されたコメントに大きな変化が現れました。
それは、7月までのコメントにはマイナスな言葉が全くなかったのですが、今回のコメントでは「減少」という市況的にマイナス言葉が多く使用されているのです。
これは大きな変化と言えます
ただ、マンション各単価(販売・在庫・成約)のコメントを読んだら、「まだまだ中古マンション市況はとても良い状況だ」と思ってしまいます。
プロの私でもこのコメントだけ読んだら、現時点のマンション市況はとても良い状況にあると勘違いしてしまうほどですから。

しかし、それは見せかけです。

もう惑わされないでください。

中古マンション売買市況は、売却開始される中古マンションの数は増えてきています。しかし、成約件数はその増加分をカバーできるほどには増えていません。
そのため、販売中在庫数はアベノミクス開始前の状況を超えつつあります。
各㎡単価を見ても、通常、中古マンションを売却するとき、新規販売開始㎡単価が一番高い数値となりますが、現在はその状況になく
販売中在庫㎡単価より新規販売開始㎡単価が低く、成約単価との開きは大きくなるばかりです。このことを物語っている地域として横浜市、川崎市のデータが参考になるのではないでしょうか。

これでは3カ月経っても、半年経っても、売れないマンションは売れないまま「中古マンション市況はとても良いはずなのに、どうして私のマンションは売れないんだろう?」
となってもおかしくありません。

東京都の不動産市況動向⑤

数値をグラフにして見せる方法はいくつも有ります。
どの角度から数値を見るのか?
レインズタワーサマリーのように発表することもできます。
その反対に、今回図解したようにコメントすることもできます。
ただひとつ言えること、それは数字は正しい角度から見るべきです。
今、中古マンション売買市況は、今までの好況な状況から、価格下落、在庫増、成約数減、販売期間長期化という市況へと変化している凪の状態にあり、いつでもアベノミクス前の状況に戻るという崖っぷちにあり、いつ悪化してもおかしくない状況にあるのです。

中古マンション売却、この先の展望

今、コーラルへお問い合わせいただいている中古マンション査定は新規査定より、他不動産業者が販売中のマンションについて、「どうして成約しないのか?」とか「内覧が全くないけど、どうして?」とか、「レインズにちゃんと登録されていますか?」とか、「どうすれば成約できますか?」とかのセカンドオピニオンサービスの依頼がとても多い状況にあります。

一部を除き、そのほぼ全ての売却中マンションに言えることなのですが、はっきり言って販売価格が高すぎます。
高いと言うより、高過ぎなのです。
「いったいその販売額は誰が査定したのですか?」 という価格ばかりです。
もし、仮に不動産業者がその査定額を出したのなら、その不動産業者は売却するつもりではなく、販売受注するだけために査定額を報告した可能性が高いです。

セカンドオピニオンサービスで、調査後の一言に、「価格を見直しましょう!」とコメントしても、その言葉にピンッと来る売主はなかなかおられないでしょう。
大手の不動産業者が査定したのだから、間違いないと思っておられるのでしょうから。

しかし、ワンシーズン前のテレビドラマにも有りましたが、敵は味方のフリをしてあなたに近づく のです。

素人のあなたを騙すことなど、不動産業者はとても簡単なことなんだと言うことを知ってください。

失敗する前に、まずはコーラルのセカンドオピニオンサービスであなたの現状を確認することをおススメいたします。



今現在、他不動産業者に売却を任せている方へ、

※まずは、現在の販売状況を診断してみませんか?
どうして内覧が無いんだろう?
今の広告ってこれで良いの? など知りたくありませんか?
マーケティングとセールスのプロフェッショナルが調査してご報告します。
 

本当に成約できるマンション価格、一戸建て価格を知りたいなら

いくら事前にマンションや一戸建ての価格相場を調べても、結局はあなたの一番知りたい物件価格は分かりません。

なぜなら、マンションも一戸建ても不動産はすべて一つ一つの条件が違い、世界に一戸として同じものが無いからです。
また、経済活動などで変化もします。

例えば…
•同じ東京都でも同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違います。
•同じ最寄り駅でも、小田急線成城学園駅などいい例ですが、駅の南側と北側で違います。
•新築後何年経過しているか?、築10年と30年などでも違います。
•販売競合している売却中戸数でも違ってきます。

などなど、不動産価格相場はたくさんの要因から出来ているからです。

あなたの住まいの価格は、そんな組み合わさった要因の中で、その物件だけの値動きをしているのです。

まずは査定してみよう!

あなたの住まいの価格は成約できたとき、はじめてその物件の価格となります。従って近隣にある類似の物件で今、売り出されている価格を見ても、それはあなたの住まいの価格ではありません。

例えば、SUUMOやアットホーム、Yahoo!不動産にある販売中の物件価格は、ある意味「売れ残っている価格」とも言えます。

あなたが、あなたの所有する不動産の本当の価格、言い換えれば知るべき価格は、実際に売買が成立しそうな「成約価格」なはずです。
成約価格は、実際売り出してみて購入者と売買契約した価格となりますが、当たり前になりますが、まだ売り出ししていないあなたにはその成約価格はわかる羽津は有りません。
ただ、この成約価格に一番近いかもしれない価格はわたしたち不動産業者は知っています。

ここでぜひ提案ですが、あなたの不動産の価格相場を査定してみませんか?
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