マンション売却時の広告で最も重要なこと!


広告の重要性は量&アクセス数&もうひとつは?

不動産売買の場面もインターネットが主流となっている今日、如何に成約できるかで、よく不動産業者が言うことがあります。

それが、

露出数 × アクセス数 。

これは、如何に売却情報として露出させるかが重要であり、如何にアクセス数を多く取るかが、成約につながる大事な要素ということを言っています。

広告としての露出数とその媒体

露出数を多くするには、広告媒体を数多く利用したほうが良いに決まってます。

でも現実は、各不動産業者はその露出数を制限してしまっているのが現状なのです。
インターネットが普及する前より、今の方がインターネット以外の広告媒体は利用されなくなったと言い換えることもできます。

広告媒体を少なくして、マンション売却時の情報露出数(広告の量)も少なくしてしまったのです。

「えっ、その逆じゃないの!」と思われる方もおられるかもしれませんが、これ衝撃の事実なのです。

信じれない方のためにひとつ質問します。

今、インターネット以外の広告媒体で、あなたが思う広告媒体いくつあげることができるでしょう。

ポスト投函チラシ、新聞折込チラシ、電柱貼り付けチラシ、道路上掲示板、他不動産屋の店頭掲示板などを挙げた方がいるかもしれませんが、これら全て年々少なくなっているんです。

周りを見てみてください。

昔、駅前に在った不動産屋は、ビルの2階以上にその事務所が移転しています。
これでは店頭掲示板など誰も見ないでしょうし、掲示しても意味ないでしょう。
電柱貼り付けチラシや道路上掲示板展示は、違法で摘発されることも有り、既に多くの不動産屋さんが行っていません。
今も行っている不動産屋さんは、違法なことをやっているわけです。

新聞折込チラシは、新聞発行部数の減少もあり、しかもとっている方の殆どがご高齢化しているため、購入者探しには適さなくなってしまいました。
今は、ニュースもインターネットがその役目を担っているのです。

ポスト投函チラシは、なんとかその存在を維持していますが、しかし、多くのマンションや一戸建てでもチラシ投函を嫌う人がいて、なかなか投函させてももらえなくなりました。
勝手に敷地内に入り、投函すれば不法侵入で逮捕される時代です。

その状況の中、インターネットの広告のみが一人気を吐いている状況なのです。

しかし、インターネットで、他にも変わったものが有ります。
それがインターネットを利用した広告媒体数。

ここ数年で、インターネットの中の広告媒体数は何十倍も増えたのです。
マンションを買いたいとインターネットで探そうとすると、その物件情報だけでもとても多いことに驚かされることでしょう。

確実に、広告としての露出数とその媒体はインターネットに奪われている状況にあります。

広告数は減る一方

例えば、誰もが知っている、あのテレビCMにも出ている大手不動産業者は、

自社のHPには掲載しますが、その他はどうでしょう?

SUUMOやアットホームは掲載されていますが、Yahoo!不動産は?、ホームズは?
掲載されていないことがほとんどです。
また、競合他社のHPにはどうでしょう?
全く掲載されることは無いでしょう。

露出数は何もインターネットだけに限りません。

例えば、紙媒体。

広告としての紙チラシ

先のもあげましたが、ポスト投函チラシ、新聞折込チラシ、電柱貼り付けチラシ、道路上掲示板、他不動産屋の店頭掲示板。
数年前まではこのポスト投函用チラシ、新聞折込用チラシは多くありました。

しかし、今日、その数は激減しているのです。

その昔、大手不動産業者はポスト投函チラシ、新聞折込チラシを多用していました。それは反響がとても多かったからに他なりません。
しかし、今はどうでしょう。

その存在は、インターネットのホームページ(HP)に取って代わられてしまっています。

従って、今、大手といえどもポスト投函用チラシ、新聞折込用チラシはあまりやっていないんです。

ただ今も、このポスト投函用チラシ、新聞折込用チラシの量が多いのが、地元密着型の不動産屋さんです。

地元密着型の不動産屋さんは、その地元の顔を利用して、今も積極的にこのポスト投函用チラシ、新聞折込用チラシを用いています。

他不動産屋の店頭掲示板はどうでしょう?

広告としての店頭掲示板

大手不動産業者は、他不動産屋さんの店頭掲示板への掲載をほぼ許可してくれていません。
また、Aという大手不動産業者に売却依頼しても、BやC、Dなどの他大手不動産業者には一切掲載されないんです。

売り上げを競う、ライバル同士のHPはもちろん、店頭掲示板にも広告掲載されることは無いということです。

なので、他不動産屋の店頭掲示板は、大手不動産業者に売却依頼した場合、ほぼ掲示されないし、大手同士のHPでも同じことが言えます。

という事で、大手不動産業者は、売却時情報としての一つ一つの物件広告においては、自社HP、SUUMO、アットホーム、オウチーノや、その他所属する業界団体のHPに掲載されているのみで、その露出数がとても少ないと言うことが解っていただけたかと思います。

大手不動産業者に売却を頼むと、多くの広告媒体を利用し、広告を実施してくれるような気がしますが、本当は全くの逆なのです。

でも、何故、その大手不動産業者は、成約を多く出し続けているのでしょう。

大手不動産業者が成約し続ける理由

それにはちゃんとした、明確な理由が有るからに他なりません。

それは、ブランド。

大手は、ブランドを持っていて、安心を売ってきたんです。

例えば、洋服ひとつ買うにも、その辺のスーパーと三越伊勢丹などのデパートで買うには、そのブランド力が違います。

特に最も高価な不動産は、そのブランド力に物を言わせ、大手不動産業者で売買したほうが安心と言うモノサシで消費者に受け入れられていました。

何かトラブルが起こったら、大手こそ安心だったんです。

大手不動産業者への錯覚

大手不動産業者は広告力に長けていたわけではなく、安心力というブランド力に長けていたにすぎません。

しかし今日、インターネットが、ほぼ全ての家庭に普及しました。

そのインターネットの普及によって、メディアにより大手不動産業者の行いがクローズアップされてしまったんです。

俗にいう「物件情報の囲い込み」です。

先に書きましたが、如何に成約できるかで、よく不動産業者が言うことがあります。

それが、

露出数 × アクセス数 ということ。

その囲い込みは、露出数を大幅に制限することに他なりません。
それ以前に違法なことでもありますが。

これを堂々と行っている事実が、メディアにより暴露されたから、たまったものではありません。
信用と言うものでブランドを維持していたにもかかわらず、その信用を失うことになったのですから。

やはり、露出数 × アクセス数 が重要という事です。

しかし、売却物件の囲い込みにより、露出数まで大手は削っていると言えるんです。

広告の本当の真実

露出数 × アクセス数 が重要と言いました。

でも、これ、真実の様で真実ではありません。

嘘といっても、いいくらいです。

では、なにが嘘なのか?

それは、露出数 × アクセス数 だけではいけないということです。

ただアクセス数を多くとることや、ただ単に広告媒体に多く掲載するだけではダメっていうこと。

今、インターネットでは見てもらうこと、読んでもらうことが難しくなっているんです。

露出数 × アクセス数 だけでは成約しなくなっているんです。

大手は数をこなすことで質をカバー

実は、どの広告媒体に、どのようにアピールするかと言う質も大事なものなのです。

例えば、利用する広告媒体数を2倍にしたから、アクセスが2倍集めることができるわけではありません。
また、広告媒体数を2倍にして、アクセス数も2倍に上がったから成約するものでもありません。

例えば、スポーツでも練習量を2倍にしたから、いっきに1位や2位という成績上位になれるわけではないように。

では、どのようにしたらいいのでしょう。

成績を上げるには、質が重要なのです。
成約するには広告の質を上げることが重要という事です。

大手は数をこなすことで、この質を知り、しかもカバーしてきました。
しかし、今、この質も、マンション販売中在庫の多さに対応できなくなっています。
しかも、大手の社員は、その多くが数年から数十年で途中退社してしまい、その過去のデータや経験を生かしきれなくなっています。

広告は量から質へ

しかし、何か不思議な違和感を持たれた方がおられるのではないでしょうか?

質が重要なことは分かった。でも、やはり広告量も重要じゃないかと。

言い換えれば、その不思議な違和感とは、やはり量が多いに越したことなく、大手はその量もカバーしていて、その他の不動産業者はこの量も少ないじゃないかいという事ではないでしょうか。

量が多いことが、人の目に触れる機会も、見つけてもらえるチャンスも増えるのですから。

はい、その通りです。

量が多いことは良いことなのです。
ただ、それだけでは、もうダメなんです。
この理由も至極簡単なことなのです。

露出数 × アクセス数 にアピール力を持つことが重要なんです。

広告は何のために行うの?

不動産売却時に最も成果を上げる方法は、

露出数 × アクセス数 が重要と言うことに変わりはないという事なのです。

ただ、それだけではダメです。

広告をする意味とは、広告は何故するのかを考えなければ意味が有りません。

これば、不動産業者のホームページも同じことが言えます。

不動産業者のホームページでは、ただ単にアクセスを集めても意味が無いという事は、誰でも即わかることでしょう。

アクセスよりももっと重要なことが有りますから。

それは、その先にある反響数。
ページが開かれただけ(アクセスされただけ)では、反響とは言えないのです。

しかし、今、HPに多くのアクセスを集めても、不動産系ポータルサイトに多くのアクセスを集めても、ある問題のために、反響や内覧まではいかないと言うことが言われています。

その理由は、HPに訪れた人のほとんどは、その物件内容を、ちゃんと見てくれていないということなのです。

ここに、HP訪問者の行動として、訪問後たった約10秒間で立ち去ってしまうというGoogleのデータがあります。

考えてみてください。

10秒も立たないうちに離れられてしまったら、その先の内容など確認して頂くことも出来ませんし、内覧への誘導もできないでしょう。
従って、アクセスをどれだけ集めてもあまり意味が無いのです。

例えば、不動産系のポータルサイトを見てみてください。

中古マンションの販売中物件は毎週多くの物件が登録されていて、そのすべてを確認することはとても不可能で、従って検索キーを細分化しています。
購入を考えている人は、この検索キーを絞り込むことで、あなたの売るマンションページを初めて訪れていることになるのですが、しかし、10秒もたたないうちに離脱していると言うことなのです。

これでは、いくらあなたの物件が不動産系のポータルサイトの掲載されていても、しかも、 頑張ってアクセスされても内容を確認されることは難しく、従って内覧に至ることは無く無駄な労力で終
わってしまいます。

ちゃんと内覧して貰って、マンションの良さを理解してもらえば、買ってもらえる自信があるのに、その内覧への導線がバツバツと切れているんです。

この変化は、ここ数年でとても大きなものとなり、大きな変化をもたらすこととなりました。

その原因となったもの、それは売却物件の数・量の増加です。

大きな変化の中に有るマンション売却の現場

以下のデータを見てください。

このデータは国土交通省と不動産流通機構(レインズ)が発表したもので、それによれば、ここ数年で新たに販売された新築数の増加数とその結果の中古マンション販売中在庫数の増加が一目でわかります。

マンション在庫数

マンション在庫数の年変化

20年間に在庫として積み増されるマンション戸数は、1996年(平成8年)から2016年(平成28年)で約2倍に膨れ上がりました。

購入するに検討できる中古マンション数が倍となったにもかかわらず、購入する人は減り続けるとの予測が有り、2020年には今より10倍の競争率にまで膨らむと推定されています。

新規販売開始件数

201409-201709マンション新規(東京都)


※レインズ発表のように前年対比で診ると新規販売開始数は少なくなっているように見えてしまいます。

販売中在庫件数

201409-201709マンション在庫(東京都)

日本全体では2008年をピークにすでに人口は減少しています。東京は数少ない人口増加都市であり、2019年現在でも人口は増加を続けていますが、2020年を境に東京の人口も減り始め、マンション需要も減っていくという問題を抱えているんです。

これが、あなたのマンションを成約しづらくしている環境なのです。

では、どうしたらいいのか?

新しいマンション売却時の手法

実は、あなたの物件ページへのアクセスを無駄にせずに、内覧につなげる、"新しい実証された方法"があるのです。

しかし、残念なことに、この方法を採用している不動産業者はほぼ有りません。

あのテレビで名の知れている、あなたも名前も知る大手不動産会社も、フランチャイズに加盟している不動産業者も、街の不動産屋さんも、この手法を実践している業者は皆無です。

また、仲介手数料を無料などで展開しているネット系不動産業者は、広告費を削減して、自社で広告すらしていない業者がほぼ全部なので、この成果の出る方法は出来ません。

日本には、不動産業者がコンビニ数より多い約12万社以上あると言われているのですが、
しかし、ほぼそのほとんどがこの方法を採用していないんです。

さて、その方法とは?

その新しい実証された方法は、既にVIP限定の一部の方へはご提供させていただいているのですが、まだその全部を公表しご提供させていただいていないため、ここでは公表していません。
この手法こそオールインワン売却手法的広告とも言えます。

内容を一部公開すると、物件の質をアップしアピールすることとなる手法となります。

ただ、その内容をサイト上で公表するとそれだけでも数十ページにもなる膨大なコンテンツなのです。

ですので、その手法は、コーラルへ訪問査定依頼して頂いた方だけに公開しています。
ぜひ訪問査定をご依頼いただければと存じます。

また、お話ししただけでは理解は出来ても、それを実践している・またできる不動産業者はコーラルしかありません。

この手法を取り入れるかどうかは、あなた次第です。

ご応募お待ちしております。

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