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一戸建て売却のコツ&と査定は仲介手数料が無料か1%の不動産屋コーラルへ!

一戸建て売却のコツ&査定は仲介手数料無料か1%で高く売る不動産屋へ

一戸建て売却のコツ⇒成果の出ない(成約していない)あなたへ

他社では成約しない一戸建ての現状

今、先に他社で販売していた一戸建てが、コーラルへ売却仲介依頼変更されて早々に売れています。
特に大手不動産業者から変更していただいた物件、地元の不動産屋さんで結果が出ずに塩漬けになったままの物件などがコーラルへの業者変更だけで決まっています。

コーラルへ変更時に価格変更して頂いたわけでも、一戸建て市場が販売受注時から変わったわけでもないのです。

一つ変わったこと、それは窓口の業者がコーラルに変わっただけです。

私は他社で販売中の物件を見ていて、よく思っていることがあります。
「なぜ、こんな物件が売れないのだろう・・・?」
「なぜ、こんな物件アピールしかしていないんだろう・・・?」
「えっ、まだ残ってるの?うちなら、もうとっくに売れてるだろうな!」 って。

関係無い部外者の私が思うのだから、こうした悩みを持つ売主は多いのではないだろうか?
なぜ、部外者と言ったのか?
それにはきちんとした理由が有るから。
99%の確率で売れない原因は業者にあるのだから!

コーラルへ任せてください!

売れていないという事は、どこかにちゃんとした理由があります。
ただ悩んでる暇が有ったら、不動産業者のカモになる前に、成約を諦める前に業者変更を検討すべきです!
今なら、まだ、間に合います。
ここで、コーラルの売却のプロ達が待っています。

と言ってもまだ信じたくないあなたへ。

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「どうして内覧が無いんだろう?」
「今の広告ってこれで良いの?」
「なぜ売れないの?」
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不動産売却成功の鍵

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一戸建て売却の市況は悪くなるばかりか?

この数字を見てください!

一戸建て売却市況データ

2018 年2月は
成約件数-13.3%と2カ月連続の前年同月比減
新規登録件数+5.8%と7カ月連続で前年同月比増
在庫件数+6.6%と9カ月連続で前年同月比増

○成約件数
2月の首都圏における中古戸建住宅の成約件数は前年比-13.3%の2ケタ減となり、1月-0.1%に続いて2カ月連続して前年同月を下回りました。
○新規登録件数
2月は前年比で+5.8%と増加し、7カ月連続で前年同月を上回りました。前月比では+1.4%増加しました。
○在庫件数
2月は前年比で+6.6%と増加し、9カ月連続で前年同月を上回りました。前月比では+2.4%と増加しました。

レインズタワーの月例マーケットウォッチから
「REINS TOWER」へ



しかし、もう一つ気になるデータも。それは、

成約価格は前年比で3.4%上昇し、6 カ月連続で前年同月を上回りました。
しかも、成約価格は千葉県を除く各地域が前年比で上昇したのです。


このデータが表すもの。
それは、一戸建て売却はまだまだ、売却方法次第で結果が良くも悪くもなるということです。

※そこで、あなたに知ってほしいことがあります。
99%の不動産業者がやっている従来の売却方法では満足した成果は望めません!満足成約には、世界に一戸と同じ物がない一戸建てだからこそ、マーケティングとセールスがとても重要なことなのです。しかし、ほぼ99%不動産屋さんにはこのマーケティングとセールスがそもそもないんです。

満足成約のためのマーケティングとセールス。これを実践しているコーラルの一戸建て売却手法は、あなたの売却を良い結果へ導きます!

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オールインワン売却仲介で成果を残すコーラル

コーラルのオールインワン売却仲介は、売主様も買主様も満足する売買を展開します。

戸建て住宅売却の失敗しない成功法とは

これを読む前に一戸建て売却&査定しないで!
読む前に始めると必ず売却失敗するから。
しかし、
読んだ後で売却開始したら
成功した人が続出しています。

どの不動産会社で売却依頼しても役に立つ、より良い販売活動を送れるためのガイドブックです。

一戸建て売却成功のコツ(絶対条件)は「知識」と「環境」次第!

一戸建て売却の成否は知識の差にあり

一戸建て売却で成功する秘訣の一番大切なコツとは、売主様が一戸建て売却の成功に必要な「知識」をどの位持っているかと、その知識を実行できる「環境」を持っているかにあります。

しかし、ではその知識をどこから習得したら良いのでしょう?
また、知識を習得したとしていったいその知識を実行に移せる環境はどこにあるのでしょう?

一番の問題はわかっているのに、そのことを解決できる手段が無いことです。

知識を持っている不動産業者は昔から「怪しい」と思われているのですから。また実行できる環境も不動産業者に鍵が有りますが、しかし、不動産業者は昔のままで変化することも無く怪しいままなのですから。

そこでコーラルは考えました。
一戸建て売却で成功するコツを一からサイトに纏めることと、その知識を実行に移せる環境を整えることを実行しようと。
そのために、敢えて知識をサイト内に纏め、なるべく分かりやすく解説してみました。
この活動はおおよそ7年前から開始しています。
約7年前、その当時の不動産業者のサイトは大手も物件情報を羅列するだけの構成のみで、おそらく、売却成功の知識をコンテンツとして纏め、しかもサイトに表現した最初の不動産業者なのではないでしょうか。

一戸建て売却成功にかけるコーラルのチャレンジ

一戸建て売却で満足できない原因は「知らないこと」が最大の要因です。
例えば、この人(不動産屋)を信じて良いか、頼っていいかどうか、そもそもそれを見抜くポイントがわからないのですから。

最近では、知識については、『一戸建て売却で成功する方法』など、とても懇切丁寧に解説しているサイトはたくさん出てきました。
この『一戸建て売却で成功する方法』を実践できればほぼ確実に満足なる成約ができます。
しかし、ただ、気になることも。

それは、そのほとんどが、実際に一戸建て売却の依頼を受ける不動産会社自身でできることをまとめたものではなく、一括査定サイトに居る不動産業者では、できそうもない理想や方法をただ書き並べているだけの、一括査定サイトへ誘導し紹介料をいただくことを目的に運営されているサイト(アフィリエイトサイト)がほとんどと言うことです。

そのため、今、一括査定サイト登録の不動産業者は、アフィリエイトサイトからの誘導に、販売活動現場では実際にできないことも多く記載されているばかりに戸惑っていることが伺い知れます。

そのことを物語るように、最近大手不動産業者数社が一括査定サイトから脱退し、独自の査定サイトを運営し始めました。

理想と現実は違うということなのでしょう。

ただ、どの不動産業者も売主様から売却依頼を受けることに日々切磋琢磨しています。
しかし、日々切磋琢磨して成約を実現している業者は一括査定サイトにはいないのです。

「成功の秘訣」を知っても、「実行可能な環境を提供できない」業者、言い換えれば一括査定サイトに居るただ高い査定額を出し媒介契約を取ることを目的にした不動産業者や、一括査定サイトを脱退した大手不動産業者に売却を任せても、一戸建て売却での成功はあなたのものとはなりません。

一戸建て売却において成約をお約束する環境=『実行できる環境の有無』=高く売り手取り額を多くする手法 を持っている不動産業者は一握りしかありません。

ここでは、その一握りの不動産業者コーラルができる、「一戸建てを高く売り、手取り額を多くする手法」=「この方法と環境を味方にすれば絶対成果の出る方法」を、余すことなくお伝えしたいと思いますが、今、一番真っ先に知らなければならないことが有りますのでそのことからお伝えしましょう。

一戸建て売却現場で起こっているイノベーション

今、一戸建て売買の現場ではイノベーションが起こっています。
そのイノベーションとは、購入者の購入時スタイルの変化です。

この一戸建て売買現場の変化を知らずして一戸建て売却で成功することは出来ません。

しかし、まだ99%の不動産業者がこのイノベーションに対応できていません。
ご安心ください。コーラルは一番真っ先に対応した不動産業者です。
では、以下でその一戸建て売買の現場で起こっているイノベーションについて具体的にご説明しましょう。

2018年(平成30年)からの定番一戸建て購入スタイル

一戸建て売却で大きな成功を得るためには、対岸にいる購入者の行動と心理を知ることが重要です。
それも最新の行動スタイルを知ることと、それを利用することが絶対成功条件になりつつあります。

今の購入検討者はどのような行動をしているでしょう?

今の購入検討者は、不動産業者への問い合わせやいきなり訪問はされていません。

今の中古マンションや一戸建て住宅購入時の傾向は スマホを活用した物件情報取得スタイル=一本釣りスタイル になってきています。
スマホ登場前は不動産業者と仲良くなり、物件情報を優先的に届けてもらう=網を張るスタイル こそが購入で成功できる必要条件でしたが、今はインターネットがその役割を果たしてくれるようになり、「一本釣りスタイル」に変わってきています。
このスタイルで、どこよりも新鮮な物件情報を取得し、お得な購入スタイルが定着してきています。

1)住みたい地域、探している地域の物件をネットで検索します。

2)最初はSUUMOやアットホームなどかもしれません。
(実際、SUUMOとアットホームが一番反響が良いのです。ホームズは賃貸では反響は良いのですが、売買はいまいちです。Yahoo!不動産その他のサイトは反響が極端に落ちてしまいます。)

3)掲載されている物件をグーグルマップのストリートビューで確認するとともに、近隣の各種施設(駅までの距離と所要時間、コンビニ、病院、学校、スーパーなどなど)も確認されています。

4)条件に合う物件が見つかりました。

5)ネットで購入時費用などお得な不動産業者を調べ、掲載されている物件が仲介できるかどうか問い合わせして確認。
Yahoo!不動産のおうちダイレクト以外、掲載されている物件はどこでも仲介できることを知り始めていて広まり始めたから。

6)仲介手数料のお得な不動産業者から内覧する。

7)購入希望と同時にネット系銀行へ住宅ローン事前審査申し込み

8)売買契約締結

今の購入者行動は以上のようになっています。この購入スタイルが一番購入者にとってお得になる可能性が高いので、これからは今以上にこの傾向が多くなるでしょう


一戸建て売却時に一番初めに売主がやるべきこと

一戸建て売却を成功するために、まず真っ先に売主がやらなければいけないこと(専権事項)が2つあります。
その2つとは、『物件の価格査定』『不動産業者の選択』です。
この専権事項をしっかり行うことさえできれば、一戸建て売却で成功を収めることなど簡単なのです。
売主の専権事項なので他人には任せることはできません。
しっかりここで把握して一戸建て売却で成功を手にしましょう。

一戸建て売却成約までの平均期間11カ月という罠に嵌る前に!

☛ マンション8カ月、一戸建て住宅11カ月という罠にはまる前に、あなたにお伝えしたいこと、それは、不動産屋は味方のフリして敵となるということです。

コーラルからのアピール

コーラルの高速PDCA販売手法は、
結果の出せる売却マーケティングとセールスです。
あなたの一戸建て住宅売却は成功間違いなし!

代表 井上正子

一戸建て売却の最新現場から伝える、
査定も販売手法もすべてがリアル
他の不動産会社に任せたりしない & 言葉も真剣
最も最新な情報と実践し続けている成功する売却手法!!
一戸建て売却・査定において最も重要なこととは

一戸建て売却時の価格には、他の商品と違い『定価』と言うものがありません。売買成立する価格、言い換えれば売主と買主が売買合意する価格が、その一戸建ての価格と言えます。
ただ、一戸建ての価格は不動産業者に言われるままに設定しているのが現実な中、
一戸建て住宅は査定後の売出価格決定次第で大きな利益も損失も出すことにもなり、また販売の仕方を間違えると、数百万円もの差が出てしまう場合がとても多くあるのです。
ここでは、一戸建て住宅をこれから売る売主にとっての査定のリアルと、最も有利な売却手法をコーラルの販売現場で具現化し成果を出している方法を交え解説します。

ここで知ることは、必ずあなたの成果に貢献するでしょう。


コーラルのオールインワン売却・購入とは

コーラルは、他不動産業者が使えないオールインワン売買で、一戸建て売買のイノベーションに対応しています。
また『「街の不動産屋」と「ネット不動産」の両輪を目指した売却方法で』絶対的な成果を出し続けています。
しかも、大手不動産業者は売主の利益ためになることを知っていても隠し続けているやりたがらない手法なのです。
さて、その戸建て住宅売却時のオールインワン売買とはいったいどんなことでしょう?

詳細は ☛ オールインワン売買を展開するコーラルの不動産仲介業

コーラルは、成功する一戸建て住宅売却方法をしっかり知っていただきたいとの思いからこのページをお届けしております。
但し、とても多く方から、今、直ぐにご売却の相談&今、売却を他社に任せているけどなかなか売れないので、どうしたら成約できるの?とのご希望も頂いております。
従いまして、

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一戸建て売却のノウハウ

ここから先では、一戸建て住宅売却のスペシャリスト・コーラルの絶対知るべき、成功する一売却手法の一部を余すことなくお伝えしていきます。


一戸建て売却時の絶対得する売却ノウハウ


基本の4つのステップを知れば売却の手順って実はとても簡単。

「一戸建ての売り方についての基本的流れを知りたい!」という方は、
とっても簡単!、一戸建て住宅売却の流れを知ろう を先に読んでみてください。
一戸建て売却について全く分からない人にために纏めてあります。


このページであなたが得ることは...

1 売却の入り口は査定から。
 ☛ なぜ査定が分岐点なのか?
  人生で一度くらいしかないことだからわからないことばかり
 ☛「現状」と「認識」について
  ◾認識としての一戸建ての査定について

2 一戸建ての市場価値を高める方法〜
 ☛ 居住中と空き家との大きな差を知り、それを販売に生かすには?
 ☛「コツ」について
 ◾ 売却前の引越しは高額売却には不利なケースがあります!

3 必死になって売却活動しても半分が失敗するワケ
 ☛ 会社選びやその他諸々を間違える典型的なパターン
 ☛ 基本中の基本【汚い家は誰も買わない】
 ◾ お部屋の第一印象を改善する

4 あなたにとって最悪な売却パターンとは
 ~不動産会社のダメな仕事と最高の仕事〜
 ☛ 不動産業者が隠している最もやってはならないこととは?
 ☛ 売却額最大化の為にコーラルの出来ることとは

5 担当者はプロ?
 ☛ 反響がどんどん上がる広告と上がらない広告
 ☛ 成約という成果の出せる売却マーケティングを使った広告はその道のプロにしかできません。

6 売却に関するブログから
 ☛「場当たりを捨てると、売却は成功する」などの記事から成功者の側面が見えてきます。

このページの担当者: 井上正子とコーラルの仲間たち
普通の人が突然、人生に一度や二度くらいしかない戸建て住宅や土地などを売ろうとしても自分だけでは出来ないし、だからと言って不動産会社を選ぶのは簡単じゃない、しかも、インターネットで検索すると、失敗したという声も多く掲載されており、失敗したら、何百万もの損失にもなるため、不動産売却に踏み込めない。
このページでは、あなたがそんな失敗をしないように、コーラル株式会社の社長の私、井上正子と戸建て売買のスペシャリストであり、不動産関連本の監修や、多数の弁護士にアドバイスしている石井雄二(業界歴25年以上)が年間200件以上、総合取引件数1000件以上の成功した事例を基に、成功し続け誰にも負けない自身の不動産営業経験を活かし、どんな人が不動産売却に成功し、どんな人が成功しないのかの違いを、実際の成功した事例をもとに作りました。


あなたの一戸建て売却をギャンブルにしない

コーラルの一戸建て売却は、具体的な戦略と戦術で成約を成功させていきます。
一戸建て住宅売却成功の絶対条件としての、売却マーケティングとセールス。
マーケティングで戦略を練り、戦術はセールスに反映する事により、多くの成約という成果を出し続けてきました。
あなたの一戸建て売却を劇的に変えるのは、コーラル独自の売却マーケティングとセールスです。

この手法、

不動産業界では非常識な手法ですが、
査定も販売方法も
他社で成約できなかった90%の売主様にも、満足いただいています。

一戸建住宅売却1





売却マーケティングのポイントは、5つ!

さあ、コーラルと一緒に、高く有利に売りましょう。


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テレビに取材されました

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めざましテレビで案内場面が放映されました。

一戸建て売却時の価格査定と認識について

不動産、その中でも一戸建てにはひとつとして同じ物は有りません。
同じ物がない以上、定価も無いことになります。
では、いったい一戸建て住宅の価格はどうやって決まるのでしょうか?
一戸建ての価格は「土地」と「建物」の価格から形成されています。
ですので、単純にそれらの相場を求め合算すれば概ねの価格は導きだせます。
ただ、この方法で導いた価格は「あくまで適正価格」であり、一戸建てにはマンションと違い「需要と供給」という大きな要素が加わります。
この「需要と供給」はなかなか個人には判明しないものです。

そこで、まずは不動産業者に査定依頼することになります。

査定をしてみて初めて売却の価格がわかることになります。
ではその査定とはどんなものなのでしょうか?
ここでは一戸建て住宅を査定する場合のポイントについて説明します。
この項目は多くの事項がありますので、別ページを設けご説明していますので是非目を通してみて下さい。

不動産価格査定(マンション価格査定・戸建て住宅価格査定)に影響する各要素について

一戸建て住宅の現状は?

一戸建て住宅を売却するにも、その置かれた現状「需要と供給」を把握しなければ、どう動けるのかもはっきりしませんね。
あなたの知らない一戸建て住宅市場の現状「需要と供給」はいったいどのようになっているのでしょうか。

現実は最も恐ろしい状況(総務省統計局HPより)

増加した空き家63万戸のうち,一戸建てがその8割を占める

平成25年10月1日時点では、5年前と比較して空き家は62.8万戸増加しましたが、建て方別にその内訳をみると、一戸建ての空き家が49.6万戸で79.0%を占めており、長屋建が3.9万戸(6.2%)・共同住宅が8.9万戸(14.2%)・その他が0.4万戸(0.6%)と、一戸建ての空き家の増加が著しいことが分かります。

また,建て方別,空き家の種類別に増減数の内訳をみると,一戸建て空き家は,増加した49.6万戸のうち,49.4万戸(99.6%)が「その他の住宅」となっています。

一戸建て売却の現状

一戸建て売却をとりまく状況

中古物件の販売促進スタート。政府、ハウスメーカーの取り組み

2016年4月以降空き家が一戸建て市場に多く出てきました。

長年に渡り、政府と民間ハウスメーカーは、新築住宅を重要視してきました。そんななか政府は、2016年から10年かけ、中古住宅流通の促進に取り組むことを決定しました。あいまいな査定基準の明確化や、販売情報の透明化をはかるなど、市場に変化を起こすべく、官民連動した動きが始まっています。

プレジデントオンライン・ロゴ

「中古住宅」の資産価値はこれから本当に上がるのか?

空き家売買に有利な制度が措置されました

平成28年税制改正大綱のなかで、空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例が新設されました。目的は、売買を活発にして、空き家を減らすことです。

相続した家と土地を売るなら、今年2016年4月1日から2019年12月末までの間で、相続開始の日から3年を経過する日が含まれる年の年末までに売却することで得をします。(3年間の時限改正ですが、期間延長の可能性があります)
要件を見ると、2013年1月2日以降の相続で取得した家が対象になるため、空き家所有者は売却を考えるチャンスです。

国土交通省の調べで、空き家の半分以上は相続で取得した家だと分かっています。そこで空き家対策のひとつとして、古い家とその敷地を有効活用するために創設されたのがこの特例です。

&size(16){具体的には、亡くなった人が居住していた家や、土地を相続で取得した人が、一定の期間内に売却した場合、課税対象となる譲渡所得に3000万円の特別控除が適用されます。この特別控除の適用にはいくつかの条件がありますが、空き家の売却に適用できれば、所有者の税負担はぐんと軽減します。
};

特例の適用には、次のような条件があります。

•相続開始まで自宅で、相続により空き家になった
•昭和56年5月31日以前に建築された
•マンションなど、区分所有建物ではない
•相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること
•売却額が1億円を超えないこと
•相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)
•行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

さらに、一定の耐震基準を満たさない家屋は耐震化工事をして売却するか、家屋を解体し更地にして売却する場合に適用されます。

このように、空家の増加とともに一戸建て住宅売却市場はとても厳しい状況と化しています。
また、新築住宅は今もどんどんあなたの住まう街に建っています。
あなたも、飯田産業グループのテレビCMを見たことがあるのではないでしょうか。新築住宅を年間36,000棟建て売っているというものですが、新築住宅を供給する建売住宅の会社は他にも多くあり、平成27年度 住宅経済関データ、国土交通省発表では全国で年間921,000戸、首都圏で318,000戸、近畿圏で133,000戸も供給されているんです。

空き家も増える一方なのに、新築もすごく多く供給されていて、一戸建て住宅は余って余って仕方ない状況なのです。

新築住宅の販売にはとても多くの宣伝費が掛けられ、しかも不動産業者にも多くの仲介手数料がばらかれます(新築住宅1件売ったら、その新築価格の3%や6%が売主からいただける)ので、不動産業者も一生懸命販売活動します。

さて、あなたは、このような一戸建て市況の中で、どうやってご自身の中古となった一戸建て住宅を売却したらいいかわかりますか?

売却を成功させるのは、簡単なことではありません。
ただ、このような状況でも成功している人はいます。
以下では、その成功する方法とあなたのやれることを説明していきます。

一戸建て、いつ売ったら良いの?

☛ 2017年(平成29年)の不動産売買市況について

具体的な販売活動に入る前に

一戸建て売却で成功する最も重要なコツを説明します。

結論から言うと、売却を任せるにあたり、信頼できる不動産屋と営業担当者の選び に係っています。 

あなたは、間違った認識を持っていませんか?

ひとつ質問ですが、あなたは不動産業者からみて“良いお客様”とはどういう売主様を言うのか知っていますか?
・・・・・・・・。
最近ではネットでさんざん言われていますから、もう間違わない方がほとんどと思いましたら、
つい先ごろ、
この質問をした場合、ある方が まさか もう今は無い という回答をされましたので驚きました。
その解答とは、“物件が早く売れ、しかも高く売れること。それが不動産業者には仲介手数料が早く多く稼げるから、そんな売主が良いお客様と思います”。と言う回答です。
これ、全く間違えではないですが、一部分に大きな間違いが有ります。
それは、「高く売れること」と言う部分。
まさか、今のご時世でこう考えている方がおられることにびっくりしているのですが、あなたは間違えなかったでしょうか?

実をお伝えすると、不動産業者は カモがネギを持って来る のを手ぐすね引いて待ってます。

多くの不動産業者は、仲介手数料を一番多く取ることしか考えていません。従って高く売るなど考えていないんです。

売主も買主も両方から仲介手数料が取れればよく、そのためには少々安くなっても良いと思っているのです。
そうです、物件を囲い込んだうえで仲介ができればよく、売主様の利益(高く売ること)を真剣に考えている業者は皆無と言っても過言ではないかもしれないのです。

インターネットに安く売りに出し、直接の購入者の反響で売れてしまうと、その不動産業者は売主様からだけではなく、買主様からも仲介手数料がもらえることになります。いわゆる“両手取引”というものです。
これを実現できるお客様こそが、不動産業者にとって最も“良いお客様”であり、“とても美味しいお客様”なのです。

そのため、不動産業者のほぼ全社がこれを目指しています。

過去に有ったことですが、民主党がマニュフェストに「両手取引を原則禁止にする」と入れるのでは?となった時に、大手不動産仲介会社も地場の不動産業者もほぼすべての不動産業者が反対したことからも、その実情が伺えます。結局、これは実現しませんでしたが。

コーラルが、何故、高く早く手取額が多くなるように成約できるのか?
それは、コーラルの不動産売却は内覧件数を増やすことに注力しているからです。
不動産売却を成功させるためには、より多くの購入希望者に売却告知し実際に内覧してもらうことが大切なのです。購入検討のチャンスを増やせば、予定通りに売却できて手取額も多くなる売却が可能なのです。
しかし、何故か?ほぼ99%の不動産業者は内覧数を制限する売却活動をしているという現実があります。
これでは、断言しますが、あなたの不動産売却は成功しません!

コーラルの成功する内覧手法はこちらから コーラルの成功する内覧とは?
※ コーラルの内覧手法は、Google検索、Yahoo!検索で『マンション売却 内覧』も『一戸建て売却 内覧』も、キーワード検索で検索順位1位2位独占という評価を頂いております。

平成30年2月18日現在


どんな不動産業者を選ぶべきか?

言うまでもなく、情報開示に積極的で一番やってはいけない囲い込みをしない不動産業者を選ぶべき です。

両手仲介をしない不動産業者ではありません。

両手仲介の場合でも、不動産業者間の売買情報開示に積極的であり、売主様にとって最も有利に高く期限を守った購入者を四方八方から探し出し、売買成約する不動産業者が最も選ぶべきなのです。
言い換えれば、一番高く売ることに目的を絞り、そのことだけに邁進している不動産業者であるべきと言うことです。

では、その不動産業者をどうやって見つけるかです。
見つける方法が絶対条件3つ、高等条件2つがあります。

絶対条件は、
①不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホーム)に積極的に掲載しているか?
②物件の囲い込みをしていない業者か?
③査定の根拠など情報開示が出来ているか?
となります。
更にもう一段優れた不動産業者を見つける高等条件には、
④不動産系ポータルサイトに物件写真、アピールポイントなど購入検討者が購入を考える場合に参考になるものが、ちゃんと具体的に掲載されているか?
⑤買主側の危惧する項目への対応やメリットも備えているか?
になります。

では、具体的に見ていきましょう。

①不動産系ポータルサイトに積極的に掲載しているか?

先にも書きましたが、昨今ではインターネットで購入物件を探す方がとても多いです。
そのため、ポータルサイトにすぐ確実に情報を載せてくれるかどうかが重要な選択基準になります。ポータルサイトに物件情報が載ってないことは致命傷となります。

その掲載に際して、お部屋の設備など詳細にわかりやすく記載してあることはもちろんのこと、建物外観、お部屋の内部の写真などが多数あることが重要です。

また、売却を任せた不動産業者自身がSUUMOとアットホームに直接掲載していない場合は、その不動産業者と媒介契約を結ぶのは止めたほうが良いでしょう。
理由は、数ある不動産系ポータルサイトの中でもSUUMOとアットホームはずば抜けて反響が良く、その他のサイトは反響が落ちてしまいます。
SUUMOの反響を100とすると、アットホームが95、その他のサイトは10以下となっています。
電車などの車内広告、テレビなどの広告を見てもお分かりになると思いまが、この2社の広告が圧倒的に多いので、自然とこの2社に購入希望者の反響が集中してしまうのです。

なぜ、売却依頼を受けた不動産業者がこの2つのポータルサイトに掲載しないと意味がないのか?ですが、他社からの掲載のみでは購入者ターゲットもセグメントも反響数も、何故反響が無いのかなども全く分からないと言うことになります。
今の時世、そんなに簡単に購入者が現れるものではありません。
売主に有利に売却することは、購入者の動向を、物件掲載ページの反響数を、お問い合わせが冷やかしなのか真剣なるお問い合わせなのかを、どの施策が良かったか悪かったかなどを、内覧までの誘導に至るまでの動向を自社で直接感じ、数字を取りそのうえでそのデータを基に、販売改善(PDCA販売手法)しないと成約にはならないのです。
しかも、このPDCA販売手法を高速で回さないと、今のとても速く動いている一戸建て売買市場には対応できません。

購入者の生の声を直接聞いたり確認したりすることで、どうしたら売主に有利に売却できるかがわかるのです。それを放棄するなど考えられません!

不動産系ポータルサイトに、売主様から売却を受けた不動産業者が直接掲載しないことと、囲い込みをしないこととは 似てもに非なるもの なのです。掲載しない理由は単に経費の削減をしていることなのです。

販売広告に経費削減してしまったら、売主様の望む売却成功は無くなったものと思っていいものなのです。

とても大切なことなのでもう一度お伝えしますが、囲い込みをしないことと、直接SUUMOなどに掲載してアピールしないこととは全く別物ということなのです。

こういう不動産業者は売却をお任せすることは止めるべきです。

②囲い込みをしていない業者

一般の人が、囲い込みをしていない不動産業者を探し出し見つけることはとても難しいことです。
実は、囲い込みは宅地建物物取引業法で禁止されていて、もし囲い込みをやっていることが判明した場合、不動産業者は罰則を受けることになります。
しかし、それでもあの手この手で売却物件の囲い込みをしてきます。
これは大手不動産業者もフランチャイズ系も地場の不動産業者も皆同じと思っていていいでしょう。
不動産業者の倫理観はとても低いと思ってください。法で決まっていても、取り締まりが厳しくなっていてもこんな状況なのです。
では、囲い込まれるのを防ぐことは出来るのでしょうか。
方法はあります。
それは、不動産業者に確認して、そのうえで書面に書かせるんです。
具体的には、査定時に担当者に「囲い込みをしていますか?」と聞いてみてください。担当者は必ず「していません!」と答えるでしょう。
もう一つ聞いてみてください。
媒介契約書に「売却物件の囲い込みの疑いや、実際囲い込まれていることが判明した場合、売主はこの売却契約をいつでも白紙解除出来ることとする」と入れて頂けますか?と。
担当者が「はい、入れましょう」と回答したら囲い込みは完ぺきではないですがなんとか防げると思います。
ただ、この文面を入れても囲い込むのが不動産業者です。安心しないでください。
売却を任せたら、1カ月の間に他の不動産業者を使って囲い込みの有無を確認すべきです。この時点で囲い込みが行われていることが判明するケースはとても多いです。
もし、他の不動産業者がいないと言う場合は、コーラルにお問い合わせください。調査してご報告いたします。

③査定の根拠など情報開示が出来ているか?

一戸建ての場合、どれも世界に一つしかない物件です。
そのため、価格に定価は有りません。
一戸一戸すべてが独自の価格があります。
査定額の根拠や売却方法などの情報開示は、是非聞きだしましょう。もし、不動産業者のいい加減な言葉しかない場合であなたがどうしてもその理由に判然としない場合、その不動産業者へ売却依頼することは止めたほうが良いでしょう。

以上では、具体的な販売活動に入る前に、最も気を付けるべきポイントをお伝えしました。このポイントをまずは押さえてからではないと、どんなことをやっても無駄となります。

④不動産系ポータルサイトに物件写真、アピールポイントなど購入検討者が購入を考える場合に参考になるものが、ちゃんと具体的に掲載されているか?

⑤買主側の危惧する項目への対応やメリットも備えているか?

この2つについては以下で詳細なる説明をしていきます。

一戸建て売却・販売活動に入ったら、最も気を付けるべきポイント

 ☛ 戸建て住宅売却のネックとなるもの①

一戸建て売却時の反響がどんどん上がる広告と上がらない広告

一番最初に購入希望者が目にする情報は、ポータルサイトの物件情報と販売図面です。
これによって、「実際に見てみたい」と思わせることができるかどうかでその後の展開が決まってしまいます。
よく一番反響が多いスーモ(SUUMO)に物件情報が掲載されていない物件が有ります。

これは問題外です。

スーモには必ず掲載した方がいいです。
スーモは掲載単価が他不動産系ポータルサイト(アットホームやホームズなど)より高額であるため、掲載しない不動産屋さんもあります。
ただ、だからと言って掲載しないのは販売活動の手を抜いているようなものです。
もしスーモに掲載しない不動産屋さんだった場合、その不動産屋さんには販売委託するのは止めたほうがいいでしょう。
仮に販売委託している不動産屋さんがスーモへの掲載が直接では不可能な場合でも、他の不動産屋さんに掲載してもらうという方法もあります。
もし、他の不動産屋さんでも掲載していないようでしたら、一番有ってはならない「囲い込み」をされていることが考えられます。
ですので、販売依頼前には、依頼しようとしている不動産屋さんがスーモに掲載するかどうかを確認してみましょう。

もう一度言いますが、もしスーモに掲載しないような不動産屋さんは販売委託することは止めたほうがいいです。

たまに、SUUMOには掲載しないけど、アットホームやヤフー不動産には販売中物件がいろいろな不動産屋さんから掲載されていることがあります。

これも止めるべきです。

同じ物件を同じポータルサイトで何社も掲載していると、購入検討者から下記のように見られています。

①何社も出しているということはなかなか売れないから。
②もしかしたら売り急いでいたりする?
③売れ残り物件じゃないの!
④販売価格に問題あるんじゃない。
こんなにマイナスなイメージで捉えられています。

もし、ポータルサイトに何社からも掲載している物件が有ったら一般媒介契約かもしれませんが、しかし、購入検討者が持つイメージは最悪ですので止めましょう。

掲載内容について

初めに目に行くのが、写真です。
写真は最低8枚以上掲載することが好ましいです。
もし居住したまま一戸建ての売却活動をしていらして、なかなか室内を見せづらい場合は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーするべきです。

掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至らないでしょう。

コーラルはお客様の大切な財産を預かって販売しておりますので、高く成約するように写真も物件コメントなども毎回数十枚、文字数制限上限までひねり出しております。

多くの不動産屋さんは販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
特に一戸建て売却の場合が、手抜きが横行しています。
理由は、マンションと違って一戸建ては一戸一戸個別な建物のなめ写真ストックが無く、またアピールポイントの使いまわしも出来ません。
そのため、大手になるほど中古マンション売却活動重視、一戸建て売却活動軽視となってしまうのです。

成約になった場合、売買価格×3%+6万円程の仲介手数料をお支払いになると思いますので、しっかりその分は働かせないといけません。

ここでコーラルのアピールですが、
コーラルでは、仲介手数料無料プランや1%プランでも必ずスーモ、アットホーム、ヤフー不動産に掲載し、また写真も多く掲載し、コメントも文字数制限上限まで書いています。
ホームズとオウチーノなどは他の協力いただいている不動産屋さんに掲載して頂くようにしています。その為掲載に漏れがあるなどということはありません。
主要不動産系ポータルサイトには直接の掲載、その他のポータルサイトには他の協力不動産業者からの掲載とすることにより、物件の囲い込みが防げ、両手仲介に拘らず、購入者の動向を、物件掲載ページの反響数を、お問い合わせが冷やかしなのか真剣なるお問い合わせなのかを、どの施策が良かったか悪かったかなどを、内覧までの誘導に至るまでの動向を、自社で直接感じ、数字を取りそのうえでそのデータを基に、販売改善(PDCA販売手法)に生かせることができています。

もし、今販売を委託している不動産屋さんにご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどんリクエストしてみてはいかがでしょうか。
一戸建て売却は、売主様と依頼した不動産業者の二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的に販売活動についてリクエストしたほうがいいですね。

一戸建て売却の内覧時、特に気を付けること。

ご購入検討者の内覧時には、必ず販売を委託した不動産屋さんの立ち合いがあるようにしましょう。

例えば三井のリハウスさんなどの他社がお客様を案内してくれる場合でもです。
くれぐれも空家だからといって、現地に鍵を設置したり、鍵を貸し出したりして販売委託した不動産屋さんの立ち合いがなくても内覧できる状態というのは全く良くありません。
物件の事を一番理解している営業マンが必ず立ち会わないと高額・早期成約の実現はありえません。

☛  売却で成功する人の意外な共通点とは?


以上、一戸建て売却で成功するための不動産業者の選択方法を、基本の3つと一段優れた2つから解説してみました。
一戸建て売却時は、マンションと違い一段とどの不動産業者と共同作業するかで満足できる成約できるかどうかが違ってきます。
従って、ぜひ、不動産業者選択には一番注意を払って頂ければと存じます。

以上は「環境=不動産業者の選別」についてみてきましたが、以下ではいよいよ「知識」について解説したいと思います。

一戸建てをより良い条件で売るためにできること

はじめに、絶対成功する「一戸建て売却時の5つのコツ」をおさえましょう。

コツ1、物件情報をまとめる

コツ2、客観的な販売価格を決める

コツ3、買主目線での価格決定

コツ4、成約後の安心も一緒に売る

コツ5、不動産会社をえらぶ


コツ1、物件情報をまとめる

物件情報の把握は重要です。まず、ご自身で売ろうとしている物件の情報をまとめてみましょう。分からないところは、売却のプロフェッショナル、コーラルと二人三脚、一緒にやれば大丈夫です。物件情報は、以下のリストにそってまとめましょう。


☛ 一戸建て売却のポイント

1. 設備

居室、浴室、洗面所、トイレなど各施設について把握しておきましょう。

2. お部屋

きれいに整理、整頓しておきましょう。

3. 建物構造

工法や基礎について知っておきましょう。

(1)工法(在来工法、プレハブ工法、2×4工法など)
(2)基礎(布基礎、ベタ基礎、床下換気など)

4. 建物補修

補修履歴があれば、まとめておきましょう。ハウスメーカー建築の場合、定期点検履歴が各メーカーにあるので、取り寄せておくと便利です。

5. リフォーム履歴

リフォーム履歴を整理しましょう。こちらがあると喜ばれます。

6. 増築部分の登記

未登記の場合、登記が必要です。未登記部分があると、ローンが通らないケースがあります。

7. 地積測量

以下の3点がはっきりしないときに、必要となります。
(1)土地の境界線は分かりますか?
(2)境界杭や鋲はありますか?
(3)法務局に測量図が登記されていますか?

8. 近隣対策

隣地との造作物越境や木々、草花越境は事前に解消しておきましょう。

9. 周辺施設・環境

生活に必要な施設はありますか。また、買主の懸念点となる施設も知っておきましょう。

(1)生活施設(スーパー、コンビニなど)
(2)教育施設(保育園、小学校、中学校など)
(3)周辺道路(安全性、利便性など)
(4)生活上、気になる施設(高圧線設備、異臭や騒音の出る建物など)

10. 交通

最寄駅、最寄バス停まで徒歩何分かを把握しましょう。目安は、80mで1分です。

11.パンフレットが有れば利用しよう。

最高の販売武器となる新築時の販売パンフレット

12. 税務対策

売却した利益が課税対象になる場合があるので、事前に確認しましょう。

(1)概要が知りたい・相談したい
コーラルには、不動産専門の顧問会計士がおります。
不動産を守る・売る・買う・相続するときの税金、資金繰りに強みをもつ会計事務所です。お気軽にお問い合わせください。


パイロット会計事務所、山田寛英






パイロット会計事務所

代表 山田寛英 (公認会計士、税理士)


メール メールでのお問合せはこちらをクリック

電話(代表) 03-6712-5969




(2)詳細を知りたい
金額までお知りになりたい方は、税務署に直接お問い合せください。

国税庁ウェブサイト(東京都)
https://www.nta.go.jp/tokyo/guide/zeimusho/tokyo.htm

12. 売主様が買った理由

買主が必ず聞く質問です。ぜひ、売主様から直接お答えください。ストレートな回答が好まれますので、素直に伝えてみてください。例えば、「日当たりが良い」「閑静で過ごしやすい」「近所も良い人が多い」「スーパーまで○分」など。

13. 売主様が売る理由

なぜ売るのか、これも必ず聞かれる質問です。こちらも正直にお答えいただくのがいちばんですが、マイナスなイメージを与える言葉は言いかえましょう。例えば、「狭いから」は、「子どもが3人になって部屋が足りなくなった」などとすることで、同じ理由でも良いイメージになります。悪いイメージがつくと、買い手がつきにくくなります。

14. 魅せ方の工夫

「高く賢く早く売るコツとは」をご参照ください。
マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは

☛ 家の運気と風水について(活用しよう花といろいろなアイテム)も参考にしてお部屋の運気をアップしましょう。

15. 一戸建てこそ、家独自のストーリーを

これが一番大切です。物件は過去を物語っています。マーケティングのひとつとして、コーラルは、物件の持つストーリーを引き出し、アピールします。過去という物語がある中古住宅だからこそ、物件が次の家主を選ぶのです。

16. 住み替えの場合

以下の4点をおさえておきましょう。

(1)資金の準備は余裕を持ちましょう。目安は、購入物件金額の20%増しです。
(2)時間にも余裕を持ちましょう。目安は、売却開始から1年です。
(3)事前に買い替え売却であることを伝えましょう。
(4)どうしても売れない場合の保全処置(買取保証など)をとりましょう。

別項にて、詳細に売買に伴う『住み替え』に関するポイントなど、お得に住み替えるための情報をご紹介しています。

マイホーム売買を伴う住み替え(買い替え)について

まとめるべき物件情報はこれで全部です。ご自身での物件把握は重要ですが、分からないことだらけでしたでしょうか。ご安心ください。売却のプロ、コーラルのスタッフが分かりやすくご説明し、一緒に解決していきます。
ご不明な点は一人で悩まず何でもご相談くださいませ。

コツ2、客観的な販売価格を決める

ステップは三つです。

(1)中古一戸建て住宅の相場を調べる
(2)コーラルの査定で価格を知る
(3)一括査定サイトでの価格も知る

一戸建ての価格査定は、判定方法が多様であるため、一物五価とも言われます。また、現在の法制度では、耐用年数やリフォーム分を適正に評価する方法がありません。売主様ご自身が住んだ家ですから、思い入れもあると思いますが、販売価格を不動産業者と一緒に冷静に決めていきましょう。

完璧な机上査定をご希望の場合、複数の業者に机上査定を依頼して、査定を精査していただくこともおすすめしています。

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お問い合せは・・・フリ-ダイヤル 0120-987-907


コツ3、買主目線での価格決定

一戸建てを買う場合、買主は必ず物件を比較検討します。売約成立のためには、多くのライバル物件のなかから、最低でも3つ以内に選ばれる必要があります。

市場価格と比較し、買主目線での価格を決める必要があります。一戸建ての場合には特に市場性を無視した価格設定では、購入候補にすら選ばれません。物件への思い入れなどから、自分本位な売却価格を設定された売主様は、成功できていません。



コツ4、成約後の安心も一緒に売る

今、中古一戸建て住宅は、「購入後の安心なる住まいを求める」時代です。

建物は、水漏れ、ドアの開閉不良や床暖房の不具合など、住むうちに設備不備が出るものですが、買主は、購入後に発生するさまざまな故障や不良を想定していません。高額で売却するためには、買主に購入後の安心をアピールする必要があります。

売主様の物件は、ご自身の大切な商品です。それに保証をつけることによって、付加価値を上げることをコーラルではおすすめしています。

高額売却につながる、この2種類の保険やサービスの付帯を推奨しています。詳細は各リンクをご覧ください。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険

一級建築士による建物検査と、専門保険会社の保険がセットになった保険です。こちらをつければ、建物検査をパスしたという証明にもなり、安心感がアップ。

プレミアム・オーナーズ・デスク

緊急駆けつけサービスや住宅設備延長保証がひとつになった、中古住宅の買主様向けサービスです。

コツ5、不動産会社をえらぶ

中古一戸建て住宅を高く売るには、「信頼でき、腕が良く、売却マーケティングとセールスができる不動産会社選び」が大切です。売買成約の50%を決めるでしょう。

では、あとの50%は何だと思われますか?

正解はコーラルが解説している5つの心得です。

これをご自身でやってみることです。

心得をもとに、売却期間や目標金額などの一戸建て売却プランを立てることも等しく重要です。もちろん、すべてを売主様おひとりでやる必要はありません。

あなたが選んだ不動産会社のプロフェッショナルとともに、高額売却を目指しましょう。

不動産会社は、周りを見渡せば、数え切れないほどあります。「ここだ!」と決めるポイントは、

信頼できる会社であるか、

この1点に尽きます。信頼関係のもと、良い不動産会社は、売主様との二人三脚で売却を進めます。専門家を信頼し、満足度の高い売却を目指していきましょう。

信頼できる不動産会社の見極めは、この5点に尽きます。

はじめに決めた約束を守る

宅地建物取引業法を厳守している

売主の立場に立って行動している

買主の動向をしっかり把握している

一戸建て特有の市況を把握している

では、コーラルはどのように売主様と買主様の信頼を得ているのでしょうか。

上記5点を守るだけでなく、お客様のケースごとの売却マーケティングとセールス手法で喜ばれる結果を出しています。一戸建て売却は唯一無二、売る物件は1戸1戸すべて違いますが、買主が購入を決めるポイントは共通しています。

一戸建て売却で成功するには、誰よりも物件のことをご存知の売主様ご自身で、ポイントを可能な限り整理しておくことで、高価売却に有利になります。コーラルでは売主様と二人三脚で、アピールポイントの調査と整理もしています。できるだけ高く売りたいというのも、売主様共通の希望です。価格アップにつながるポイントは、どの物件でもあるもの。訪問査定の際に、ご提案します。

ご不明な点は、お気軽にご相談ください。

売却に必須!コーラルのマーケティング!詳細はこちらをご覧ください。
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マンション売却・マンションを売るとき高く賢く早く売るコツとは  

一戸建てを買う買主のキモチとは

買主が中古一戸建てを買う際の、希望や、新築と迷った理由など、知りたいこと満載のアンケート結果です。アピールポイントを考える際に、役立つこと間違いなし。

 ☛ 売買時購入者データから見えてくるもの
 ☛ 不動産(マンション・戸建住宅)売却時にリフォームは必要?

あなただけの一戸建て住宅売却へ

仲介手数料の安いだけの不動産業者の真実を知っていますか?

 ☛ 売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。

売却が初めての方や迷っている方、査定だけでもという方は、

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今現在、他不動産業者に売却を任せている方は、

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コーラルでは買取しておりません。
それは、コーラルの仲介で一般の購入者へ売却したほうが必ず高く売却できるから、買取はおすすめしていないからです。
ただ、一番高く買取する買取専門業者は知っています。
そこで、買取はお勧めできませんが、事情があってどうしても買取をご希望の方にはまだまだ無名ですが、高く買い取る業者をご紹介いたします。買取業者も数社から比較検討して少しでも高く有利に売却しましょう。
なお、買取の場合の仲介手数料は完全無料(0円)です。

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更新日2018-04-08 (日) 16:23:58


Tag: 一戸建て売却 中古住宅売却 仲介手数料無料 査定 内覧 コツ

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