マイホーム(マンション・一戸建て)購入時諸費用の詳細

マイホーム購入時の諸費用

マイホーム(マンションや一戸建て住宅)を購入する際には、物件の購入代金以外に各種税金や仲介手数料など諸費用がかかります。

物件の購入代金は皆さん気にしておられますが、諸費用が、いざ、買おうというときに「えっ、こんなにかかるの?」となりやすく、十分注意する必要があります。

費用目安としては、新築で物件価格の3~5%、中古物件で6~9%かかるといわれていて、中古物件は仲介手数料が発生する分、やや多めになります。
この諸費用捻出がネックとなり夢のマイホームを諦める方もいるくらいです。

頭金を除く諸費用の目安は、
新築一戸建てや中古物件では、物件価格の6~8%、
新築マンションは、物件価格の3~5%


購入時 諸費用の工面はどうする?

諸費用は原則現金での準備が必要です。

この諸費用は、購入時に物件代金のほかに諸費用もローンで借りる方もいます。が、しかしこの場合には住宅ローン金利が割高になってしまうことから、住宅ローンを低金利で借りるには現金が必要になることがほとんどなので、売買時の手付金にプラスして準備する必要があります。

しかし、この新築で物件価格の3~5%、中古物件で6~9%の金額幅が大きすぎて漠然としているためややっこしいことなのです。
例えば、4,000万円の新築一戸建て購入なら3%で120万円、5%で200万円と、80万円もの開きがあります。
もしこれが4000万円の中古マンション購入なら240万円から360万円も掛り120万円もの差額になります。

さて、こんなに掛るマイホーム購入(マンション購入、一戸建て購入)時の諸費用ですが、一番経費節減できる費用があります。
それも数十万円から数百万円も!

知ったらびっくり、知らないばかりに大損することも。

ただえさえ、マイホームは大きな買い物ですから、できる限り出費は抑えたいですよね。

ここではまず、契約締結から引渡し時まで、不動産を購入する時にかかる諸費用についてご説明しています。

また、その次に諸費用を大きく節約するポイントも併せてご紹介したいと思います。


購入時諸費用早見表

諸費用には、「不動産取得にかかる費用」と「住宅ローンを組むときにかかる費用」「利用するとき掛る費用」の3種類があります(下表参照)。

①不動産取得にかかる費用

諸費用項目(税金など)金額目安内容説明
印紙税①売買契約書 15,000円(20,000円/平成26年4月1日以降10,000円/平成30年3月31日まで軽減措置が適用)②ローン契約書 20,000円※1,000万円超5,000万円以下の場合①売買契約書、②住宅ローン契約書等に貼る収入印紙代
登録免許税固定資産税評価額、住宅ローン借入額などから算出(年度により特例税率の適用有)所有権移転登記、抵当権設定登記の際にかかる税金
不動産取得税土地・家屋とも固定資産課税台帳の価格×3%(軽減措置あり平成30年3月31日まで)土地、建物を取得した際の地方税
固定資産税・都市計画税固定資産税評価額から算出、一定の新築住宅の場合は当初3年または5年間、税額が2分の1に軽減される年税額を引渡し日以降の分を日割清算
管理費等負担金清算売主がすでに支払ったマンションの管理費などで、自分が所有する月の分を日割清算マンション売買の場合、月額管理費を引渡しの日以降の分日割で清算・建物住宅の購入の場合、 水道加入金等の負担がある

※消費税
土地 土地には消費税はかかりません。
建物 売主が個人以外の場合(不動産会社など)
一般的に建物の価格には消費税が含まれているため、考慮する必要はありません。税別と明記されている場合は、消費税額は建物価格の8%となります。
中古マンションや中古一戸建ては通常売主は個人となり、売主が個人の場合 消費税納税業者でないため消費税はかかりません。

②住宅ローンを組むときにかかる費用

諸費用項目(ローン費用・保険料など)金額目安内容説明
住宅ローン事務手数料3~5万円(金融機関によって異なる)金融機関への手数料(金融機関で異なる)
住宅ローン保証料民間金融機関の場合、1,000万円(35年返済の場合)当たり20万円前後が目安。融資時に一括支払い、金利上乗せなど金融機関によって支払方法が異なる。保証人を立てる代わりに保証会社などを利用する場合の費用 (金融機関で異なる)
団体信用生命保険料民間金融機関のローンの場合は金利に予め含まれていることが多い(目安として0.3%程度)。フラット35の場合は、年払い(1,000万円30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年逓減)住宅ローンの借り入れにあたって加入する保険料(銀行ローンの場合は金利に含まれているので不要)・借主に万が一のことがあった時、ローンを完済できるよう加入する生命保険の保険料
火災保険料・地震保険料物件種別(マンションか一戸建か?及びその所在、補償内容・契約期間により異なる住宅ローンの借り入れにあたって、建物にかける保険料 (金融機関で異なる)



③利用するとき掛る費用

諸費用項目(手数料など)金額目安内容説明
仲介手数料簡易計算式【速算法】物件価格×(3%+6万円)+消費税不動産会社に支払う仲介手数料(最も高額) コーラルならこの手数料が「無料」か「半額」となります。
司法書士費用5万円~25万円程度(司法書士によって異なる)土地、建物を購入して登記をする際に、司法書士に手続きを以来した場合に発生する報酬登記手続きを依頼する司法書士への報酬

※他費用
新築住宅の場合は建築確認申請費用・長期優良住宅申請費用等が必要になる場合があり、中古住宅の場合はリフォーム等の費用が必要になる場合があります。また、別途、家財道具の購入費や引越し費用も必要になります。

マイホーム購入時にかかる「諸費用」、何がいつ必要?

売買契約締結のとき

売買契約書の印紙税(印紙代)、不動産仲介業者への仲介手数料(半金)、売買手付金などが必要です。
売買手付金は売買代金に充当されるため、諸費用には含まれませんが、売買契約時に必ず授受される金員です。
手付金の額は、売主と買主の話し合いの後に合意によって決められますが、目安は売買代金の10%程度です。最近では5%というケースもあります。

住宅ローンを借りるとき

住宅ローン事務手数料、保証会社の保証料(最近では保証料のかからないローンもあります。また借入残高、借入期間によって保険料は異なります。)
団体信用生命保険料(民間金融機関加入は強制フラット35の場合任意加入です。最近は保険料は銀行負担が多いです。)

火災保険料(住宅ローン期間に合わせて加入。期間等により保険料は異なります。)
抵当権設定費用、ローン契約書の印紙税(印紙代)など。


住宅ローンについて
☛購入時の住宅ローン選択は変動金利と固定金利のどれが良いか(固定金利編)

引渡し時(登記、残代金支払いのとき)

土地・建物の登録免許税、司法書士報酬
仲介手数料(半金)などが必要です。

その他の費用

中古物件を購入した場合のリフォームが必要な場合リフォーム代、ハウスクリーニング代、引越し費用など。

入居後にかかる費用

不動産取得税(おおよそ決済から3ケ月後)、
1年間通期では固定資産税・都市計画税、
建物のメンテナンス費用などが必要となります。


その他に係る費用の詳細・明細

印紙税(印紙代)・・・収入印紙

不動産売買契約書は通常売主用買主用の原本2通を作成します。
たまに不動産売買契約書を1通しか作成しない場合もありますが、
この原本には印紙税法により契約金額に応じ収入印紙を貼ることとなっています。
一般的に印紙代は、売主、買主の折半にて負担します。
平成30年3月31日までの間に作成される契約書について印紙税の税率が軽減されています。

印紙税額

記載金額税額軽減措置後
1万円未満のもの非課税 
1万円以上10万円以下のもの200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円 
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円 
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円 
50億円を超えるもの60万円48万円 
契約金額の記載のないもの200円 


登録免許税

登録免許税(国税)には、不動産売買に関係するものとして2つあります。
土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
また、住宅ローンを借りる際には、購入する住宅に抵当権を設定することがほとんどです。その際に、必要となるお金が抵当権設定にかかる税も登録免許税と言います。
一定の要件を満たす住宅用家屋については、所有権の保存登記・移転登記、住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記の税率が軽減されます。
ただし、所有権移転登記における登録免許税の軽減は、売買または競落(競売で落札すること)による取得に限られ、贈与や相続による取得のときには適用されません。
登録免許税は軽減税率の適用があるかないかで、登記費用に数万円も差が付くケースもあります。
軽減税率の適用の有無はしっかり確認をしましょう。

☛登録免許税の軽減税率適用の有無

不動産取得税

不動産取得税とは、売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税を言います。
税額は固定資産税評価額から算出され、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
土地及び住宅 3%(平成30年3月31日まで)
住宅以外の家屋 4%。
不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。なお、納期は各都道府県により異なります。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税という税金が毎年課税されます。
固定資産税・都市計画税は1月1日の時点で所有している方(売主)にその年の1年分が課税されることになります。
不動産売買の際は、固定資産税・都市計画税の年額を物件の引渡し日をもって日割計算し清算を行うことが通例になっています。
固定資産税の日割は、1月1日を起算日として、物件の引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降12月31日までが買主の負担で計算します。
よって、その年の税金は売主が納税し、日割額を買主が売主に支払い清算するのです。
尚、一定の新築住宅の場合は、平成30年3月31日までは課税当初3年または5年間において税額が2分の1に軽減される特例があります。

管理費・修繕積立金など

マンションの管理費や修繕積立金など、その不動産を所有する事で生じる負担金がある場合は引渡時の前日までは売主さんの負担、引渡日以降を買主さんの負担として日割り精算します。

住宅ローン事務手数料

3~5万円かかることが多く、各金融機関によって異なります。

保証会社の保証料

民間金融機関の場合、1,000万円(35年返済の場合)当たり20万円前後が目安です。通常、融資実行時に一括支払いとなりますが、最近では金利上乗せ等での支払いも可能な場合もあり、各金融機関によって支払方法が異なりますので確認が必要です。

団体信用生命保険料

民間金融機関での住宅ローンの場合は金利に予め含まれている場合が多いです。(目安0.3%程度)
住宅金融支援機構のフラット35の場合は、各年払いとなります。(1,000万円30年返済の場合、初年度は35,800円、以後毎年逓減されます)

火災保険料(+地震保険)

火災保険の加入は、住宅ローンを借りる方には必須条件となっています。ただ注意すべきポイントは火災保険で補償される部分が建物と家財に分かれていますので、契約の際にはよく確認するようにしましょう。
地震保険は、国が民間の保険会社と提携して設けている保険で、それ単独では契約することができません(先に火災保険に加入している方が、後から地震保険を付けることは可能です)。保険料は、建物が耐震構造であるかどうか、また、地震が起きる可能性が高い地域か低い地域かなどによっても変わってきます。
最近何かと頻発している地震対策には地震保険が有効となります。

住宅ローンの契約と同時に申し込む「火災保険料」は減額が可能になる購入時の諸費用です。一般に住宅ローンを扱う金融機関から火災保険商品のご提案がありますが、必ずしもその火災保険が絶対ではありません。

☛火災保険・地震保険に加入するポイント

不動産仲介業者への仲介手数料

売買仲介に入る不動産業者に支払う手数料が仲介手数料です。
物件価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限限度額は【物件価格×3%+6万円】×1.08(消費税)で計算します。
売主から仲介業者を介さず(入れず)直接購入するとかかりません。
最近は、コーラルのように仲介手数料を物件価格×1%や上限の半額(1.5%)などへ割引してくれる業者も増えており、これから益々、購入者にとって選択肢が増えていくことになると思います。
一番、諸費用を節約できる金額が多く、週万円から週百万円まで節約できる可能性があります。
また、仲介手数料に各種サービスを付加している会社(コーラルなど)も有ったり、新築一戸建て購入の場合仲介手数料がかからなかったり、マンションでは瑕疵保険を自動加入サービスしている不動産業者があったりしますから、絶対比較したほうが良いでしょう。

☛各不動産会社のサービスを比較しよう。

司法書士報酬

移転登記や抵当権設定登記は司法書士に任せるのが一般的です。
抵当権設定登記は住宅ローン借り入れの金融機関が司法書士への依頼を絶対条件としているので買主自身で行うのは無理ですが、移転登記においては、買主自身で手続きをすることもできます。ある程度の専門知識は必要ですが、登記の勉強をしたり、法務局に出向いたりする等の時間がある方なら、司法書士報酬分を節約することができるので、チャレンジする価値があります。
但し、住宅ローンを利用する場合の移転登記は、買主自身で行うことは金融機関が認めないので注意しましょう。

その他費用

上記以外にも新居への引越し費用、家具やインテリアの購入費用などがかかります。
思った以上にお金がかかるので、しっかり準備しておきましょう。

購入時 諸費用を節約するポイント

購入時 諸費用を節約するポイント

1.諸費用を抑えるには

買主の都合でどうしても諸費用を抑えたい場合もあるでしょう。また今では色々な手法により上手に費用節約することも可能な時代なのですが、知っているか知らないかで、その節約額は大きなものとなってきます。

「不動産取得にかかる費用」に関しては、税金や登記費となり物件によりほぼ決まっていて節約の余地はありません。従って決まった金額を払うしかありません。
ただ、「住宅ローンを組むときにかかる費用」と「利用するとき掛る費用」には節約できる方法があります。
以下では節約の方法についてみていきましょう。

「住宅ローンを組むときにかかる費用」を節約

住宅ローン借り入れでは、火災保険は住宅費用節約の穴場と言われるくらい費用節約できる場合が有ります。
実は、火災保険は住宅ローン同様、加入者が自由に選べるケースがほとんどなので、選び方を工夫することが節約するための最も重要なポイントなのです。
マンションや一戸建てでは火災保険料には大きな保険料の差があります。ぜひ比較検討すべきです。
また、住宅ローン保証料や団体信用生命保険料のかからない住宅ローンを選ぶことも可能な場合も考えられます。
詳細は下記をご参照ください。

☛マンション購入時、一戸建て購入時の火災保険は住宅費用節約の穴場

☛住宅ローン保証料や団体信用生命保険料のかからない住宅ローン

「利用するとき掛る費用」を節約

仲介手数料が一番節約しやすい費用です。この費用を以下のように工夫することで節約することができ、何十万から何百万もの節約が可能となります。

☛仲介手数料のかからない買い方や。かかっても大幅に節約できる買い方とは?。

☛引越しや新しい家具などにお金をかけない。

2.諸費用を借り入れする方法も有る

現金で準備できない場合は、住宅ローンに上乗せで借りられる金融機関もあります。また諸費用ローンといった専用のローンで借りることもできますが、金利は高めになっています。
物件価格に諸費用も含めて全額を借り入れで住宅購入することも可能なのですが、返済の負担は大きくなります。




関連リンク

☛ 一戸建て住宅の修繕と価値についてのデータ

※税率等については、改正により記載内容が異なる場合があります。詳しくは、最寄りの税務署にお尋ねください。