不動産業者の不都合な真実!!(マンション売却編)

【マンション売却で成功したいなら常識と思うことの逆をしよう!
常識と思われていることは時として真逆に変化する!】


マンションを取り巻く環境の大変化

今、時代は大きく変わろうとしています。

今の「常識=ルール」が大きく変わろうとしているのです。

USAのトランプ大統領の登場は、USAが行き詰まりを感じているときに登場した賜物なのですが、これは、今のUSAの「常識=ルール」を大きく変えたいという声の結集なのです。

このトランプ大統領の外交政策の一環として中国からの輸入品に大幅な関税をかけました。これにより米中が貿易戦争の様相となってきています。

これにより中国はチャイナバブルと言われた経済繁栄の瓦解が起こるのではないかともいわれています。

世界では、今まで通用してきた常識(ルール)は、人間の欲望により変革を迫られています。

日本も世界のルールにどっぽりと浸って経済活動してきました。

世界のルールが変割りつつあるということは、日本もそれに合わせなければいけないということです。

しかし、日本には日本の抱える問題も山積しています。

そうです。日本も大きくルール変更しなければこの先の未来、にっちもさっちもいかない状況になることが現状なのです。

そんな中、コーラルという不動産業者の視点から、大きな変革を迎えつつある日本社会の中で、ここでは、3つのテーマに絞り見ていきたいと思います。

①マンション売却市場の変化の中で私たちはどう動くべきか!?
②不動産投資市場の変化と私たちの対応
③財産としての不動産の価値と常識の差

その一つ目、それはマンション売却市場の変化の中で私たちはどう動くべきか!?となります。

マンション売却市場の変化

マンション売却で大きな利益を得たいのなら、大衆が常識と思っていることの逆をやることということのテーマで進めていきます。
時として大衆の行動は過去の成功法則(常識)に縛られているばかりに、その常識を利用して儲けようとしている者から依頼されて動く扇動家に踊らされ行動をするから間違えます。

マンション売買の世界で大衆とは?

マンション売却での大衆とは、今、これからマンションを売る人のことを言います。

いわゆるマンション所有者と言われる人達のことです。

さて、日本にマンションはどれくらいの数あるかと言えば、マンションストックとしての数は、国土交通省のマンション政策室より、平成27年度末現在での全国のマンションストック戸数が発表されていますが、平成27年度末の総ストックは、623.3万戸です。平成26年度末より、1年間で10.1万戸増加しています

平成30年の現在ではもっと多くなっていることは容易に想像できます。

ちなみに、東京都のマンションストック数は平成25年度東京都都市整備局調査から発表されていますが、下記のようになっています。

〇 東京においてマンションは、1986(昭和61)年に約50万戸だったものが、2001(平成13)年に100万戸、2010(平成22)年に150万戸を超えるなど、急速に増加している。
〇 2013(平成25)年におけるマンションのストック数は約165万戸(総世帯数の約4分の1に相当)となっており、都民の主要な居住形態として広く普及している。


このように、東京では総世帯数の約4分の1がマンションに住んでいることになります。

東京はその他の地域と比べると圧倒的にマンション居住者が多い。この状況、マンションをこれから売る人にとって東京はマンション天国と言ってもいいかもしれません。

でも、今、それでもマンションが売れなくなってきているのです。
今回のテーマ、マンション売却で成功したいのであれば「常識の逆をやれ!」と言いました。

では、この常識の逆とはいったいどんなことでしょう。

マンションを買う人たちの事情

なぜ、あなたはマンションを買うのか?と聞いてみると、面白い回答のデータがあります。

①金利が低くて今が買い時だから。
②今、年齢が40歳前だから。
40歳を超えて買うと住宅ローンの最借入期間年数を利用できなくなるから。
③老後のために資産を持ちたいから。
④賃料を払うより購入して住宅ローンを払うほうが月々の支払いが安く楽だから。
⑤買っておけば子供の将来のための資産になるから。
⑥マイホームを買うのが夢だったまず、環境を考えてうみよ。

こんなところでしょうか。

いかがですか?

今までの常識(マンションを買うルール)みたいなことばかりではないでしょうか。

ここを読んでいるあなたは、新常識を知っている方でしょうから、「えっ、まだそんなこと考えているの?」って思われたかもしれません。

しかし、今もまだマンションを買っている人の頭の中(常識)はこのようなことになっているのです。

今日、「新築マンションが売れていない、その理由は」とか、「中古マンション価格は暴落する」とか、「湾岸タワーマンションは絶対買うな」とかテレビやラジオ、雑誌、ユーチューブ動画などでたくさん発信されています。

でも、それなのに、なぜ、いま、マンションを買う人の考え(常識)は今までのルールのままで止まっているのかわわかりませんが、その買う人の考えは旧来の常識のまま止まっているのです。

①金利が低くて今が買い時だから。

ということは、金利が高くなると買わないということですね。
これから先、金利は確実に上がります。ということは、その時になってマンションを売ろうと思っても、もう誰もマンションを買う人はいないということになります。

②今、年齢が40歳前だから。

40歳を超えて買うと住宅ローンの最借入期間年数を利用できなくなるから。
確かにこのことは正しいでしょう。しかし、40歳で買うマンションの返済が35年として、35年後は75歳になります。

その時まであなたは元気で返済し続けることができるのでしょうか。
返済できなくなったら売ればいいとよく言われますが、さて、その時、あなたのマンションの価値はいかほどになっているでしょう。

返済残総額よりマンション売却額が低くなることが簡単に予想されているのに、その時になって売りに出すといってもローン残債額より高く売れるなんて保証はどこにもありません。

家賃と住宅ローンとはそもそもその存在が違うとも言えます。

家賃を支払いたくないのなら、引っ越しは簡単にできるのですから、地方のタダ同然の家賃の場所に引っ越せばいいんです。

しかし、住宅ローンはそうはいきません。

③老後のために資産を持ちたいから。

えっ、違うの? 資産だよね! って思う人がいるかもしれませんが、この資産になる発想が一番よくわからないとも言えます。

金持ち父さん、貧乏父さんを書いたロバートキヨサキさんが、金持ちは金を出して資産を買う、貧乏人は金を出して負債を買うといっていますが、まさしくマンションはこの負債にしかならないのです。

理由は、今、空き家が9件に1件あります。しかも数年後には3件に1件が空き家になるともいわれています。

これは需給バランスが壊れているという状態です。

これからは売る人が多くなり買う人がますます少なくなる時代に入ります。

買う人が多くて売る人が少ないときは高く売れますから資産になるでしょう。

売る人が多くなり、買う人が少なくなる時代に資産となるなどありえないんです。

まだ日本には土地は必ず上がる的な土地神話なるものがありますが、これは平成バブル時代前の情報が簡単に取れない時代に起こっていた政治家など扇動家が言いふらした根拠のない話であり、今はもうネット時代で何でも簡単に情報がとれますから扇動されることもありません。

また、住宅ローンは35年も払えば元本(借り入れた額)の約2倍になるといわれています。

住宅ローンを払っていると会社も辞めれなくなる可能性があるばかりか、会社が倒産したらローンも払えなくなる可能性があり、しかも、その結果マンション売っても借金だけ残る可能性もあるのです。

ただ、徒歩で生活が完結するエリアはいいかもしれませんが、しかし、そのエリアが今後もいいエリアのままである可能性はありません。

売るに売れなかったりする場所だと、所有するだけで固定資産税や都市計画税、マンションだとそれに加えて管理費、修繕積立金までずーっと払い続けなければなりません。

このような物件を資産というより負債というんです。

④賃料を払うより購入したほうがお得

家賃を支払うより住宅ローンを払うほうが月々の支払いが安く楽だからと言われます。

しかし、家賃と住宅ローンとはそもそもその存在が違うとも言えます。

家賃を支払いたくないのなら、引っ越しは簡単にできるのですから、地方のタダ同然の家賃の場所に引っ越せばいいんです。

しかし、住宅ローンはそうはいきません。

もし定年を迎え会社を辞めたら、住まいのダウンサイジングすればいいのです。

賃貸の場合、生活スタイルに合わせ家賃の高い3LDKから家賃の安い1LDKに住まい替えすればいいんです。

自分の生活スタイルに合わせて住まいも変えていけばいいんです。
生活スタイルに合わせてダウンサイジングができるには賃貸でしか出来ません。

⑤買っておけば子供の将来のための資産になるから。

負債の典型が価値のなくなるマイホーム、特にマンションなのです。

マンションの中でも資産になりそうなマンションから、買ったとたんに負債にしかならないマンションまで序列はあります。

しかし、一生に一回ほどしか買わないマンションの資産価値などあなたにわかるのでしょうか?

不動産屋が、「このマンションは資産になります!」とよく言いますね。でも、その営業マンはそのマンションを買うことなどありません。資産になるならその営業マンも買うはずですが、それが全く見込めないから買うことはないんです。

⑥マイホームを買うのが夢だったまず、環境を考えてうみよ。

夢のためにマンションを買うことはよくわかります。

しかし、なぜその夢を持ったのでしょう。

夢のマイホームという扇動家の扇動にまんまと踊らされているだけではありませんか。

マイホームを持つと実現できた家族の団欒。しかし、その家族の団欒はいつまでも続くことはありません。

家族の団欒という夢を求めたばかりに、無理をして買ったマンションが大きな負債となり、その結果家族の団欒さえ失われているタワーマンション購入者など沢山おられるんです。

では、どうする?

さて、これからのマンション売買の現場を見れば見るほど恐ろしい未来が見えてきたと思います。

だったら、ここを読んでおられるあなたにはマンション所有で失敗してほしくないと思います。

ということで、もしマンションをこれから先数年後売却する予定があるという所有者の方がいたら、迷わず今売却しましょう。

今、平成30年8月、今なら辛うじてまだ間に合います。

ここを読んであるあなたなら、もちろんマンションを売却して以降の人生を豊かな実りあるものにしましょう。

マンションを不幸にして買ってしまったかもしれません。

マンション売却の現状は日に日に悪くなるばかりですが、しかし、まだ立て直すに十分い間に合います。

具体的にはどうしたらいい

では、どうすればマンション売却で成功できるか?です。

それは、扇動家の言葉を信じないことです。

では、その扇動家はどこにいるでしょう。

そうです。マンションデベロッパー参加の不動産売買流通業者にいます。

今、新築マンションは売れていません。月日が経つとともに新築マンションは在庫の山と化しています。

そのため、でもどうしてもその在庫を売り切ってしまわなければならないんです。

だから、マンションはまだまだ大丈夫ですと、根拠のない言葉であなたを騙します。

そのマンションデベの傘下にあるのが大手不動産流通業者なのです。

子会社の運命か、彼らは、あなたの利益より、会社の利益を優先するしかないんです。

マンション売却で大きな利益を得るためには?!

大手不動産流通業者に売却を任せる場合

大手不動産流通業者は全社マンションデベロッパー傘下の会社か、関連会社になります。

従って、あなたがマンションを売ろうとする場合、余程の覚悟を持ってお願いするならいいのですが、しかし、そうでないのなら、大手不動産流通業者に売却を任せることはや辞めたほうがいいでしょう。

あなたが、安く売られない、騙されないという覚悟を持って売却に臨んでも、不動産業者は海千山千の兵ぞろいだということを忘れないでください。

あなたがどんなにマンションを売る現場を知っていても、その実力だけではなく彼らの嘘に立ち向かうなどできないのです。

それはほぼ無理なのです。

なぜ、大手不動産流通業者に任せてはいけないかは ☛【大手不動産会社に頼むと売れない理由】 に書いていますから参考にしてみてください。

大手チェーン系不動産業の場合

チェーン系の不動産業に一回行ったことのある方ならわかることですが、ほぼ大手チェーン系の不動産業者は、売買のプロフッショナルな担当者が居ないということに気づかれたことでしょう。

まず、宅地建物取引士という、不動産業の最低限の資格すら持っていない者が担当者になります。

しかも彼らは若い。若くなくて資格持っていないならそれは勉強もろくにやってこなかっただけの不動産業を舐めてきた表れなのです。

そんな担当者に、あなたの大切なマンション売却を任せれますか?
もっと具体的に大手チェーン系不動産業者の実態については  に書いていますから参考にしてみてください。

地場の不動産業の場合

たまに良い会社がありますが、地場の不動産業者の99%が賃貸専門業者となります。

従って、マンション売却の受注件数など年間1件か2件、あって数件しかありません。これでは高く有利に売るノウハウなど習得できないのです。

ということで、あなたのマンションを高く有利に売ることなどできません。

こちらもまた、☛【地域密着で地元に強い不動産屋】 に書いてますのでご参照ください。

では、どんな不動産業者にマンション売却を任せればいいのでしょう。

それは、どの系列にも属さない、独立独歩の不動産業者コーラルです。

今までの常識をことごとく覆してきた、また覆している真っ最中の不動産売買専門業者、コーラルしかあなたのマンションを高く有利に売却する方法はありません。

大手不動産業者の常識「囲い込み」「両手仲介」を全くしない不動産業者、しかも大手チェーン系不動産業者の常識「宅地建物取引士ではない担当者」ではなく全員が「売買経験の豊富な、しかもマーケティングとセールスに長けた宅地建物取引士の担当者」の不動産業者、地場の不動産業では経験しない売買数を熟している不動産業者がコーラルなのです。

しかも、今までの常識「マンション売却時の仲介手数料(売買金額×3%+6万円)」をも簡単に変えてしまっている不動産業者コーラルしかあなたのマンション売却で成功することはできません。

なぜ、コーラルがあなたのマンション売却時のとても頼もしい味方になるのかは、以下に書いてありますからご参照いただければすぐにわかっていただけることでしょう。

それでもマンション売却で成功しない方へ?!

マンション売却で間違いのない「高く有利に売ること」を目指すのであれば、あなたの中にある人間は性善説というマインドを捨ててください。このマインドを持ち続けてマンション売却で勝つことはむずかしいのです。

特に日本人は相手を疑うことを知りません。だから多くの方がマンション売却現場で今も騙され続けています。

そのことが、騙されることが嫌なら、しかも「高く有利に売ること」を目指すのであれば、マンション売却時でもいいですから人は性悪説にあるというマインドになるべきです。

常識に凝り固まる=性善説のマインドを持っていると言われいます。

また常識を疑い、新常識を作る=性悪説のマインドを持っているとも言われています。

時のこのことを起業家との対比でサラリーマンマインドとも言っています。

マインドとは心得のことです。

起業家(経営者)はサラリーマンマインドを捨てなければいけません。

今までの常識ではないもの=今までの非常識を作ることで大成功を収めることができるのです。

従って、サラリーマンマインドのままマンション売却すると大成功しないのです。

売却開始したとしても、あなたはたくさんの決断をしなければならない時があります。

最終的な判断基準が、サラリーマンマインドになっていると、第三者からの良いアドバイスや情報を受けたとしても「この人は、とんでもないきついことを言う人、ちょっとそんなことできないな」そのようなことを言いはじめ拒絶することが多々あります。

しかし、時代はあなたの思い考えるよりより大きな変化の中にあるのです。

扇動家は、あなたの常識=サラリーマンマインドを利用して、あなたに気持ち良いようなことばかりを言い、あなたを煙に巻こうとします。

その結果、あなたは思いもしないような損失なる売買契約をしてしまうことがあるのです。

これはすべて、あなたがサラリーマンマインドを持っていることで起こることなのです。

成功するためには、サラリーマンマインドではなく、絶対の起業家マインドが必要なのです。

これははっきり言って雲泥の差です。

この2つのマインドは、ものごとひとつを考える時でも、まったく違う見方をします。