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これからのマンション適正価格とは

これからのマンション適正価格とは

今、マンションの価格がどんどん上がって来ています。

不動産流通機構の発表でも毎月上昇しているような状況で、いつこの上昇曲線が止まるのか予断を許さない状況といえます。

では、この上昇曲線がいつ止まり下降線を描くのか?

それは、賃料相場との比較でみてみるとわかるのではないでしょうか。

賃料相場で見極めるマンション適正価格

不動産評価の手法は、原価法、収益還元法の他に、取引事例比較法があります。

この取引事例比較法とは、対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

対象物件では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除します。

取引事例比較法は、近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効ですのでマンションの評価には有効な手法となりコーラルでもマンション評価はこの手法を用いています。

実は、「不動産のプロが物件価格の妥当性を判断するときには、必ず利回りを確認します。実需であるマイホームの場合は人に貸すことを前提としないのが通常ですが、個人の財産だからこそマンション本来の価値を見極めることが大切ですなことなのです。」
銀行等の融資担当者もこの賃貸利回りを見ていることが最近多くあります。

マンションの賃料と価格とでは、相場の変動に大きな違いがあることが分かります。
そのためマンションの価格相場が適正な水準かどうかを判断するうえで、「利回り」が重要な判断基準としてクローズアップされるのです。

利回りとは、賃料の年額を価格で割ったもの。計算式で表すと「(月額賃料)×12カ月÷物件価格」となります。
ようするに「そのマンションを買って人に貸すと、どの程度の利回りで家賃収入が得られるか」を示す数値です。

 
価格相場が上昇すると利回りが低下し、価格相場が下落すると利回りが上昇します。
相場変動の大きなマンション価格に対して、相場の安定した賃料を基準とすることで、価格相場が高すぎないかどうかをチェックすることができるのです。

「賃料相場は最寄り駅からの所要時間など立地条件で決まる部分が大きく、金額の変化はさほど大きくありません。ただ、景気がよくなれば空室率が低くなって賃料が上がるので、2013年からの相場上昇は景気回復によるものでしょう。首都圏の相場は今だ上がっていますので好景気が主な要因と考えられると思われます。」

現状の利回りは新築が4%台、中古は7%台が主流

現状の利回り水準と照らし合わせると、中古マンションは適正な水準に近づきつつあるようですが、新築マンションはやや利回りが低めなケースが多いようです。
利回りから考えても新築マンションは現状とても高いといえるでしょう。

このように賃料を価格で割った利回りを見ると、マンション価格の適正水準が見えてきます。
マイホームとしてマンション購入を検討している人も、購入を決める前に一度そのマンションでどの程度の利回りが期待できるのかを、チェックしてみることをお勧めします。


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