Top / QBlog / 2018-10-04

メルカリとマンション市場の似ていること

唐突ですが、今、メルカリに出品してもすぐ売れる人と、なかなか売れない人がいることをご存知ですか。

そのメルカリ、私は数品出品していたのですがすぐ売れました。ただ弟はなかなか売れないでいるみたいです。

そこで調べてみたら、簡単便利ですぐ売れるイメージ(CMの影響かな)のメルカリでも売れる人となかなか売れない人がいるということらしいのです。

その理由が簡単に言えば、出品数が多くなり、 なかなか閲覧してもらえない(売っていることを知られていない) ことに原因があるみたいなのです。

ん、これってマンション市場と全く一緒ではありませんか。

最近いつも考えていることに、これからのマンション売却シーンの中で売れない原因で多くなるであろう理由に最も多くなるであろうものが、この 売っていることを知られていない ということと思っていたんです。

なぜ、売っていることを知られないのか?
理由は2つあります。

ひとつは、売っている物件数が毎々増え続けていること。
もう一つは不動産仲介業者の広告がダメだからです。

売っている物件数が毎々増え続けていることについて、下記グラフをご覧ください。

これは中古マンションの在庫数の推移グラフですが、毎年中古マンションは在庫が積み増しているのが分かります。

マンション在庫の増加

マンション在庫数は毎年増えるばかりで減ることは有りません。
平成8年からの20年経過後の2017年で、在庫数は約2倍強にもなります。
また、2018年では2.5倍ほどになるともいわれています。

売るとき競合してくるマンションは日に日に増えています。
このグラフだけではわからないという方のために、もっと分かりやすい数字で見てみましょう

ここにレインズが発表しているデータがあります。
このデータは中古マンションの年間販売登録数ですが、10年前の販売中登録数と現在の販売中登録数を調べ比較してみると

2008年における首都圏中古マンションの成約件数は28,744件(前年比0.9%増)で、前年を上回っています。
2017年における首都圏中古マンションの成約件数は37,329件(前年比0.4%増)で、3年連続で前年を上回り、前年に続いて過去最高を更新しています。


2008年の新規登録件数は170,929件(前年比22.4%増)で、過去最高を更新しています。
すべての都県・ 地域で前年を大幅に上回り、特に東京都区部は前年と比べて32.5%増えています
2017年の新規登録件数は193,988件(前年比0.2%減)で3年ぶりに前年を下回っています。
都県・地域別に見ると、東京 都区部と千葉県が前年を下回っています。



如何でしょう。

今と約10年前とを比べてみると、首都圏中古マンション販売数で約23000戸も今の方が多くなっています。
確かに購入者も約8500人ほど多くなっていますから、そんなに変わらないじゃないかと思われる方もいるかもしれません。
ただ、この成約数はアベノミクス下の過去最高を更新した時の人数となり、今年はその数は前年比を大きく下回ることは間違いないのです。
しかし、新規登録件数は、毎年過去最高を更新し続けるでしょう。

この状況の中、あなたは売っていることをどう知らしめますか?

どんなに良い物件でも、売っていることを知ってもらえなければ存在していないのと同じなのです。

ある有名なアメリカのマーケティングの権威がこんなことを言っています。

『商品が売れない一番の理由は、「知らない」もしくは「忘れている」だ』と。

現在は、こんなにたくさんのマンションの中から、あなたのマンションを見つけてもらわなくてはいけません。

あなたのマンションを「こんな部屋を探していたんです!」っていうお客様は必ずいるはずです。
しかし、売っていることを知られていないのでは話になりません。
購入見込み者に一日でも早く「知ってもらえる」ように働きかけをしていかかなければいけません。

しかし、これができるのはあなたではありません。
あなたが売却を任せる不動産業者なのです。

今、あなたが直接物件アピールをできる不動産ポータルサイトがあります。
ヤフー不動産中にある「おうちダイレクト」です。
ここでは、売主であるあなたが直接物件アピールができます。
しかし、このおうちダイレクトにあなたが直接物件アピールしても、おうちダイレクト自体に問題があるので、
あなたがいくらおうちダイレクトでアピールしても買い手に「知ってもらえる」ように働きかけ出来ないでしょう。
その理由は、まだまだおうちダイレクト自体を知らない人が多い事が原因です。

このおうちダイレクト、ヤフーとソニー不動産が運営しているんですが、ライバルであるSUUMOやアットホーム、ホームズに比べて
一般の消費者に広告等でアピールできていなく、周知が出来ていないという致命的な欠点があるのです。

もう一度書きますが、『商品が売れない一番の理由は、「知らない」もしくは「忘れている」だ』ということ。
知られていないのでは売れるものも売れません。

さてもうひとつの理由、不動産仲介業者の広告がダメだから売っていることを知られていないという事について、

これについては散々当HPでご説明してきたのでご存知だと思います。
もし知らないという方は ☛良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状  を読んでみてください。

今日マンションを探されている方の実に9割が、「物件を知らなかった」「知っていたけど見たことなかった」という結果にあります。

でも、マンションを買う人のほぼ二人に一人が、テレビなどで住宅ローンの史上最低金利やマンションの絶好な売れ行きなどを知り、なんとなく冷やかしでSUUMOやアットホームを見ていたら、物件のアピールが気になりつい内覧してしまった。

初めは買おうと思っていなかったのに、住宅ローン金利も低いし、つい買うことになってしまいましたという方がとても多いのです。

「えっ・・・・?」、と思われるかもしれませんが、これは紛れもない事実なのです。

あなたがマンションを買うとき、買った初動動機はどんなものでしたか?
もしかして思い当たる節がある方もいるのではないですか。

購入者の二人に一人が、当初は買うつもりはなかったのに「広告につられてつい買ってしまった」っていうお客様なのです。

売れるためには、そのお客様に一日でも早く「知ってもらえる」ように働きかけをしていかなければいけません。

マンションは増え人口は減リ世帯数も減少しています。
マンションが売れないのは売却中のマンションが増え買い手が減っているからか、埋もれていて知られていないか、需要がないかなのです。

あなたはフリーマーケットに出品したことはありますか
冒頭で登場しましたメルカリ。
最近とても流行っているみたいですが、このメルカリもこのフリーマーケットになります。

テレビで多くCMしているのでご存じだとは思いますが、フリーマーケットといえば、今はもう「メルカリ」かもしれないくらい有名です。

メルカリなら売りたいものの写真を投稿するだけで、手軽にフリーマーケットに参加できるし、メルカリで本当に簡単すぐに売れたというキャッツフレーズのCMもしてます。

そう、私もメルカリに出品しすぐに売れました。

でもメルカリって本当にすぐ売れるのでしょうか?
弟はなかなか売れなくて困っています。
調べてみると、私と弟のように、すでにメルカリをしている人の中には「売れた!」と言う人と「まったく売れない・・・」という人がいるのは事実のようです。

では、本当に売れたというキャッツフレーズのメルカリでも、売れると売れないにはどんな違いがあるのか、

モノの良さ?、それとも格安なる値段設定?、ただの気まぐれ?、新しいもの見たさ?
さてどの理由から売れたり売れなかったりしているのでしょう?

たしかに質も値段も販売には重要です。
しかし、メルカリで売るためには大切な「コツ」があるのです!

それはマンションを売る場合でも参考になります。

次回は、話題のメルカリを事例に、売れた人、ぜんぜん売れないと悩む人について「マンションもこうすれば売れる!」というコツをお届けしたいと存じます。



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