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住まいの買い換えは思いのほか大変

住まいの買い換えを行なう場合、単純に「売却」する場合や、単純に「購入」する場合と比べて難しいことが現実です。

では、なぜ難しいのか?   住まいの買い換えはなぜ難しいのでしょうか?コーラルがお答えします。

それは、買い換えの場合は、「売却した代金を充当して、次の物件を購入する。」という資金の流れがあるからです。
もちろん例外もありますが、売却を先行するにしても購入を先行するにしても、この資金の流れのタイミングを調整しなければならないことが、自分だけの調整だけでなく、自分の自宅を購入する購入者とのタイミングと、自分が購入する物件の売主のタイミングを合わせることが必要なことは、何から何まで思い通りにいくということにならないことが有り、現実にはなかなか難しいものです。
また、買い換えを成功させるには「手持ちの住まいがいくらで売れるか」「手元に残るのはいくらか(売却残金)」「住宅ローンが残る場合、全額返済しなければならないことからそのための資金の用意が可能か、あるいは新規でローンが組めるか」「自己資金をいくら用意できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握することも大切となります。
できるだけ無理がなく金銭的にも精神的にもあまり負担がかからないように「ゆとり」を持った買い換えプランを立てることが、スムーズな買い換えを実現するためにはとても重要なことです。
言い換えれば、お客様の今置かれた状況によって、最適な買い換え計画を立てることで賢い買い換えが可能となります。

ご所有不動産のローン残債や、売却査定によっては、売却を先行した方が良い場合もありますし、資金計画やご所有不動産の状況によっては、新居ご購入後に売却した方が有利に売れる場合もあります。

従いまして買い換えは、周りの声に惑わされずに一人ひとりの現状に合わせ、慎重に計画を立てることが重要となります。
買い換えは大きく分けて2通りのタイプ『売却先行タイプ』、『購入先行タイプ』が考えられますので、それぞれのメリット・デメリットを比較し、またタイプ別の『成功のポイント』が有りますのでお客様にあった買い換えを見てみましょう。

『売却先行』タイプ

メリット

①売却により発生する自己資金が確定してからの購入となるため、資金計画に狂いがなく、金銭的リスクが軽減できる。

②売却をあせる必要がないので、売買価格やその他条件面である程度余裕をもって進められる。

デメリット

①引渡しまでにご希望の物件が見つからない(あるいは、入居ができない)場合、仮住まいの準備が必要になる。その際には引越しが2度手間となり、仮住まいの費用(敷金・礼金等)が発生する。

②引渡しのタイミングに合わせるために、買い急いで、新居の条件を妥協しなくてはいけない場合がある。

ここが成功のポイント

住まいの買い換え、売却先行タイプの3つの成功ポイント

1.売却契約時、物件引渡し期日をできるだけ長く設ける。
2.自宅売買契約が成立したら購入先探しに全力投球し、できるだけ仮住まいを避ける。
3.高い金額で売りに出すよりも、できるだけ高い金額で成約することを目標にする。


『購入先行』タイプ

メリット

①希望の新居をじっくり探せる。

②未完成物件等引渡しまで時間のかかる物件を購入する場合は、代金支払いまで時間があるので、購入の契約後に売却に出されてもタイミングが合いやすい。

デメリット

①購入物件の代金支払期日に合わせた自宅売却となるので、売却先行型に比べ、価格見直しに余裕がない。

②新居の取得日までに売れないと、新居と旧宅のローンを二重に払うケースがある。

ここが成功のポイント

住まいの買い換え、購入先行タイプの4つの成功ポイント

1.購入希望者が現れた時が最大のチャンス。このチャンスを逃さない。
2.売却価格の調整には躊躇せず、市場に敏感に反応する事。
3.購入の契約締結から引渡までの期日に余裕のある物件を選ぶ。
4.資金的に余裕を持つために資金繰りは厳しく見ておくこと。また、一時的にでも親などから資金調達できると便利です。

~買い換え特約~
自宅が売却できなかった場合は、購入する売買契約を解除して購入を取りやめる(無かったことにする)というのが買い換え特約です。買主も買い換えというケースでは売買契約時に特約を付けることを希望することも考えられますが、リスクが大きいため、個人間の売買では通常は付けません。


「買い換え」を成功させるコツは何か?



買い替え時の税金について

住居用不動産(マイホーム)を売却した場合の税金優遇措置について をご参照下さい。



大から小へ住まいのダウンサイジング

 ☛ 住まいとダウンサイジング

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