相続した“空き家”売却。売主が住んでいなくても減税可能?

相続した空家(マンションや一戸建て)の売却


今回は「空き家を相続した人が、その家に住んでいなくても3.000万円の特別控除を受けることは可能なのか?」というお話しをしようと思います。


★目 次★



現在、空き家対策の一環として、平成31年12月31日までに譲渡すること、また“一定の条件を満たした場合”という条件付きではありますが、空き家を相続された人の譲渡所得(所得金額)から3.000万円を控除します!という「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3000万円の特別控除)」が施行されています。

今のところ期限付きの特例となっておりますが、今後も空き家を相続するというケースは増えていくと予測されますので、期限を延長する可能性も考えられますね。

制度の内容を具体的に言うと『“一定の条件を満たしている場合”に限り、建物や土地を売った金額から、取得税、諸経費等を引き、残った利益から3.000万円を引いて課税する』というものです。

【一定の条件とは?!】

【相続した家屋の要件】

■相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
■相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること
■昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること
■相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと

【譲渡する際の要件】

 ■譲渡価格が1億円以下
 ■家屋を譲渡する場合、現行の耐震基準に適合するもの

一部ではありますが、このような条件が付されています。

【更地にするという条件があるが、更地も該当するのか?】

相続した空家(マンションや一戸建て)の売却1

この制度導入の検討自体が、「いま問題になっている“空き家”をいかに減らしていくか」ということを目的としているため、空き家を取り壊して更地にした場合もこの制度を適用することができます。

【この制度の良いところ】

この制度の良いところは、
相続された本人(家を売却したい人)が、その家に住んでいなくても3.000万円の控除が受けられるということです。

相続した空家(マンションや一戸建て)の売却5

以前の制度(現行の制度)で「自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」であれば相続された本人(家を売却したい人)が、その家に住んでいなければ3.000万円の
控除は受けられません。

【相続を受けた時、多く見られるパターン】

親御さん等から相続した家というのは、相続された人がその家に住んでいないというパターンがたくさんあります。

たとえば、親御さんが遠くにいらして、ご自身は違う場所に住んでいるという場合です。

その状態で、親御さんが亡くなり、その家を相続することになったけれども、ご自身は別のところで生活しているので、今後も、相続した家に住む予定はないということになります。

このパターンが、空き家が多くなっている原因の1つです。

また、このようなパターンにあてはまる場合、現行の制度であれば、その家を売却する際、控除を受けることができないということになります。

【実際の案件例】

 
いま、お話した多くみられるパターンで過去実際に相談を受けた案件をご紹介します。

①事例

『相談者』
両親が亡くなったので、両親が住んでいた家を売りたいと考えているが、何か控除などはないですか?

ご回答
相続を受けた人が、その家に住んでいれば、3.000万円の控除が受けられるのですが、このご相談者は、別のところに住んでいらっしゃって、今後も相続した家に住む予定はないとのことでしたので、その状況で控除を受けることは不可能です。

『相談者』
そこを何とか住んでいるということにして控除を受けることはできないですか?

ご回答
そんなお話しもでましたが、この控除については、税務署もけっこう厳しくチェックしておりますので、そうそう簡単に認められるものではありません。

『相談者』
どうすれば、居住者用の3.000万円控除を受けられますか?

ご回答
まずは、住民票を移した上で、実際にそこに住んでいるという証拠が必要になります。

『相談者』
証拠とは何が必要ですか?どんな確認をされるのですか?

ご回答
たとえば、公共料金の領収書があるか、郵便物がちゃんと届いているか等を確認する場合があります。
あるいは、かなり細かいことですが、近隣住民の方に聞き取り調査をおこなう可能性もあります。
税務署は、そんなところまでチェックをしているようです。
そのような厳しいチェックもありますので、“脱税っぽい”ことはしない方がいいと思います。
 
そのようなご相談内容でした。

とは、言っても、やはり3.000万円の控除が受けられないのは相続された人にとっては、とても厳しいことです。

相続した空家(マンションや一戸建て)の売却3

【そのような方にとって、この「相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除」は朗報です!!】

【この制度に改定された場合、収める税金(所得税)が具体的にどのくらい減るのか?!】

相続した空家(マンションや一戸建て)の売却4 


 
まずは、現在の場合をご説明します。

①相続した家を、5.000万円で売った場合、売値5.000万円の5%(250万円)が取得費として売値から引かれます。
 取得税がなぜ5%なのかについては、のちほどご説明いたします。

②次に、仲介手数用、測量費用、解体費用などの諸費用が売値から引かれます。
ここでは、諸費用をざっくり200万円と仮定します。

③売値(5.000万円)-取得費(250万円)-諸費用(200万円)で残り4.550万円

になります。

④5年以上の所有期間の場合4.550万円の約20%(910万円)の所得税等がかかってきます。
相続の場合、相続される前からの期間を引き継ぐため、だいたい5年以上の所有期間となります。

⑤現在の場合、この所得税(910万円)を翌年の確定申告で支払うという流れになります。

それでは、今回の空き家対策3.000万円の控除が使えた場合をご説明します。

①相続した家を、5.000万円で売った場合、売値5.000万円の5%(250万円)が取得費として売値から引かれます。
  
②次に、仲介手数用、測量費用、解体費用などの諸費用が売値から引かれます。
ここでは、諸費用をざっくり200万円と仮定します。

③売値(5.000万円)-取得費(250万円)-諸費用(200万円)で残り4.550万円になります。

ここまでは現在の場合と同じです。

④ここで、4.550万円から3.000万円が控除されますので残り1.550万円になります。

⑤5年以上の所有期間の場合1.550万円の約20%(310万円)の所得税等がかかってきます。
「5年以上」の理由については上記と同じです。

⑤控除が使える場合、この所得税(310万円)を翌年の確定申告で支払うという流れになり、現在と比較すると、翌年の確定申告で収める所得税等が、600万円減る!!ということになります。

【そもそも所得税ってどんな税金?】

所得税は、個人の所得に対してかかる国税です。

国税は社会保障費や公共事業、インフラといった国のサービスなどに使われています。

所得税は税率の決定において「累進課税」という仕組みになっていますので、これにより所得が増えると税率も上がっていくことになります。

【取得税はなぜ5%なのか?】

先ほどお話しした取得税5%についてご説明します。

買った時の値段がわからない場合、一律5%で計算するということに法律で決められています。

なぜなら、ずっと昔に先祖が買った土地や建物は、書類等も残っていないことが多いため値段がわからないということがたくさんあります。

明治時代やもっと遡ると江戸時代から、相続、相続・・が続いている場合などがこれに該当します。

『家を譲渡された⇒その家にご自身は住むことはない⇒売却したい⇒金額がわからない』という場合に、取得税として5%が適用されます。

まとめ

相続による不動産売却はこれからもどんどん増えていくと思います。

ただ、今回の「相続した空き家を譲渡した場合の特例」を受けるためには、

①適用期間の要件
②相続した家屋の要件
③譲渡の際の要件

を満たさなければなりません。

この3要件の内、①の適用期間の要件は注意しなければなりません。

せっかくの制度ですが、「相続した実家をどうしようか」と考えている内に適用期日が経過してしまうと、こちらの制度は使えません。

超高齢化社会の昨今、相続も身近なものとなってきました。使える制度は最大限使っていきたいものです。


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