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マンション売却、一戸建て住宅売却時の価格相場について。

マンション売却、一戸建て住宅売却では、まずは価格相場を知らなければ始まりません。ここでは売却相場を説明します。

不動産売却で後悔しないために物件相場&査定を知ろう!

売却で失敗しない悔いの残らない査定とは?
マンションや一戸建て住宅など住まい系不動産を売ろうと思った時、皆さんが一番最初に考えられることは「いくらで売れるんだろう?」です。
これを解決するための方法は、「マンションや一戸建て住宅の売却価格の相場を知っておくこと」です。
相場を知らないまま不動産会社に査定してもらっても、後に悔いる方が多いんです。
「では、どうしたら相場ってわかるんだろう?」「売却で失敗しない悔いの残らない査定とは?」など、ここではマンション売却相場の確認方法と高い価格で売る方法を紹介しています。
マンション売却で後悔しないようしっかり準備しましょう。

査定⇒その前に

価格査定に出す前の準備について

マンションや一戸建ての価格査定とは「この物件(マンションや一戸建て)がいくらで売れるのか」という目安の金額を出すことになります。
価格査定に出す前の準備としては、不動産会社に査定依頼する前に、住宅ローンの残債がいくらあるのか金額を確認しておきましょう。
査定依頼を受けた不動産会社は、実際の残債までは把握することができないので、依頼者自身で確認されることが必要となります。
仮に住宅ローンの残債の方が、実際に売れる金額よりも多かった場合、足りない分を自分で現金を準備しなくてはいけなくなってしまいます。もし現金を用意できないという場合でも、不動産業者によっては任意売却をお勧めする場合もあるでしょう。
確かに、任意売却も住宅ローンの残債の方が、実際に売れる金額よりも多かった場合のひとつの売却方法かもしれませんが、この任意売却には「重大な落とし穴」もありますから、十分に任意売却の説明を聞き、売主様自身でご納得のうえ進める必要があります。

任意売却については別頁に詳細解説していますから、そちらをご参照ください。

査定価格はあくまで仮の価格

実は、不動産は買う時より売るときのほうが数倍も

数十倍も大変なことと皆さんはご存知でしょうか。

こちらでは、1例としてマンションを例にお話しいたします。

新築マンションと中古マンションの売却方法には格段に違いがあり、中古マンション売却は皆様がお考えになられている程にはスムーズに成約まで進んで行かないことがとても多いことという現状があります。

東日本不動産流通機構(レインズ)の調査(データ)発表では、実に売却開始時100人の方がおられましたら、そのうち20人の方くらいしか売却開始後半年の間に成約しないで、そのほかの80人くらいの方は売却を諦めてしまわれているのが現実なのです。

『ちなみにコーラルでは100人中95人以上成約されています。』

新築マンションは、売主である不動産会社が色々な売却方法や手段を講じ、何とかして売却してしまうのです(新品の家具をサービスしたり、引越代をサービスしたりされることが多いです)が、中古マンションは、その売却方法や手段が大手不動産業者も街の不動産業者も大きな差はなく、売れなかったら責任を取るのは売主様になることから、売却そのものを諦めてしまわれる方が実に多いという切実なる現実を、自分のものとして目の当たりにされることになるのです。

『自分が気に入って買ったマンションの部屋だから素晴らしい』が、『他の人も気に入ってくれるマンションのお部屋』にはならないことが現実なのです。

この現実を踏まえたうえで、ここでは、冷静に不動産売却の常識と査定についてお伝えさせていただければと思います。


自分でマンション価格相場を知る方法

実際に不動産会社に価格査定を頼む前に、自分の目で売却の相場をチェックしてみましょう。

相場のチェックには、SUUMOやHOME’Sなど不動産ポータルサイトで、今、実際に売りに出ている同じマンション内の物件の価格をチェックしたり、近隣のマンションで「築年数」「階数」「間取り」等がなるべく近い物件を選び、売り出し価格を確認することで大雑把な相場としての価格は把握できます。

具体的には、不動産ポータルサイトで売却の相場を調べる時は「築年数」「階数」「間取り」などと同時に、駅からの距離や所要時間がなるべく同じような物件を選び、1㎡あたりの価格を確認しましょう。

その1㎡単価を自分のマンションの広さに掛け合わせれば、おおよその相場金額を算出することができます。

なお、ここで注意すべきことが1つあります。

それは、不動産ポータルサイトに掲載されているのは、あくまで「今、売りに出ている物件の価格」ということであり、「成約した価格ではない」ということです。

言い換えれば、今、売りに出ている物件は、成約するために価格交渉を経る場合があり、実際にその価格で成約するかどうかはわからないということなのです。

売却中の物件というのは価格が高い場合が殆どです。また、売り出し価格を超える価格で成約することはありません。

そのため、その金額で売れるかどうかは分かりません。
物件の中には相場を完全に無視した高値で販売している物件もあります。
そんな時、その物件を見て「この価格で売っているなら自分の部屋もこれぐらいの金額で売れる!」と考える方がとても多くおられます。
その状況は、確かにご自身で気に入って買ったマンションであればあるほどよくわかりますが、しかし、これは早計であり、その価格に縛られるあまり、売却活動しても一向に成約しない悪循環という大きな落とし穴に陥る可能性があるということを、ぜひ知っていてほしいのです。

マンションの資産価値とは

マンションの資産価値の高さ、それは売却したり貸したりするときに上手く相手が見つかる物件かどうかが判断の基準になります。
ここではわかりやすく5つの判断基準に分けてみました。

①交通利便性(駅から近いかどうか、鉄道へのアクセスは良いか。)

②住居快適性(生活を豊かにしてくれる間取りや施設は有るか。)

③生活利便性(街並みに魅力があるかどうか。)

④安全性(管理が行き届いていているかどうか、災害リスクが少ないか。)

⑤市場流動性(中古市場で人気があるかどうか、売りやすいか売りにくいか。)

上記①から⑤までが全て揃ったマンションは、資産価値が高いということになります。

この判断基準全てが揃うマンションは資産価値が高く、言い換えれば売却もスムーズに進むことになります。


具体的な各基準(査定要素)については
マンション価格査定・一戸建て住宅価格査定に影響する各要素とは
をご覧くださいませ。

査定額の現状=査定額は高ければ高い方が良いか?

物件を査定するにあたっては、査定額が高いに越したことはありません。
現在のおおよその価格を知りたいだけの価格調査ならこれで満足なので良いかもしれません。
しかし、売却する場合、最終的な目的は成約することですので、成約できない査定額は良い査定額とは言えません。

査定して売却する場合、販売価格と成約価格は一緒の場合もあればそうでない場合もあります。

査定サイトを利用する場合、成約できそうもない査定額で査定され、媒介契約を取得する為だけのとても成約しそうもない高い価格査定で報告されることが多くあります。

ではなぜ、一括査定サイトでは、成約できそうもない価格の査定額が報告されるのか。それは一括査定サイトの運営に関係しているのですが、ただ、一括査定サイトの裏事情を知らないまま、その査定サイト経由で報告される査定額を鵜呑みにして、売却で失敗される方がとても多いんです。

査定の今・昔 ・一括査定サイトの登場

不動産売却関連のサイトで特に多くなったサイトが有ります。それは査定に関するもののサイトです。
価格査定の現状は、この多くなった査定サイト数により表すことが出来るのではないかと思います。

査定サイトは、7年前には1社から多くて2社しか無く、しかし今日、簡単に探せるものだけで36サイトはあります(2017年11月1日現在)。

まず、これほど一括査定サイトがあることに驚いたことでしょう。

また、一括査定サイトに誘導するアフィリエイト目的のサイトも実に多くなっています。

2008年8月に読んだ本があります。それは 
『ネットで売れるもの・売れないもの』(竹内謙礼著・日本経済新聞出版社)です。
この本の中には不動産は1ページの内5行しか書かれていませんが、査定については全く記載もありませんでした。
しかし、今、『マンション売却』と検索すると1ページ目と2ページ目の約8割が一括査定サイトか、その査定サイトに誘導するアフィリサイトと化してしまっているのが現状です。

一括査定サイトの登場は、査定をとても簡単で便利なものと変えてくれました。このことはとても良いことです。
それまでの査定は、いちいち不動産業者へ出向くことがほとんどだったことを、簡単に便利に変えてくれたのです。

そんな一括査定サイトを、まず売却を検討する場合に、物件の査定をしてみることは必然です。
一括査定サイトを利用することで、この物件の査定が手間なく複数の不動産会社に査定依頼できます。
インターネットを利用して1分程度で査定依頼ができるので利用してみると良いでしょう。

この物件の価格を出す行為の査定は、7年前まではなかなか簡単には出来ませんでした。しかし今日、この査定サイトを利用することにより簡単に、しかも複数社に同時に物件の価格を出してもらいことが可能になりました。
このことはとても便利で良いことです。
しかし全てが良いこととは言えないのが現状ではないかと思います。
なぜ、全てが良いこととは言えないのか、それは一括査定サイトの現状にあります。

一括査定サイトの現状

一括査定サイトは、いったいどんな会社が運営しているかご存知でしょうか。
いずれも、不動産売買をメイン事業としていない会社によって運営されているのが大きな特徴です。

具体的には、Webマーケティングを得意とするベンチャー企業や、大手不動産物件情報ポータルサイトの事業部が運営しているケースが多いですね。


もちろん、それ自体まったく問題のないことです。一括査定サイトは不動産査定と販売をする会社を紹介することが営業目的なのですから。


営業目的ですから、いずれかの収益を得る方法で運営されています。


皆さんが一括査定サイトで査定依頼したら完全無料なのですが、査定依頼を受けた不動産会社は、1件の査定依頼に約1万円の費用を一括査定サイトに支払っていることから、一括査定サイトは利益を出し営業しています。

例えば、一括査定サイトで合計6社に査定依頼した場合、その査定受けた不動産会社は査定サイト運営業者へ各社1万円支払いますので、査定サイト運営業者は合計6万円の利益が有るわけです。


再度言いますが、査定サイトのこの様な運営が悪いと言うことは全くありません。
査定サイトの存在はとても有意義で利用価値が高く、閉塞的だった不動産会社の環境をオープン化した功労者とも言えます。


しかし、ここで問題なのは、不動産売却の一括査定サイトで一番高い価格を提示されても意味はないんです。
「え?なんで?」と思ったことでしょう。以下で具体的に説明します。

一括査定サイトについて

過去の査定の問題点を解決してくれるもの、それを担うものが一括査定サイトの存在です。

ただ、その問題点を知らなければ利用の価値が半減してしまう現実を知らなければいけません。

その問題点を、もう一つの査定利用度の高い「車」との比較で説明してみたいと思います。

さて、皆さんが査定と聞いて一番馴染みがあるのは車の査定だと思いますが、では、不動産の査定は車の査定と同じでしょうか?

実は車の査定は1種類、不動産の査定には2種類あります。

不動産査定の基本は、
① エンドユーザーに向けて情報公開し販売活動をして、売却依頼の期間(媒介契約期間)の3カ月位で売れるであろう価格を付けることです。
② 不動産会社が再販をすることを目的に買取りをする価格をつけること。実際の価格としては①の査定の70%~80%の価格になります。

①はいわゆる皆さんがよく知っている不動産の査定で、不動産仲介会社の担当者が査定という言葉を使うとこの意味になります。
②は買取りの査定で、こちらが車の査定と同じですね。

まずは、ここをきちんと理解することが大切です。

どういうことかと言うと、不動産一括査定サイトの査定は①が基本であり、買取り査定ではないことから、無責任な数字を出すことができるということです。

例えば不動産業者数社に査定を依頼した場合、とにかく売却の依頼が欲しいから、まずは高い査定額を出し、実際に売却をお任せいただいた後に、あれこれ言い訳をして価格を安くしてもらうというケースが横行しています。
売主にすると、高い査定額を出してくれた会社が最もやる気があると感じるかもしれません。しかし、それは間違いである可能性があるのです。まずは、不誠実なこういうやり方があることを知っておいてください。

もちろん誠実な会社もあり、複数の査定結果を見ることで、ある程度の価格傾向が分かるのも事実なので、一括査定サイトが悪いばかりではなく、利用の仕方を考えればとても素晴らしい価値があることも事実です。

皆さんが一括査定サイトで査定依頼したら完全無料なのですが、査定依頼を受けた不動産会社は1件の査定依頼に約1万円の費用を一括査定サイトに支払っています。

一括査定サイトも、この様に不動産会社から一律高額な査定取得料を取らないで、媒介契約等が取れた会社からの成果課金システムにすれば、そのような費用負担が可能な大手不動産会社などに偏らず、また悪質な不動産業者に騙されることもなく、地元で活躍している会社も利用しやすくなり、もっと安心して利用しやすくなると思いますが、事実は、まだまだそうなっていません。

一括査定サイトと不動産業者紹介サービス

上記で一括査定サイトの良いところ、悪いところを書きましたが、その悪いところを改善した存在として、㈱リブセンスが運営しているイエシルというサイトがあります。

このサイトも、不動産会社をご紹介して収益を得るという部分的な点では、上記のような一括査定サイトと同じ仕組みで運営されています。

ただ両者が決定的に違うのは、イエシルの場合は「査定額をアップさせる」のが目的ではなく、「信頼できる不動産会社を紹介する」のが目的であることなのではないでしょうか。

そのために、イエシルでは「紹介する社数を3社までに限定」して運営されているとされています。

運営スキームとしては、イエシルは自身では不動産仲介業として営んでいることでは無いようで、不動産業者へ売主を送客し送客した先の不動産業者が売主と直接媒介契約をして、その結果売買成約出来た成果(仲介手数料)の一部を不動産業者からイエシルが紹介料として受け取るというシステムでした。(実際にコーラルもイエシルの発足当初、イエシルの送客先の不動産業者として参加しないかと打診を受けたんです。しかしどうしてもコーラルの場合その紹介料の高さに参加させていただくことを断念するしかなかったんですが。)
イエシルのサービスはとても良いサービスだと思います。

一括査定サービスなどより余程良いサービスなのではないかと思いますし、ぜひ広がってほしいとも思っています。
イエシルは、「住み替え」や「投資」など、不動産店舗によって得意なジャンルが大きく異なるので、特に売却が得意な店舗を、全国12万社の中から厳選してご紹介していることも称賛していいのではないかと思います。

イエシルの出しているコメントを見れば、紹介する不動産業者は3社に制限するとしているので、当然に売上が減ってしまうと言われていますが、しかし、このことは少々違うところもあるのではないかと思っていたりもします。

コーラルがなぜ参加しない選択をしたのか、それはイエシルのサービスはとても良いものだったのですが、しかしその紹介料はとてもお支払いできる額ではないものだったのです。

イエシルとしては、売上を減らしてでも、3社に縛る理由があるのでは無く、1社からの紹介料のみでも一括査定サイトをしのぐ紹介料を取れるスキームがあるということなのです。

しかし、特に売却が得意な店舗を、全国12万社の中から厳選してご紹介していることではなく、高額な紹介料をくれる不動産業者を厳選している可能性はあるかもしれません。
そうではないことを信じたいところですが。


それでも、一括査定サイトとイエシルを比較対象した場合、コーラルはイエシルを称賛したいと思います。

マンションをご売却される場合、イエシルのお話も、ぜひ、聞いてみて売却を任せる先の不動産業者を決めていただけたらと思います。
イエシルへはココから入れます。↓↓↓↓↓

参考リンク

☛ 不動産売却(マンション売却・戸建住宅売却)時の落とし穴とは?

コーラルの一括査定サイト利用



コーラルでは、もっともっと一括査定サイトが増えれば良いなと思ってもいます。
但し、コーラルはこの不動産一括査定サイトに加盟しておりません。

一括査定サイト運営会社に審査で落とされているからではありません。

実は、今も、査定サイト運営会社からは加盟勧誘が絶え間なく来ています。
しかし、敢えてコーラルは一括査定サイトには加入しません。
以前は一括査定サイトに加入していて、査定ご依頼を承っていた時期もありました。

しかし、現在は加盟することを考えていません。

なぜか?、それは売却依頼を受けることに無理をしてしまう営業をすることになり、結果的には売主様に良くなかったことが多かったからです。

具体的には、査定運営会社は査定サイトへの誘導のため、「一番高い査定額がわかる」「全国・・・社の中から査定」「最大・社から見積もり」「最短・・秒査定」という同じようなキーワードを並べています。

不動産会社は、一括査定サイト経由で査定依頼を受ければその時点で1万円の経費が掛かってしまいます。すべての一括定サイトが売主様の査定依頼を無料で受けていますから、どの不動産会社へ査定依頼しても良く、販売手法と仲介手数料の最大無料などの割引があるコーラルは、たくさんの査定ご依頼を承ることが多いことばかりでした。

コーラルではこのことがそのまま悪いなどと全く思っていません。

事実、コーラルも過去には一括査定サイトに加盟していた時期もありましたから。

査定ご依頼の中には「参考のため」や「他社で売り出しているけどホントにこの価格で良かったか」などの理由、それ以外でも「その物件が無いなどの冷やかし」などが多くあります。

しかし、その1件1件に10,000円もの費用を支払わなければならず、月額の費用合計が100万円を超えることも少なくは有りませんでした。その経費捻出のためにもどうしても媒介契約を取りに行くしかなくなります。
その為、媒介契約を取るために、あえて少し高めの査定額を提示したりするのです。
そのことがどうしても消費者を翻弄していることのように思え、一括査定サイトを脱退したのです。

不動産売買の特徴は、車の場合は査定業者が “買取” をして販売することが多いので、査定額=売却価格になりますね。
しかし不動産は“仲介”での取引がほとんどなので、購入希望者が値下げ交渉することが常で、売り出し価格通りに売れるとは限りません。
(それを見越して、少し高めに売り出すことさえあります。)

このように、査定の段階では売れる価格が分からないので、多少高めに付けても査定した業者のリスクは小さく、調整が簡単に出来てしまうのです。
一括査定の場合は、他の会社にも査定依頼していることが明らかなので、この傾向がとても強くなります。

不動産会社自らが購入する “買取”査定であれば、意味があると思います。しかしながら買取より仲介の方が売却できる価格は高いため、最初から「買取」査定を選ぶ人はほとんどいません。

もちろん査定額提示に誠実な会社もあり、複数の査定結果を見ることで、ある程度の傾向が分かるもの事実なので、一括査定サイトが悪いばかりではなく、利用の仕方を考えればとても素晴らしい価値があることも事実です。

コーラルは一括査定サイトの利用はしておりませんが、しかし、皆さんが査定依頼する場合、そのメリット・デメリットを知り利用することで利用価値は高まります。

一括査定サイトは利用の方法を間違わなければとても利用価値の高いものになることも事実なのです。

では、どう利用すれば良いかです。
以下では、その利用方法を解説します。

一括査定サイト利用方法

コーラルでは、納得できる価格で売却したいなら最低3社以上から査定してもらうことをお勧めしています。

そのためにも、 一括査定サイト利用はお勧めします。

理由は簡単で、1社だけの査定の場合、高いのか安いのか?適正価格なのか? がわかりません。 本当は100万円以上も高く売れたのに。知らないばかりに失敗してしまう可能性だってあるんです。
そういった事にならないために最低3社以上、通常5社位は査定見積もりを取ってください。

5社の査定結果を確認すれば、査定価格を比較できるので判断がしやすくなりますし、不動産会社を競わせる事が可能になるのです。
コーラルは比較検討していただけることが売主様にとって一番の有利な売却になることを知っています。そのための比較検討は不動産会社として当然に受けるべきことと捉えています。

ただ、「何社も査定見積もりに出すのが面倒」と考える人もいるでしょう。
でも一番高くまた有利に売りたいならそのくらいはすべきです。

査定その前に大切なこと

そんな時におすすめなのが、無料でできる一括査定サイトの利用です。

コーラルがこれから売却する全ての方にお伝えしたいこと。

それは納得して売却できるように、複数社に査定させ、現状を把握し、価格も納得な上で最適な不動産会社を見つけることが最重要であると言うことです。


コーラルの推奨するHOME4Uさんは、データ通信やシステム構築事業を行っている日本のシステムインテグレーターであり、情報サービス事業では日本の業界最大手であるNTTデータによって運営されており、一括査定サイトの中でも老舗となります。
東急リバブル、野村の仲介プラス、三井住友トラスト不動産をはじめとした全国500社の中から、最大6社に一括査定を依頼できる便利なサイトです。


特に現在コーラルは事業所の有る亀戸と港区北青山から電車で約1時間以内の不動産のみの査定ご利用とさせていただいております。1時間圏外の不動産については、HOME4Uさん加盟の不動産会社に査定ご依頼され、より地域のことを知っている不動産会社にお任せした方がよいと考えています。


コーラルはこのHOME4Uさんには加入していませんが、コーラル以外に査定を依頼するならこのサイトを一番お勧めします。
もしよかったら、まずは、コーラルの査定と他不動産会社の査定を比較してみましょう。

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未来のマンション相場がわかるアプリ

みなさんご存知でしょうか、
“国内初!”未来のマンション相場がわかるアプリがあることを。
その名もずばり『ふじたろう』!

このアプリで、いつでもどこでも、リアルタイムに適正なマンション相場情報を知ることが可能になったのです。
なんて素晴らしいことでしょう。
これさえあれば、未来のマンション相場がわかるのでとっても便利ですね。
ただ、くれぐれも1つだけ注意して利用してみてください!
それは、査定額は参考でしかないと理解してほしいことです。
一括査定サイトのなかには「最高価格で売却」といった売り文句を使っているところもあります。しかし何度も言いますが高い査定額を出した不動産業者が、実際に高値で売却を決めてくれる会社だとは限らないのです。
査定額アピールは不動産会社の営業活動と心得て下さい。
具体的には、一括査定サイトの中の不動産業者中5社に依頼したのにその中の1社が高額査定額を出した場合は要注意と思いましょう。



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☛ 不動産売却(マンション売却・戸建住宅売却)時の落とし穴とは?
☛ 不動産売却で成功するには?



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