新築マンションの供給過剰で中古マンションも増加傾向

平成28年1月~12月の間に全国で販売された新築マンションは(株)不動産経済研究所の「全国マンション市場動向-2016年のまとめ-」によると7万6,993戸が販売されました。
前年比(1.4%減)と3年連続の減少となり供給物件数自体は減っております。
これは、大量供給エリアである「首都圏の他、近畿圏、東海・中京、北陸・山陰」が減少となった為、新築マンションは物件自体は減っていいます。

一方、中古マンションの新規登録件数(売却を開始した物件数)は、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2016年)」によると、平成28年度については194,336件と(前年比9.6%増)で2年連続で前年を上回っています。都県・地域別に見ると、千葉県と横浜川崎地域を除いた各都県・地域で前年を上回っており、中古マンションの売却件数は年々増え続けている状況です。


3年連続で減少しているのに新築マンションは供給過剰なの?

ズバリ、日本の人口減少問題とマッチさせて考える事がマストです。
現在、日本の人口は総務省の「都道府県別人口と人口増減率」によると、平成17年~27年度調査にて人口比率が、『東京都(2.7%超)・神奈川県(0.9%超)・千葉県(0.1%超)・埼玉県(1.0%超)』と首都圏(一都三県内)では人口が増加していますが、増えている状況として、新生児が増えているのではなく、地方から年齢問わず「暮らしやすい首都圏・仕事のある首都圏」へ上京しているからでしょう。
従って、首都圏以外の39県では全てが人口減となっています。

この様に日本の人口が減っている状況の中、大規模新築マンション(全500世帯など)のマンションをいくつも建設していれば、
1棟の中でも、売れていく部屋もあれば、在庫として残る部屋もあり、この売れ残る部屋が多すぎる為、供給過剰と言われているのです。

=「買う人が少ないのに作ってどうするの?」という状態が今の日本の新築マンション市場です。


新築マンションと中古マンションどっちが選ばれる?

現在、新築マンションではなく、あえて中古マンションを選ぶ買主が増えています。

理由として。

・新築マンションが供給過剰になり、優良中古マンションが市場に溢れている。

・時代ごとに流行が違う為、中古マンションの方がバリエーションが選べる。

・リフォームで資産価値を長く維持することも可能である。

・管理体制が、新築マンションより中古マンションの方が分かりやすい。

・中古マンションの方が、隣近所にどんな住人が住んでいるか確認がしやすい。

・中古マンションでも、税制面の援助が多くなっている。

以上のように、近年ではあえて中古マンションを検討される買主が増えております。
その中で、如何にしてマンション売却を行っていくかが重要になります。

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新築マンションには、余分な価格が上乗せされている。

新築マンションの価格には、購入者には関係ない費用が上乗せされています。
新築マンションの価格は、土地の取得や建築にかかる費用だけで決められる訳ではありません。
宣伝費やモデルルームの建設・維持費、販売会社への手数料など購入者には直接関係のない費用も上乗せされています。

一方、中古マンションの場合、どうでしょうか?
中古マンションは基本的には、需要と供給のバランス・今までの成約事例・販売事例を基に価格を決めて行きます。

中古マンション売却の際は、需要があり、供給が少なければその分価格も上がり手元に残る金額が多くなります。

最近では数年前に東京オリンピックが決定しましたが、その影響で東京ほぼ全域(特に湾岸地域のタワーマンション)が一気に高騰しました。

これは需要と供給のバランスが崩れ、「需要が増し・供給が少なかった為」に売却金額を上げても成約していた現状があります。

現在はどうでしょうか。

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まとめ

現在、新築マンションは絶えず新規に建設を進めています。
そんな市場の中、一般の売主がマンションを売却するのは至難の業です。
コーラルでは、こんな市場の時だからこそお客様に寄り添い、マンション売却のサポートをプロの視点からお手伝いさせて頂きます。

今までの単に売り出し情報を出して成約する時代はもう終わりました。
時代の流れを見越して賢くマンション売却を成功させましょう。

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井上 朝陽