売買スケジュールとその間の市況の変化について
下表をご覧下さい。
アベノミクス効果で不動産市場は活況を呈していましたが、すでにそのピークは過ぎ緩やかな減速傾向にあります。
現時点でも、1990年のバブル崩壊やリーマンショックによるミニバブルの崩壊とは異なり、成約数は前年度比プラスのまま推移していますが販売開始される方はとても多くなり始め、その影響で販売中在庫は増え続けています。
成約㎡単価はまだまだ上がっているのですが、しかし、上げ幅がとても狭くなりました。
今一言で言えば、マンション市況は急激な変化は見られず実感のない緩やかな動きとなっています。
ですがこの状況、今後の売買市況を判断する上で、最も重要なポイントだと考えてられます。
それは、実は今、もうピークは過ぎて下り坂にはいっていると思われるからです。
成約数、販売開始数、販売在庫数などの数字は良いのに何かが変わってきた状態、この実態を「不気味な心地良さ」と言えるのではないでしょうか。
この状態では、マンション市況の「景気基準」はきわめて良いと報道もされてもいます。
３つにわかれる市況
「不気味な心地良さ」を売買スケジュールとその間の市況の変化について見た場合、今をどう動けば良いのかを判断する場面で考えた場合、とても判断に難しい端境期といえます。
テレビや雑誌、ネットなどのメディアではマンション市況は全ての数値で前年度比プラスと言っているのに、成約数も成約1㎡単価も上がっているのになかなか成約にならない。
それどころか、内覧も無い。
内覧が有っても成約に至らない。
売却中の皆さんは、一体どうなっているのか？ とイライラされているのではないでしょうか。
市況が「まだら模様で不透明な市場」になっている状態ではどう動けば良いのかわからないことが普通です。
売却を任せている不動産販売会社も今は辛抱です、と言うだけ。
これでは何をどうやっていいか具体的な方法など分かりません。
但し、市況は確実に動いています。
実は、地域や物件の種別等によって売れ行きに差があり、動向が一様ではないと言えます。
具体的には一様でない動向は３つに分けることができます。
①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。
②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。
③成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。
コーラルの有る、江東区や港区その近隣の区の中でも上記３つに分かれています。
①と②は成約数も一定数あります。また成約㎡単価もまだ上がっていますのでまだまだ問題有りません。
③は販売される方々はとても多くなっていて、販売中在庫はウナギ登りで増えていて購入者は購入検討出来る物件数が凄まじく多い状況に有るのです。
まだまだなんとか高く売れるんではないか。という思惑は分かります。
しかし、③についてはもう状況は崖っぷちなのです。
もの凄いスピードで動く市況と対応について
市況はもの凄いスピードで動いています。
いつ、この崖が崩れるかわからない状況に有るのに、ゆっくり考えている時間はもうないのです。
いつ弾けてしまうかわからない状況では、判断は迅速にするに限ります。
価格の上昇はゆるやかですが、下落はあっと言う間です。
平成バブル崩壊も、リーマンショック後の市況の悪化ももの凄い速さでした。
上記のデータは都心3区のものでしたが、その他のデータもコーラルには有ります。
どの地区でも①②③が有ります。
③の場合は戦略と戦術における販売スケジュ－ルの見直しが必要なのです。
でも也の不動産会社はそれを教えてくれません。
不動産市況の思わぬ落とし穴が有るとしたら今かも知れないのに。
皆さんにはその落とし穴を是非避けていただきたいのです。
落とし穴を避けられたい方や、上記３つの地区動向については是非コーラルへお問い合わせください。
今回は平成28年3月現時点からの平成28年5月連休明けまでの期間の不動産市場の現状について解説をしてみました。
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