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マンション売却の必要書類・中古マンション売却.中古一戸建て売却で必要なものを伝授します。

マンション売却の必要書類・中古マンション売却.中古一戸建て売却で必要なものを伝授します。

不動産売却の必要書類

事前準備をしっかりしておきましょう。

不動産を売却するときの必要書類はマンションや一戸建てなど物件種別によって、また売却までの流れの中で共通のものもあれば異なるものもあります。
必要書類は多いのですが、そろえるのに難しいものではありません。
ただ、いざ売買契約の段階になって、「あの書類がない、わっ、困った!」と慌てないでいいように事前準備をしっかりしておきましょう。

必要書類を準備万端にするにはとても重要な意味がある!

必要書類の中には、売却を進めるうえで購入希望者(買主)との売買条件交渉に有利になるものがあります。

内覧者が購入するかどうか検討する場合、どれくらい諸経費が掛かるのかを適時に知りたいと思っています。その諸経費計算には売主の用意する書類が必要となります。

購入検討者へ出す概算諸経費は大まかなものではなく、事細かな詳細諸経費を提示することができれば、購入検討者は具体的な購入をイメージしやすくなるので、買う意欲が各段に増すことが多いんです。
しかも、この諸経費提示の時間は短ければ短いほど交渉は有利となり、長くなれば長くなるほど不利となります。

また、購入検討者は金融機関から住宅ローン借り入れをする場合が多く、その手続き(事前審査)に売主が用意する書類が必要な場合もあります。

売主の用意する書類がもたもたして提出が遅かったりしたばかりに購入検討者止まりとなり、買主は他の物件を買うこととなり、せっかくの売買チャンスを逃す場合もあります。(これ実際多いです。)

売主は書類準備をとても軽く考えられているケースが多く、購入検討者から提示希望された書類を3日から1週間でも良いなどど考えられている方もおられますが、これは致命傷と思ってください!

もう一度お伝えしますが、書類提示は速ければ速いほうが絶対に有利なのです。

売主の希望条件で成約に導くためには、購入検討者へ物件の特徴を正しくお伝えし理解してもらい、手続きは簡潔に短期間で示すことを意識することがとても重要なことなのです。
売買手続きをスムーズに行えることは、売主にとってメリットが大きいのですから、せっかくの買主を逃さないためにも、事前準備を怠ることのないようにしましょう。

いつ、どの段階で用意すればいいの?

いつどんな書類を用意すればいいかわからないものです。

ただ、現実的にはいつどんな書類を用意すればいいかわからないものです。
そのため、実際は売却をお任せする不動産会社から指示されるので、言われてからそろえても大丈夫です。また、自分でそろえなくても、不動産会社が代わりに用意してくれる書類もあります。

必要書類は物件状況や不動産会社の考えによるものもあるため下記に示すものすべてが必ず必要とも限りませんが、これ以外の書類を求められることもないとは言えません。

ただ一つ言えることは、そろえる書類の中には公的機関から取得するものもあり、日中しか取得できなかったり、土日では取得できないものも有ったりしますのでその点はご注意してください。

では、下記で具体的な売却手順、「①査定時に必要な書類、②売却開始時(売却中)に必要な書類、③売買契約時、決済時の必要書類」 に沿って解説しますので確認してみましょう。
用意する書類のポイントも解説しますのでご参照ください。


①査定時に必要な書類

種類内 容戸建マンション土地
登記済権利証または       登記識別情報所有権の移転登記 △  ○ ○
固定資産税の納税通知書固定資産税、都市計画税の税額確認  ○ ○
ローン残高証明書または    ローン返済予定表住宅ローン確認に   〇 〇
マンション管理規約または    使用細則など決まり事確認  ○ ー
建築確認済証および       検査済証建築物確認  ー ー
パンフレット購入時の販売資料   〇 △
地積測量図土地形状確認  △ ○
建物図面建物形状確認  ○ ー
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ  〇 ー



※マンションの場合には、新築時のパンフレットが有ればとても有利です。
※戸建住宅や土地の場合には地積測量図は有ればとても有利になります。しかしない場合ではぜひご相談してください。なんとななるものです。


②売却開始時(売却中)に必要な書類

種類内 容戸建マンション土地
身分証明書(免許証等)本人確認のため  ○ ○
実  印共有者全員分が必要  ○ ○
印鑑証明書3ヶ月以内のもの1通  ○ ○
登記済権利証または       登記識別情報所有権の移転登記  ○ ○
住民票現住所と登記上の住所が異なる場合  △ △
評価額証明書登記に必要  ○ ○
固定資産税の納税通知書固定資産税、都市計画税の税額確認  ○ ○
ローン残高証明書または    ローン返済予定表住宅ローン確認に   △ △
マンション管理規約または    使用細則など決まり事確認  ○ ー
建築確認済証および       検査済証建築物確認  ー ー
パンフレット購入時の販売資料   △ △
地積測量図土地形状確認  △ ○
建物図面建物形状確認  ○ ー
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ  △ ー



マンションでは、内覧者が内覧時にマンションのパンフレットが有ればぜひ見せてあげましょう。とても有利に内覧が進めれます。

③売買契約時、決済時の必要書類

不動産の売却契約、決済時には以下のような書類が必要です。
売買契約時と売買決済時(物件お引渡し時)には、それぞれ様々な書類が必要になりますので、その時になってあわてなくていいように事前に用意することをお勧めいたします。
特に権利証(登記識別情報)がない場合、再発行が出来ない書類ですので、注意が必要です。紛失されていてもなんとかなりますので、もし紛失されている場合には事前にお伝えしていただけることをお願いしております。

種類内 容戸建マンション土地
身分証明書(免許証等)本人確認のため  ○ ○
実  印共有者全員分が必要  ○ ○
印鑑証明書3ヶ月以内のもの1通  ○ ○
登記済権利証または       登記識別情報所有権の移転登記  ○ ○
住民票現住所と登記上の住所が異なる場合  △ △
評価額証明書登記に必要  ○ ○
固定資産税の納税通知書固定資産税、都市計画税の税額確認  ○ ○
ローン残高証明書または    ローン返済予定表住宅ローン確認に   △ △
マンション管理規約または    使用細則など決まり事確認  ○ ー
建築確認済証および       検査済証建築物確認  ー ー
パンフレット購入時の販売資料   △ △
地積測量図土地形状確認  △ ○
建物図面建物形状確認  ○ ー
住宅性能評価書(建設・設計)平成12年以降建築確認取得物件のみ  △ ー

※○:必須書類 △:任意または該当者のみ ー:非該当

その他、場合によっては他の書類も必要になることがございます。



∽詳細確認∽

•敷地の境界を明確にしておく
境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定する必要があります。
土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記の必要があります。

•住宅ローン等の残高の確認
 住宅ローンや売却する物件を担保にいれて借入金がある時は、借入の残債の額を金融機関に確認しておきましょう。

•付帯設備の確認
家を売却するとき、暖房・エアコンなどを付けて売却するのか、又、物置や庭石・庭木は、どうするのか、書面で取り決めておくと、後でトラブルになりません。


もしマンション・戸建て住宅の瑕疵(かし)があったら
瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。マンションや戸建て住宅にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容をハッキリさせて売却する必要があります。
例えば、軽微な水漏れなどの修復可能な瑕疵であれば、直してから売却することが考えられます。その場合は、売却の諸費用として修理費用が追加でかかることになります。
あるいは、修理費用の額を売却価格から差し引いた価格で売ることも考えられます。このようにマンション・戸建て住宅に瑕疵がある場合は、売却の諸費用や売却価格に影響する場合があります。

最高の販売武器となる新築時の販売パンフレット

さて、売主様は売るという決断をしました。
最高の売却活動シーンを送り、とても有利に高く物件を成約するために、どうしたらいいのかとても知りたいと思われていることでしょう。
そのためには、コーラルでは売主様にもしご用意できるものならご用意していただきたいとお伝えしているものがあります。

ここでは、売主様が売却活動においてどんな資料、書類があると、買いたい人の安心感は増し、売主様に有利なる購入に至るのかについてお伝えします。

最初にお伝えしたいのは、マンションや戸建て住宅についてはもし分譲戸建てであれば「新築分譲時のパンフレット」です。

購入者の価値観に訴える新築時パンフレットの存在

コーラルでは、もし新築時のパンフレットが有れば、内覧者がお部屋を内覧されるときにコピーしてお渡ししています。
カラー印刷されたパンフレットであれば、当然カラーコピーしてお渡しのします。
なぜ、新築分譲時のパンフレットが有ればとても良いのかですが、それは内覧後のイメージをそのパンフレットで継続できるからです。
あなたは新築購入時に販売パンフレットを貰ったと思いますが、もしこのパンフレットを貰っていなかったら、内覧された物件イメージをいつまで継続できますか。その継続はとても短いはずです。
パンフレットでイメージ継続できるから、買うか買わないか検討できるのです。
しかしもしなかったら、多くの場合買わないことへシフトされる可能性が大きくなります。

ちょっと」難しいことを言いますね。
ここに1つのあなたの知らないマンションブランドがあります。
反対にとても有名なマンションブランドもあります。
例えば、三井不動産であれば「パークマンション」「パークコート」「パークホームズ」「パークタワー」がブランドとなります。
これが野村不動産であれば「プラウド」や最近では「オハナ」というものがご存知ではないでしょうか。
あなたは知らないマンションブランドと、知ってるマンションブランドが同じ価格で有った場合、さてどちらが成約しやすいかわかりますか。
条件は同じ価格帯と同じ間取りなど同条件ということで考えてみてください。
言わずもがな、知っているマンションブランドを購入されるのではないでしょうか。
では、同じマンションブランド内でお隣同士の場合ではどうでしょう。
この場合、新築時の販売パンフレットの存在で変わってくる場合があります。
新築時のパンフレットを内覧者に渡すことのできる売主様の方が成約率は高くなりやすいんです。
それはなぜか?

ブランドとそのブランドを伝え継続するものとしてのパンフレットの存在が購入に大きな判断を促すからです。

パンフレットはイメージを継続できるツール

ブランドとは、ウィキペディアでは、ある財・サービスを、他の同カテゴリーの財やサービスと区別するためのあらゆる概念。
当該財サービス(それらに関してのあらゆる情報発信点を含む)と消費者の接触点(タッチポイントまたはコンタクトポイント)で接する当該財サービスのあらゆる角度からの情報と、それらを伝達するメディア特性、消費者の経験、意思思想なども加味され、結果として消費者の中で当該財サービスに対して出来上がるイメージ総体。
と言っています。
言うまでもなくこのブランドの「統一感」は一朝一夕には出来上がりません。そこには「継続」と言う愚直な積み上げが必要になります。
多くの購入者はこのことをわかっているつもりなのですが、差し迫った環境や利益のために「統一感」を捨て、どうして買うのかという軸をぶらすことが少なくありません。
一度ぶらしたものを元に戻すためには相当のエネルギーが必要になります。
「継続」するための源が「軸= コンセプト」であることは言うまでもなく、その都度の思い付きやその場の好き嫌いで組み立てていくと必ずぶれていきます。
「継続」するための源が「軸= コンセプト」であり、マンションや分譲戸建て住宅はその集大成としてパンフレットは「軸= コンセプト」に沿って構成され出来上がって売るわけであり、言い換えれば販売している物件のコンセプトがそこにはあるわけです。
コンセプトの載っているパンフレットが有れば、物件の魅力として軸がブレません。従ってこのパンフレットがあれば購入者の価値観を継続できるわけです。
しかし、もしパンフレットが無かった場合、一度ではイメージの継続ができないので内覧者の購入は無くなる可能性が高まります。

新築時のパンフレットの持つ威力を馬鹿にできないのです。パンフレットが有ればその物件の基本コンセプトのイメージを継続できます。
その結果、購入者のなぜその物件を見に来たのかという「買う理由」という軸は固まり、購入に至るのです。

中古物件販売時の販売図面の威力もこのパンフレットに通じるものがありますが、どうしても販売図面1枚ではその威力は継続出来ないのです。
ただ、その販売図面さえ購入者の買うか買わないかを決める武器として押さえていない、簡単なのもとして考え作成している不動産業者の多いことも事実ですが。

あなたの価値を上げるパンフレットの存在

もし、新築時のパンフレットが有る場合、少しでも思い通リに売却を展開したいと思われるなら、購入後破棄してしまっている売主様もいらっしゃるかもしれませんが、売却するうえでの最高の武器となりますから、なるべく売却時に活用されることをオススメします。
なぜなら、新築時のパンフレットを大事に持っているということは、売主がその物件を大切に思っているということを連想させるに十分な存在だからです。

購入検討者は、購入しようとしている物件の存在もとても気にしています。言い換えれば、売主にとても大切にされていた物件を買いたいと思っています。

先にもお伝えしましたが、ブランドの「統一感」は一朝一夕には出来上がりません。そこには「継続」と言う愚直な積み上げが必要になります。
多くの購入者はこのことをわかっているつもりなのですが、差し迫った環境や利益のために「統一感」を捨て、どうして買うのかという軸をぶらすことが少なくありません。
一度ぶらしたものを元に戻すためには相当のエネルギーが必要になります。
ということは、パンフレットの存在は、購入者のこの「継続」と言う愚直な連続性をとても好むものなのです。

パンフレットで、あなたの売主としてとても大切にしてきた物件をアピールし、購入者に物件を大切に買って頂きましょう。


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