マンション売却・戸建て住宅売却など不動産売却は仲介手数料無料(安い)と査定から。不動産購入(マンション購入、戸建住宅購入)も仲介手数料無料の不動産売買専門店

売却を依頼する不動産業者の会わないでもできる超簡単な見極め方について。

不動産売却を依頼する不動産業者を会わないでもできる簡単な見極め方について

売却を依頼する不動産業者の簡単な見極め方

代表 井上正子

もし、あなたが不動産(マンションや戸建て住宅、アパートなど)を売却する場合、どうしても自分だけで購入者を探すことは出来ないので、不動産業者に売却依頼(媒介契約を結ぶ)することになります。
今では、ヤフーとソニー不動産の共同提供する『おうちダイレクト』など、売主が直接買主を探せるサイトも登場していますが、最終的には不動産業者を通さざるおえないこともあり、まだまだ広く利用されていないことが実情で、どうしても不動産業者に売却依頼することとなります。
しかし、その不動産業者をどう選べばいいのかわからないのが実情ではないでしょうか。
ここでは、売却を依頼する不動産業者のとても簡単な見極め方についてご説明いたします。

不動産屋はコンビニの数より多い

あなたは、日本には不動産業者がどれくらいあるかご存知ですか?
実は、不動産業者には大小あり、誰もが知る大手不動産会社から、今、住んでいる街の駅前にある地域密着型不動産屋、それ以外にもセンチュリー21やピタットハウスなどのチェーン店迄いろいろあります。
不動産業者って、実に全国に10万社以上もあり、なんとセブンイレブンやローソンなどのコンビニエンスストアの総数より多いんです。
こんなに多い不動産業者の中から1社を選ぶのはとても難しいことです。

また不動産業者とは日常生活の中でなかなか接点がないため、騙されるんじゃないかと不安もあることも手伝って、売却をお願いしようとも、なかなかどのように進めたらいいのかわからないのが普通です。

その状況のなか出てきたのが、不動産一括査定会社です。
今では、この不動産一括査定会社もマンションナビさんからHOME4Uさんなど10社以上もあります。

この不動産一括査定会社を利用して、査定額も不動産会社もいっきに決定してしまうことで売主の不安は解決できそうですが、果たしてそうでしょうか?

この一括査定会社を利用しても、はたして売却を任せて良い不動産会社の基準はわからないのではないでしょうか。

査定一括会社でも解決しない。それはなぜ?

それは、査定額も販売方法も似たり寄ったりのことが書かれている査定が報告されるからです。
さて、いったいどうしたら間違いのない自分に一番合った不動産会社を収取選択できるのか。
不動産業者を選ぶ基準は、不動産会社によって仲介手数料の高低など有っても、そのほかの部分、例えば販売手法など一見どこも同じように見え、その実どの不動産会社も大きな違いが見えません。
しかし、実際は今とても大問題になっている売却物件の囲い込みなどがあり大きな違いが存在します。
ここでは、とても簡単に出来る不動産屋さんを選ぶ方法について、不動産会社の人に会わないでもできる簡単な手法をご説明しましょう。

最も簡単な不動産業者の選択基準

どんな不動産業者を選ぶべきか?
言うまでもなく、昨今ではインターネットでお部屋を探す方が多いです。そのため、ポータルサイトにすぐ確実に情報を載せてくれるかどうかが重要な選択基準になります。ポータルサイトに物件情報が載ってないことは死活問題です。

その掲載に際して、お部屋の設備など詳細にわかりやすく記載してあることはもちろんのこと、建物外観、お部屋の内部の写真などが多数あることは重要です。
では、具体的にポイントとなることを見てみましょう。

査定依頼や不動産業者にアポイントを入る前に、最も気を付けるべきポイントをお伝えします。このポイントをまずは押さえてからではないと、どんなことをやっても無駄となります。

反響がどんどん上がる広告と上がらない広告

一番最初に購入希望者が目にする情報は、ポータルサイトの物件情報と販売図面です。
これによって、「実際に見てみたい」と思わせることができるかどうかでその後の展開が決まってしまいます。
よく一番反響が多いスーモ(SUUMO)に物件情報が掲載されていない物件が有ります。
これは問題外です。SUUMOには必ず掲載した方がいいです。
SUUMOは掲載単価が他不動産系ポータルサイト(アットホームやホームズなど)より高額であるため、掲載しない不動産屋さんもあります。
ただ、だからと言って掲載しないのは販売活動の手を抜いているようなものです。
もしSUUMOに掲載しない不動産屋さんだった場合、その不動産屋さんには販売委託するのは止めたほうがいいでしょう。
仮に販売委託している不動産屋さんがスーモへの掲載が直接では不可能な場合でも、他の不動産屋さんに掲載してもらうという方法もあります。
もし、他の不動産屋さんでも掲載していないようでしたら、一番有ってはならない「囲い込み」をされていることが考えられます。
ですので、販売依頼前には、依頼しようとしている不動産屋さんがSUUMO掲載するかどうかを確認してみましょう。

もう一度言いますが、もしSUUMO掲載しないような不動産屋さんは販売委託することは止めたほうがいいです。

たまに、SUUMOには掲載しないけど、アットホームやヤフー不動産には販売中物件がいろいろな不動産屋さんから掲載されていることがあります。

これも止めるべきです。

同じ物件を同じポータルサイトで何社も掲載していると、購入権検討者から下記のように見られています。

①何社も出しているということはなかなか売れないから。
②もしかしたら売り急いでいたりする?
③売れ残り物件じゃないの!
④販売価格に問題あるんじゃない。
こんなにマイナスなイメージで捉えられています。

もし、何社も掲載している物件が有ったら一般媒介契約かもしれませんが、しかし購入検討者が持つイメージは最悪ですので止めましょう。

掲載内容について

初めに目に行くのが、写真ですね。
写真は最低8枚以上に掲載が好ましいです。
しかしもし居住中でなかなか室内を見せづらい場合は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーするべきです。

掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至らないでしょう。

コーラルはお客様の大切な財産を預かって販売しておりますので、高く成約するように写真も物件コメントなども毎回数十枚、文字数制限上限までひねり出しております。

多くの不動産屋さんは販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。
成約になった場合、売買価格×3%+6万円程の仲介手数料をお支払いになると思いますので、しっかりその分は働かせないといけません。
コーラルでは、仲介手数料無料プランや1%プランでも必ずSUUMO、アットホーム、ヤフー不動産に掲載し、また写真も多く掲載し、コメントも文字数制限上限まで書いています。
ホームズとオウチーノなどは他の協力いただいている不動産屋さんに掲載して頂くようにしています。その為掲載に漏れがあるなどということは有りません。
もし、今販売を委託している不動産屋さんにご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどんリクエストしてみてはいかがでしょうか。
売却は売主と依頼した不動産屋さんお二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的にリクエストしたほうがいいですね。

内覧時に気を付けること。

ご購入検討者の内覧時には、必ず販売を委託した不動産屋さんの立ち合いがあるようにしましょう。

例えばリハウスさんなどの他社がお客様を案内してくれる場合でもです。
くれぐれも空家だからといって、現地に鍵を設置したり、鍵を貸し出したりして販売委託した不動産屋さんの立ち合いがなくても内覧できる状態というのは全く良くありません。
物件の事を一番理解している営業マンが必ず立ち会わないと高額・早期成約の実現は有りえません。

不動産屋を選ぶ基本中の基本ー2

まず、不動産業者を選ぶ基本中の基本は、大きく2つに分かれます。

不動産屋の選び方は5W1Hで

それは、会わないでもできる 目で見て確認すること と、会わないではできないこと 聞いて判断すること に分かれます。

このときとても意識して頂きたいことは5W1Hです。
このうち1W1Hを先に確認するだけで、会わないでもできる事項 目で見て確認すること で不動産業者をほぼ1社から2社に絞ることができてしまいます。


5W1Hとは

「いつ(When)、どこで(Where)、だれが(Who)、なにを(What)、なぜ(Why)、どのように(How)」という6つの要素をまとめた、情報伝達のポイントのことで学校で習ったことが有る方も多いのではないでしょうか

売却にはマーケティングが必要です。
この売却マーケティングでは、この5W1Hに沿って売却情報を整理し内容を相手に伝えるようにするとで、情報をわかりやすく、もれなく伝達することができることとなりとても重要なこととなります。

この5W1Hで不動産会社の売却戦術を見てみると、売却情報を整理してあるかどうか、しかも情報をわかりやすくもれなく伝達することができているかがはっきりとわかります。
出来ていないとなると、売却において最も大事な情報が、購入検討者にもれなく伝達することができないこととなり、この不動産業者は売却を任せて良い業者とは言えないわけです。
従って、この5W1Hが出来ているかを調べれば良いということになります。

再度お伝えしますが、この5W1Hを意識して確認していくことで間違いのない不動産会社選びが簡単にできます。
ここでは、簡単にできるファーストステップとして目で見て確認することと、セカンドステップとして聞いて判断することの2ステップに分けて説明します。
まず、1つ目の入り口としてのファーストステップでは不動産業者に会わないでもできる1W1Hについてになります。

会わないでも出来るファーストステップ

1W1Hとは、【どこで(Where)、どのように(How)】という2つの情報伝達のポイントに絞ったものです。
購入検討者のおおよそ100%、誰もが見る媒体がありますね。
それは、SUUMOやアットホーム、ホームズと言った不動産売買系ポータルサイトです。
このポータルサイトに掲載されている内容を調べてみれば、不動産業社の担当者に会うことなくその会社の5W1Hについての考え方、手法、現状などが一目瞭然に判明するということです。
その中でもここでは、不動産業者担当者に会わないで済む方法として、最も大切な1W1Hについて説明します。

『どこで(Where)』

ここでは、ご自分の気になる今販売されている販売中物件を絞って、その物件がどのようにアピールされているかを知ることで簡単に確認ができます。
まず、アットホームでご自身のこれから売却を検討している所有物件と競合しそうな物件をピックアップしてください。
アットホームが一番販売中物件をピックアップするのに良いサイトである理由は、ほぼすべて100%の不動産業者が加盟しているからです。
アットホーム以外の、例えばSUUMOなどは掲載料が高額になるため多くの不動産業者が加盟していないことが多いんです。

そのピックアップした物件がアットホーム以外のどんな場所、例えばSUUMOやホームズ、yahoo不動産、オウチーノ、投資物件であれば楽待でどのように掲載されているかを確認してみて下さい。

そのうえで、同じ物件が大手不動産業者など、例えば野村不動産アーバンネットさんのノムコムなどで掲載されているかどうかも確認してみましょう。

売却中物件には、物件を販売していることを、購入検討しているお客様に見つけられ、そのうえで訴求して初めて成果が出ます。
従いまして、アピール不足は絶対あってはいけません。
しかしもしアットホーム以外で1つでも掲載されていない不動産系ポータルサイトが有った場合、その不動産業者はアピール不足と言え、言い換えればアピールに力を入れていないと考えていいです。
SUUMOやアットホーム、ホームズといった不動産系ポータルサイトで売却情報をどの場所でオープンにするのか?、アットホームのみとか、自社サイトのみとかであれば成果は大幅に落ちます。見込み客のいる場所でアピールすることで格段に成果が上がります。
そのためには、出来ればすべてのサイトで掲載されていることが望ましいと言えます。
ちなみにコーラルでは、販売協力して頂いている不動産業者の力も借りほぼすべてのポータルサイトで掲載しています。

『どのように(How)』

当たり前のことを当たり前に掲載することは基本です。このことが出来ていない不動産会社が99%、圧倒的に多いことに驚かされます。
また、掲載されていても内容がスカスカな場合もあります。この場合も大問題です。
情報は整理され多くの購入検討者にみていただいて初めて生きた情報となるのです。
アットホームでは、『プロのコメント』という欄が有り、この場で物件をアピールすることができます。しかし多くの不動産業者はこのプロのコメントも掲載していないんです。

もし上記2つのことが実行されていないときは、その不動産業者に依頼することは避けたほうが良いでしょう。
ご安心ください。このときにすでにほとんどの不動産会社が脱落していると考えられます。
10社有ったら2社程に絞られているかもしれません。もしかしたら1社かもf^^)!

次に、上記2つのことが満足している不動産業の場合、実際に聞いてみることとなります。
この段階では、もしかすると多くて2~3社に絞られていると考えられますが、これから先の判断は電話で話すか実際に会わないとわからないでしょう。

会って判断することとは4W

既に先の段階ファーストステップで、多くの不動産業者の中から数社、もしかして1社か2社に絞られているかもしれません。
この場合、これから先にご説明することは必要無いかもしれません。
それはもうこの段階で、すでにお任せできる不動産会社は決まってしまうかもしれないからです。
しかし、先の段階でも複数社残っている場合、これから先は実際に不動産会社の担当者に会うか、電話で話して 聞いて判断すること が必要となります。
ただ、ご安心ください。
的を絞った判断基準を持つことで、自ずと、これから先も迷わずどの不動産業者に依頼するかの簡単に行うことができます。
その判断基準とは以下の4Wです。

『いつ(When)』 

いつ売却活動開始するのかはとても重要なことです。タイミングを間違えると成約できた価格でも成約できなくなり、大幅に価格を下げてしまうことが有ります。ぜひ担当者に世の中の変化や兆候を見逃さず、今売却するときかどうか、また一番有利に売却できる機会はいつなのか聞いてみましょう。

『だれと(Who)』

スタッフは売却のスペシャリストでなければいけません。しかも売却依頼する担当との相性はとても大切です。
相性が合うかどうか、話の展開から確認しましょう。
もし査定時の担当者が合わなかったら、他の人に担当替えできるかどうかも併せて確認してみましょう。

『なにを(What)』

物件情報の整理は内覧者へのアピール時に訴求するレベルの違いが出ます。
これが最重要事項です。ファーストステップでもこのことを確認して不動産会社の判断基準にしました。
物件情報を明確にし、物件を分かりやすくすることは的を絞った広告にとても重要です。
さて、あなたは担当者がちゃんと物件情報を整理できているかどうかを確認することが出来ます。
以下のことを聞いて確認してみて下さい。

① この物件の長所と短所
② 買主へのアピールはどんなことをするの?

『なぜ(Why)』

最後に、いつも、何事もわからないことや不明なことは「なぜ、そうするの?」・「なぜ、しないの?」ということを考えながら話は聞いてみることです。

以上です。
如何でしたか。以上ご説明しましたがとても簡単だと思います。
ぜひ、不動産屋の魔の手に騙されることなく売却で成功して頂ければと思います。


最後に、最もやってはいけないこと

それは、大手だから大丈夫だろうという憶測に頼ることです。
実は大手と言われる不動産業者が一番売却マーケティングの5W1Hを怠っているのですから。
確認も無しで『大手だから大丈夫だろう。』っていう判断は最もやってはいけないことです。
ご自身の目で耳で必ず確認してみてください。


強烈な差別化で売却依頼者が満足したオリジナル売却術!

マンション売却への第一歩・査定で相場価格を知ろう!
ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
あなたの満足マンション売却成功はもう一歩であなたのものです。

でも、ここで何かが足りないことにお気づきでしょうか、
そうです、自分が売却を考えているマンションの価値・相場がまだです。
コーラルではマンション取引の価格・相場など市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせいたします。
査定は完全無料ですからお任せくださいませ。

無料査定はこちらを

↓クリック↓

無料査定




戸建て売却・購入・不動産売買




このページを見た人は以下のページも良く見ています。




Tag: マンション売却 マンション売買 査定 売却手法 売却のコツ 内見 内覧

powered by QHM 6.0.9 haik
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. QHM

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional

マンション売却、マンション購入、不動産売却、不動産売買、江東区,墨田区,中央区,千代田区,港区,新宿区,渋谷区,文京区,中古マンション売却査定、戸建て住宅売却、任意売却、マンションを売る、マンションを買う、任意売却専門店、仲介手数料【定額0円、無料、半額、定額30万円、業界最安値、1%、2%】、瑕疵担保保険,住宅設備延長保証,緊急駆けつけサービス,無料価格査定、売却情報、売るには買うにはのご相談は売買専門店、不動産コンサルティング会社、ホームステージング、物件演出、最終手取り額の多い不動産会社、不動産業者、価格上がるか下がるかの判断、足立区、江戸川区、荒川区、北区、練馬区、中野区、杉並区、世田谷区、目黒区、大田区、武蔵野市、三鷹市、狛江市はじめての方でも安心売却、新築一戸建て購入、不動産業者・不動産屋・不動産会社