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マンションや一戸建てなど家・マイホームを売却するか賃貸するか

マンションや一戸建てなど家・マイホームを売却するか賃貸するか

売却か賃貸か?

「売る」vs「貸す」どっちがおトク?

せっかく新築マンションを購入したのに、転勤辞令が出たり、中古マンションを買って自分好みの内装へリノベーションしたりしたのに故郷の親が病気で故郷へUターンしなきゃならないなど不測の事態が発生したり、人生って思ったようにはなかなかならないものです。
結婚を機にマンション購入、家族が増えるから一戸建て購入などで賃貸から所有へシフトした方はとても多くおられますが、しかし、最近では不測の事態を考慮してもともとから賃貸住まいをず~っと決断継続されている方も多くなってきています。

ただ、それでも買いたいマイホーム。

日本人の住まい所有(マイホーム)へのこだわりはまだまだ廃れていないのが事実なのです。
従いまして、マイホーム所有VS賃貸は切っても切れないことでもあります。
ここでは、不測の事態の場合に、あなたはマイホームを貸しますか?売りますか?を見ていきたいと存じます。
売りにしても貸すにしても、どちらにせよできればなるべく損はしたくないもの。
売るか貸すかの決断をどのようなポイントで考えればよいのか?今回はこの点についても解説したいと思います。

最近多くなりつつある、売れないから賃貸に!

今年2017年9月30日、熊本日日新聞に『熊本市内の被災マンション 公費解体、着手3棟のみ』というニュースが出ました。
熊本地震で半壊以上の被害を受けた熊本市内のマンションのうち、公費による解体に着手したのは3件3棟にとどまることが分かった。市によると、公費解体の申請期限となる10月4日までに10件14棟が届け出の見込みだが、書類がそろっていないなどの理由で半数が「仮受け付け」の状態という。
このような記事です。
http://kumanichi.com/news/local/main/20170930001.xhtml

2015年、総務省統計に売らないで所有するという状態を選んだ方はとても多くなってきているのです。

スクリーンショット 2017-10-07 18
※画像をクリックすれば大きく見えやすくなります。

そんなとき、「マンションの売却は大変そうだから、しばらく賃貸に出そう……」という方も少なくありません。
売り出してもなかなか売れない場合や、自己資金より借入金が多い場合に、そのように決断される方は多いのではないかとも思います。

しかし、その状態、いつか改善される目途は有るのでしょうか?

所有継続の場合、固定資産税・都市計画税がランニングコストとしてかかります。
マンションなら所有しているときに掛る上記諸税に加え、毎月の管理費・修繕積立金も加算されます。

税金は建物が古くなれば低く抑えられる可能性が有りますが、マンションの毎月の管理費・修繕積立金は高く成れど安くなることはまず考えられないでしょう。

従って、これらの所有するための費用は賃貸収入で賄うことになりますが、空室の場合は無収入です。
すぐにでも借り手が見つかれば良いのですが、なかなか借り手がつかないために、賃料を安くせざるを得なくなるかもしれません。
また、家賃滞納など入居者トラブルのリスクも想定しておく必要があるでしょう。
売却するリスクと賃貸にするリスクを天秤にかけ考えるべきなのです。

確かに「買い手がつかない」「思うような値がつかずに損失が出る」といったリスクはありますが、こうしたリスクは賃貸も同様なのですから。

たまに賃貸を選ばれる方で「せっかく高値で売れても税金がかかる」と言われる方がいますが、もし先の熊本地震などのような災害が有り、今売れる金額で売れないときがいつ来るかもわからないのです。
しかも、建て替えようにも建て替えも出来ないのです。
譲渡所得にかかる税金は≪3,000万円の特別控除≫や≪買い換え特例≫を利用して節約することが可能です。
反対に損失が出た場合≪繰り越し控除≫を利用して、損失を最小限に抑えることもできます。
また、売却の場合は引き渡しが済んだらもう手間もかかりません。

これらのことを踏まえ、売却と賃貸についてちゃん考えるべきなのです。

マイホーム 売るか?貸すか?



コーラルへ査定ご依頼される方の最近の傾向は、査定主体理由「実家に戻ることになった」「転勤の辞令が出た」などが主ですが、その時に多いご質問が、アベノミクスの傾向か「今の自宅を売った方が良いか」、「貸した方が良いか」ということです。

売るか貸すかの判断基準とは

今、アベノミクスの経済効果による日本の景気は着実に良くなって来ているみたいです。
最近よく大中企業の社員の方々からの査定ご依頼が急増しています。
このとき皆さん一番多いご相談が、気にいっている自宅を『売る』か『貸す』かです。
ここでは売却と賃貸に焦点を合わせ、どのような判断をしたら良いのかについて見ていきたいと思います。

まず判断材料として

「売った方が良いか」・「貸した方がよいか」この判断は、お客様それぞれのご事情によって異なると考えられます。


・売却したらときの損益はどうか
・ご所有者自身の将来のライフプランはどうなのか
・売却益や家賃収入を何に使うのか
・賃貸で貸す場合の収入と支出のバラン
・これから売買市場動向はどうなりそうか
・これから賃貸市場動向はどうなりそうか
・今、使える税制と今後の税制改正の動向はどうか


などなど、全ての項目を参考にしながら現状を踏まえ、市況の変化で生じるご所有者様個人のとしてのリスク負担などの点を、総合的に判断して決断することが必要になります。

危ない判断

「とりあえず貸しておこうか」は危ない。

最近の賃貸事情は、以前に比べて空き室率の増加で大きく様変わりしています。

現在のご自宅がご所有者様の諸事情により空家になることが必然で、引っ越した後の自宅をどうしようか考える場合に、「まだ今後のことがはっきり決まっていないので、とりあえず賃貸に出しておこう」という方がおられます。

この判断になられるお気持ちはよくわかります。

しかし、この判断が一番危ないと思って下さい。

現在は、次々と新築分譲マンション・中古分譲マンション・新築戸建て・中古戸建てが販売されています。

その販売数は多くなれど少なくなることはないと言えます。

購入検討者も金利が史上最低と言われるくらい低いので、住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が賃貸で借りるよりも得だと感じている方がとても多くなっています。

特にファミリー層では購入派がとても多くなっています。

その為、最近はファミリー向け賃貸物件の空部屋が増えています。

賃貸から所有への移行により、賃貸物件は他の賃貸物件だけでなく、マイホーム購入検討者とも競争しなければならない厳しい状況なのです。

現在は部屋数が多いほど、空室のリスクは高まっています。

それは、核家族、未婚者の増加、少子高齢化に伴い、賃貸で入居する人達は一人世帯・二人世帯の単位が増加しており、一昔前の典型的な四人世帯はそごく減少しているからなのですが、このことから3LDK、もしくはそれ以上の部屋数の賃貸需要は低くなっています。
また、企業も社員用の社宅として確保する物件を全体の相場を見て、基準価格の見直しを行っている現状があります。

そのため、過去とは違い賃貸物件が豊富な今日では、家主が貸したい値段で入居者を探しづらくなっております。

所有するリスク

実は、これから所有するリスクは各段に増すという現実をご存知でしょうか?
賃貸なら収入が減ったら住み替えればよいのですが、家を所有していると、生活を切り詰めなければならないケースが圧倒的に多くなります。
そのうえに、会社員なら雇用リスクもあります。

しかも、今、賃貸物件も税制優遇などで、少なくなるどころか供給は年々増えとても過剰気味になっています。

所有用物件も賃貸用物件も増え続けているのですが、それとは反対にこれから先は人口が減少しますので、長期的に見ても賃貸物件は厳しい競争にさらされることになることが必至な状況なのです。

せっかくお持ちの不動産も、貸出しや売却ができなければお金は決して入ってきません。
しかも、売却出来ない(貸しだせない)としても固定資産税や維持管理費・修繕積立金等の人用経費は必ず掛かります。
過去とは違い最近では不動産が負の資産になることもめずらしくないのです。
また、平成27年以降は相続税も変わって来ます。このことをきっかけとして賃貸経営市況も大きく変わって来ます。

夢と現実を踏まえて

『ロマン』と『ソロバン』あなたはどちら?

思い出のある家をとっておきたい、せっかく頑張ってローンを払ってきたという心情も大事にしたいところです。
そのためには、一度お金の損得を出してみて、納得されることをおすすめします。
賃貸にする場合は、家賃がいくらかよりも、税引き後の手取りはいくらか、で見るのがコツです。
私の担当した方は年収が高く、所得税+住民税は最高税率の50%、家賃からいろいろ経費を引いて、やっと残った利益の半分がさらに税金で減ってしまいます。売ると損が出ますが、それによって戻る1年分の税金が、何と手取り家賃の6年分になることが分かり、ここはソロバン重視で売ることに決めました。
収入によって手取り家賃は変わってきますし、お持ちの物件が値下がりしやすい物件か、そうでないかによっても、損得は変わってきますので、個別にご相談されることをおすすめします。

賃貸業はサービス業であることの認識を

ご自宅を売却する場合は一度売却完了してしまえばそのご自宅のその後のことは買主の責任になります。
しかしご自宅を賃貸に出す場合は、その後のことも考えなければなりません。
ご自宅を貸し出すと言うこと、それは賃貸業になります。
賃貸業はサービス業であるとの認識が必要です。
賃貸経営は先にもお伝えしましたが、今現在とても厳しい競争です。
しかし、やり方次第では安定収入を得ることも十分可能なことは間違いありません。。
その為にも自己判断、自己責任の時代にあっては、今まで以上に貸主借主お互いの権利・義務が明確になっています。
もう一度言いますが、自宅を貸すという以上は、個人事業を行うつもりで予測されるリスクを十分に理解した上で、貸すことが絶対条件となります。

コーラルが今できること

転勤などで、売るか貸すか迷われている方に、コーラルでは「売却・賃貸どっちも査定」を行っています。
弊社は売買専門の不動産会社ですが、グループ企業として賃貸専門の不動産会社があります。従いまして両方をいっぺんに査定することが可能です。また、売った場合の詳細、貸した場合の詳細もご説明でき、お客様の判断に大いに役立つと思います。お客様のご希望によっては売却と賃貸のどちらの募集をかけることも可能です。
お気軽にご相談頂ければと存じます。

不動産無料簡易査定画像 


賃貸vs購入か。この比較は鉄板かつ永遠のテーマ。

売却と反対の購入の場合でも他社の記事から確認してみましょう。

☛ 持ち家か賃貸か? 「妻の言い分、夫の言い分」

☛ 家は持つべきか、持たざるべきか――これでも、あなたは家が欲しいですか?

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