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マンション売買、その環境変化は私たちの生活に大きな影響を与え、 一喜一憂することとなります。そのためマンション市場における現状把握はとても重要です。

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マンション売買の現状

最新更新日2017-03-27 (月) 01:57:42

マンション売買の成功法

マンション売買、その環境変化は私たちの生活に大きな影響を与え、 一喜一憂することとなります。
そのため、マンション市場における現状把握はとても重要です。
ここでは、そのマンション売買状況を公に発表されているデータを用い、今と未来のあり方について考察していきます。

とうとう始まった大きなマンション売買市況の変化にどう対応したらいいか?

平成29年の不動産市況予測はここから

最新不動産市況

東日本不動産流通機構(通称:レインズ)から発表された最新の住宅系不動産(中古マンション・中古戸建)市況をお届けします。

平成29年3月10日発表

§ 最新マンション売買市況 §


2017年2月前年同月比 成約件数-2.2% 新規登録件数 -3.7% 在庫件数 +4.6%
成約件数は6 ヶ月ぶりに前年比減。在庫件数は21 ヶ月連続で前年比増
○成約件数
2月の首都圏における中古マンション成約件数は前年比で2.2%減少し、6ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
○新規登録件数
2月は前年比で3.7%減少し、1 月に続いて前年同月を下回った。前月比はマイナス0.3%とほぼ横ばいであった。
○在庫件数
2月は前年比で4.6%増加し、15年6月から21 ヶ月連続で前年同月を上回った。

総括
成約件数は前年比で2.2%減少した。成約㎡単価は前年比で4.6%上昇、成約価格は前
年比で3.5%上昇し、ともに2013 年1 月から50 ヶ月連続で前年同月を上回った。専有
面積は前年比マイナス1.1%と、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。
とうとう成約件数が前年比で落ちました。新築マンションの販売も縮小している中での減少です。
これは、良い状況ではありません。これから先のマンション市況の変化(悪化)を物語る一因と言えます。
3月の状況次第ではマンション市況の悪化は決定的なものとなるかもしれません。

§ 最新中古戸建て住宅売買市況 §


2017 年2 月前年同月比 成約件数 -5.9% 新規登録件数 -4.0% 在庫件数 -2.6%
成約件数と新規登録件数は1 月に続いて前年比減。在庫件数は15 ヶ月連続の前年比減
○成約件数
2 月の首都圏における中古戸建住宅の成約件数は1,173 件と前年比で5.9%減少し、1 月に続いて前年
同月を下回った。
○新規登録件数
2 月は5,288 件と前年比で4.0%減少し、1 月に続いて前年同月を下回ったが、前月比では1.2%増加
した。
○在庫件数
2 月は18,477 件と前年比で2.6%減少し、15 年12 月から15 ヶ月連続で前年同月を下回った。前月比
はプラス0.7%であった。

総括
成約件数は前年比で5.9%減少し、1 月に続いて前年同月を下回った。成約価格は前年
比で1.2%上昇したが、前月比はマイナス0.7%であった。土地面積は前年比で1.9%縮
小し、建物面積は前年同月とほぼ同じ水準であった。
成約件数も成約価格も思わしくありません。
2月は新築戸建て市況も思わしくありませんでした。
新築戸建ては例年3月決算期在庫処分の売却があり、これが中古戸建住宅市況に大きなマイナス要因として影響しています。
今年3月の動きよっては戸建て住宅市況も大きな波の変化(悪化)となりそうです。





市場の変化に負けないマンション売買のために

とうとう、マンション売買市場で、急速な悪化が始まりました。

マンション相場上がるか下がるか

2020年、東京オリンピックまでは大丈夫だと言われていましたが、今、市況は異様な雰囲気です。すでに始まっている悪化によって、従来の販売方法では売れなくなってきています。

なぜ、急激な変化が起きたのか。そして、このような状況のもと、売り時はいつなのか、どのようにすれば売れるのか。

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マンション売買、専門家のデータ

国交省認定(公財)レインズ

今回、分析していくにあたって、主に使用したのは、レインズ(国土交通省認定 公益財団法人 東日本不動産流通機構)のデータです。

レインズは、東日本地地域、1都15県を事業圏域とした、国土交通大臣指定の、不動産流通に関する情報交換を行う、唯一の公益法人で、不動産業界では、誰もが知っている組織です。業界内での開かれた情報交換が目的ですが、調査・研究事業も行ってり、不動産流通市場に関するデータの公表もしています。


データはこちら


この、レインズのデータをもとに、お客様にも分かりやすく、中古マンション売買市場や、中古一戸建て売買市場が、今、どのようになっていて、今後、どうなっていくのか、解説していきます。

お客様のご決断に、ぜひお役立てください。



今回使ったレインズのデータ

首都圏不動産流通市場の動向(2002年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2007年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2010年度)

首都圏不動産流通市場の動向(2015年度)

中古マンション、売買戦略をデータで考える

現実1.中古マンションの8割は売れ残る

2013(平成25)年に約601万戸だった全国のマンションストック数は、2016年現在、約800万戸まで増えています。【国土交通省発表】
コーラルのある東京都では2013(平成25)年におけるマンションストック数は約165万戸となっています。【東京都都市整備局発表】
首都圏では、2013(平成25)年に販売されたマンションは新築が44,499戸、中古マンションが163,637戸でした。
その中古マンションのうち成約したのは36,432件で、全体のわずか20%ほどにすぎません。
また、2015(平成27)年に販売された中古マンションは177,296戸で成約したのは34,776件で、全体のわずか20%ほどにすぎません。
マンションは売れ残りが多いのです。在庫が入れ替わりながらも、増え続けています。

しかも、これからの日本の人口減少は、疑いの余地がありません。さらに、不動産を買える収入がある人も減る一方です。



中古マンションの売れ行きと新規在庫



現実2.下がり続ける中古マンションの価格

政策からみる中古マンション市場

これだけは、確実に言えます。

もうこれから先、中古マンション、中古一戸建ての売買価格の上昇はありません。

2016年9月時点以降、場所によってはかろうじて前年比+1%程で上昇する希少なマンションは有ります。しかしその他はもう既に最上昇点の価格と言えます。この先は価格下落しかありません。


価格別売れ行き推移

2011年11月から始まったアベノミクスや日銀による金融政策で、過去に類を見ないほど、マンション購入に追い風が吹きました。2016年7月、参議院選挙で自民党が大勝し、マンション購入を後押しする政策も始まりました。例えば、2016年8月、国土交通省が、住まい用の中古不動産物件を買う際の、補助金政策を発表したのです。

このように、政府がインフレ政策を打ち出しているため、不動産売買価格はかろうじて今の価格を維持しているのです。厳しいことを言えば、特別な売り出しの魅力や人気が出る条件がない物件は、現状維持すら難しいです。2015年に売れた価格で売り出しても買い手がつかなくなっています。販売開始から半年たち、販売価格を大幅に下げてもそれでも売れ残っているマンションをたくさん見てきました。

それでも2018年9月までは、何とか現状維持の状態が続くでしょう。2018年9月にはアベノミクスをけん引する安倍首相や、2018年4月には日銀の黒田総裁の任期が切れる予定のため、それ以降、中古マンション価格の下落が危ぶまれています。

政府の中古住宅購入支援政策

時事ドットコムニュース
増税延期を閣議決定=住宅ローン減税21年末まで
http://www.jiji.com/jc/article?k=2016082400351&g=eco

若年層の中古住宅購入支援=40歳未満に最大65万円


販売価格が上がる中古マンションはこれだ

マンション市場全体は、見通しが厳しいです。ただ生活環境などの立地や設備など条件、生活環境によっては価格が上がる見込みがある物件もあります。

価格が上がっても、欲しい人がいる中古マンションとは、その条件を見ていきましょう。


①人気のエリア
首都圏の物件はエリアによって、人気に差が出ます。以下のエリアは今も人気ですが、人気に伴ってこれからも、価格が上昇していくでしょう。

―都心、中でも山手線内及びその沿線地域

―再開発計画が進んでいる地域

ー交通機関の拡充がなされているエリア


②人気の建物
好まれる建物にもトレンドがあります。

都心や一等地のビンテージマンションは、立地的にもハズレがなく、どんなに古くなっても色あせない魅力があります。一定層のファンがおり、価格も保たれています。

タワーマンションも人気があります。「タワーマンション」という名称にブランド力があり、人びとのあこがれになっています。高層階からの眺めや、併設されたパーティールーム、フィットネスクラブ、プール、展望デッキなどの施設も人気の理由です。

ただし、中華系の方々の爆買い物件対象になったマンションは価格が落ちる可能性が十分あります。

③人気の立地
立地は、なんと言っても、アクセスの良さがカギです。駅近物件は、購入希望者みなさんに喜んでもらえます。

④女性が安心して住めるマンション
女性が安心して住めるマンションは、なんと言っても、まず周囲の環境も含めた安全性や日常生活での買い物などの利便性が良く購入希望者みなさんに喜んでもらえます。

価格が下がる中古マンションはこれだ

一度買った家は、長く住みたいもの。すぐ手放す予定で買う人はいないでしょう。将来性やリスクがカギと言えます。これらの地域は、値段が下がっていくでしょう。


―人口減少や高齢化が進む地域

ー武蔵野線、横浜線などJR環状線と言われる地域で近年多くのマンションが供給された地域

―防災上の危険性が高い地域または旧耐震のマンション

ー駅徒歩10分を超える物件



現実3.「売り止め」あきらめるオーナーたち

中古マンション売買現場では約8割が売れないという話はすでにしました。
すでに売り出し中の中古マンションの数に、毎月、新たな物件が市場に上乗せされています。

しかし、中古マンションの総数は、大きな変化はないのです。不思議ですよね。

市場に出した物件が売れなくて、諦めてしまう売主がかなり多くいるため、このようなことが起こるのです。

売主が売却をあきらめ、市場から自分の物件を取り下げてしまうこと。これを、「売り止め」と呼びます。多くは、「期待した値段で売れない」と、諦めてしまいます。これでは、せっかくの資産が負債になってしまいます。

一方で、新築マンションや住宅も増え続けています。家を欲しがっている人は確実にいます。でも成約できないで「売り止め」となるマンションが一定数あります。お持ちの中古マンションの特徴や、市況をよく見て、マンション売買戦略を見定め、売れる戦術で的確に売りに出していくことが必要になってきます。

現実4.中古マンションを取り囲むリスク環境

中古マンション、中古一戸建ての売却リスクを高める主だった要因はこちらです。


①現在進行中の新築マンションの販売ラッシュ

②東日本大震災後の、マンションから戸建て住宅への買主の好みのシフト

すでにご紹介した総人口、総世帯数の減少や、購買層の収入の伸び悩みもあります。

中古マンションは、2025年までに売るべき?!

中古マンションの売却、買取において、先の見通しをつけるのは大切なことです。多角的な視点から考察したこちらのリンクをお読みください。

9年後2025年の中古マンション売買市場は



結論 ~中古マンション売買で成功するために

今、売るべきです

ここまでお読みいただければ、答えは出ているはずです。これからの市況は、ますます厳しくなるばかり。
上記、「価格が下がる中古マンションはこれだ」に該当するマンションは早急に売るべきと言えます。
今ならまだかろうじて間に合うかもしれません。早ければ早いほど、まだ高値で売れる状況です。

あなたの中古マンションを少しでも高額で売るには

コーラルのサイトに来られたお客様は、コーラルの仲介手数料の安さに魅力を感じてくださっています。しかし、この厳しい不動産市場のなかで、「安い」だけでは売ることはできないのです。

好条件の物件も、売り出し方を誤れば売れません。価格設定、タイミングなど、多方面からみたい戦略と戦術のマーケティングが必要です。

誰もが、少しでも良い条件で売りたいものです。

コーラルは、少しでも良い条件で売れるお手伝いをしてまいりました。そして成功して売主に喜んでいただいてきました。コーラルは、行き当たりばったりの営業ではなく、ご覧いただいたように市況を分析し、さらに、

―売却マーケティング
―購入者応援キャンペーン

などを使って具体的かつ戦略的戦術的なマーケティングで、お客様のマンションを成約につなげていくのです。

詳しくは、こちらのリンクをご覧ください。


マンション売却成功方法
中古一戸建て住宅売却のポイント

あなたのマンション・戸建ては資産価値大丈夫?

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
あなたの所有されているマンションや戸建て住宅の資産価値は大丈夫でしょうか?
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