中古マンションの魅力と市場性

政府が発表した日本再興戦略の中でも、「中古住宅流通・リフォーム市場の規模倍増」が明記され、2020年には2010年の10兆円規模から20兆円へと拡大させる目標を掲げられています。
これを後押しする法が平成26年12月施行されたのです。


改正マンション建て替え円滑化法

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」(改正マンション建て替え円滑化法)が平成26年12月施行しました。
これにより大きく様変わりすることになるのが中古マンション市場と言われています。
日本には、現在、全国のマンションストック戸数は約590 万戸といわれており(平成24 年末現在)、これらのうち築32 年以上のマンション(昭和56 年の改正建築基準法施行による新耐震設計に対応していないマンション)は106 万戸と推定される(内閣府発表)。この数はマンションストック総数の実に18%にあたります。

この改正マンション建て替え円滑化法により容積率の緩和特例も創設され、採算性の面で向上も図れるようになり、建替えが推進しやすくなりました。

この法施行により、これまで事業者に買えない物件が買い安くなり、一般購入者にとってはリノベーションされた新たな装いの住宅を新築よりも割安に購入できると可能性が広がります。
また、今以上に海外からの購入意欲の高い層の需要取り込みも見込め、一段と今後需要の広がりが期待できることになります。
 
しかも、今後人口や世帯が減少に伴い、新築マンションの建設も減少すると見られており、ますます中古住宅の需要は伸びると見られています。

事実、この法の施行により不動産大手による中古マンションの大規模な再生プロジェクト(リノベーション)が増えています。


平成26年中古マンション平均成約価格は

中古マンションの成約はアベノミクス、東京オリンピック開催決定などにより、一昨年から多くなり、かつ価格水準の高い東京 23 区の大幅上昇によって、中古マンションの 1 戸あたり平均成約価格は 2,359 万円で、前年同月比 13.3%上昇し、9カ月連続のプラスとなりました。(アットホームの調べ)


平成26年の新築マンション供給戸数

不動産経済研究所が平成27年1月21日発表した平成26年の首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)新築マンション発売戸数は、前年比20.5%減の4万4913戸。前年割れは3年ぶり。消費税増税前の駆け込み購入の反動減が響き、減少率はリーマン・ショックがあった08年(28.3%減)以来6年ぶりの大きさとなったとのことです。
また価格面でも、実にバブル期の1992年(5066万円)以来22年ぶり1戸当たりの平均価格は5000万円台(5060万円)となり、
これは建設労働者の人件費高が影響したものとのことですが、建築部材の高騰も含め建築コストの値上がりもあります。

しかし、見方を変えれば新築発売戸数が4万戸を下回ったのは09年のみ。それ以外は毎年4万個以上の新築マンションが供給されていることになります。


中古マンションのこれから

新築マンションは必ず中古マンションになります。
中古マンションのこれからは今後人口や世帯が減少に伴い、新築マンションの建設も減少すると見られており、ますます中古住宅の需要は伸びると見られている。
事実、中古マンションの 1 戸あたり平均成約価格は新築マンションの 1 戸あたり平均成約価格の実に半分なのです。この差が意味するもの、それは一昨年から始まった新築マンションから中古マンションへの購入者移動が起こりやすいということです。

今年1月改正になった相続税、4月からの購入時税制特例などを含め中古マンション売却購入には追い風になる年と言えるのではないでしょうか。

あなたはこの年にどう動きますか?。