Top / 不動産売買の現場(会社)からかも♪ / 2016-07-02

中古マンション売却市場の実態・・・・

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コーラルへ査定及び売却依頼される理由は様々です。その様々な理由の中でも多い理由が、

「買い替えのために今のマンションを売りたい」

「海外転勤で住まなくなったのでマンションを売りたい」

「相続で引き継いだマンション、でも自分は必要ないので売りたい」

「資産として買った投資用マンションだけど返済が厳しいので手放したい」

等々です。

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私たちは、生活を送る中で、様々な理由での売却シーンが生まれて続けています。

売却の理由は様々でも、現地査定する際に必ずご所有者から言われる言葉が有ります。

それは、『他はどうであれ、自分の所有するマンションは他とは違い、とても住み心地が良く素晴らしいので、価値が高いと思います。』です。この言葉を現地査定時、聞かない時はないくらいです。

確かにご所有者様のお気持ちはよ~く理解できます。実は私も自分のマンションはとても住み心地が良く、眺望もよく価値が高いと思いますからf(^^)!。

さて、ここではマンション査定についてお話してみたいと思います。
コーラル(他の不動産業者でもほとんどですが)では、査定ご依頼を受けたら、そのマンション直近1年間の成約事例、今現在販売中の事例を確認します。また、近隣の類似マンション成約事例、今現在の販売中事例も確認します。それらを不動産流通推進センターの査定判断基準に則ったうえで成約できるであろう査定価格と価格交渉価格を上乗せした販売価格を出します。
ここまではおそらくどの不動産会社も同じ基準ではないかと思います。しかしコーラルはここからが違うのです。
コーラルでは、案内時の独自の基準もかけ合わせます(コーラルの現地案内は独特ですから)。

コーラル独自の査定基準には、今の経済状況も加味します。
今は、アベノミクスや東京オリンピック開催決定も有り、10件に2~3件はこの販売価格から若干の価格交渉ののち、高額で成約する物件が出てきています。またコーラルでお預かりしたおおよそ全ての成約が、他の全てのレインズ成約登録事例の1㎡単価平均のおおよそ10~20%高額でも成約していることを考慮すると、何が正当な市場価格か漠然としていて釈然としないものもありますが。
この最終価格を机上査定として査定ご依頼者にはご提案しております。

査定はあくまで今までの成約価格等から割り出した査定価額で有り、販売価格はこれで決まったらいいなと言う希望価格で有り、成約価格は販売時点で一番高く売買が成立する市場流通価格なのです。
ですので、査定価格は実はとても精密度の高い、いい加減な価格と言えなくもないのです。なので、査定価格が高いから、低いからということで一喜一憂することは実は意味がないことかもしれませんね。

ただ、コーラルではどこの不動産仲介会社よりも価格が高く、良い条件の購入者に決まることを考えています。(他の不動産会社も同じようなことを言っているかもしれませんが(ToT)/~~~)。

では、コーラルではどうやって高額成約に結び付けるか?・・・

それは、先のもお伝えしましたが独特な営業手法かもしれません。

そのひとつ、

コーラルの現地案内は独特です(大手不動産販売会社の方々からもちょっと違うと言われちゃいます)から、この理想の価格で決まることも有るのです。
その手法は??、・・・・
これについては、コーラルの担当者を査定に呼んで頂ければお伝えしますね。

今、この場でお伝えしたいことは、コーラルの独特な販売手法を使ったとしても残りの2~3件は販売価格が高いので売れないで2ケ月過ぎてしまう と言うことです。

その時、やはり他社と同じでコーラルも価格の見直しをご提案することになるのですが、この時に言われる言葉がまたも
『他はどうであれ、自分の所有するマンションは他とは違いとても住み心地が良く素晴らしいので、価値が高いと思います。なぜそれなのに売れないのか?』です。

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実はコーラルの担当者も担当させていただいている物件に愛着が湧いてしまい、なぜ成約しないのかと自問自答しているときでもあります。

が、しかし、不動産売買市場はとてもシビアに売れない理由を私たちに訴え続けてきます。悔しいくらいに。

では、コーラルの売却手法を利用すれば高く売れるマンションや戸建て住宅が多く有るのに、その手法を使ったとしても売れない理由は何か。

大きく言うと、次の3つが考えられます。
ということは、この3つをクリアすれば必ず満足いく成約になるということでもあるのです。

それは、

次回に続く・・・。

売れない理由・・その1


高く売れるコツは・・・



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