不動産売却の流れ(基本中の基本編)その①

ここでは、不動産売却の流れ(基本中の基本編)その①というテーマでお話していきたいと思います。

不動産の売却というのは、とてもわかりにくいと思います。

特に一般の方ですと、一生に一度か二度、あるかないかだと思いますので、非常にわかりにくいのではないでしょうか。

ここでは、「最初におこなう業者への問い合わせ~売出し開始まで」という流れを、細かくお話していきたいと思います。

物件の売却を考えた時、まずは、不動産屋に売却の相談をしていただくというところから始まります。
今はインターネットを窓口として、売却相談や査定依頼をおこなうこともできるようになっていますので、比較的手軽に進行できるとは思いますが、ポイント・注意点・確認すべき点など、さまざまございますので、問題なく、売出しが開始できますようご一読いただけたらと思います。

【売出しの開始価格を決める時~注意することって!?】

査定依頼をきちんとできる信頼できる会社(担当者)が見つかりましたら、査定依頼をおこない金額をだしてもらいます。
でてきた査定価格をもとに、いくらで売りに出すか、売り出しの開始価格を決定するというのが次のステップになります。
この段階での注意点をご説明します。

注意① 高すぎる売出し価格は失敗のもと!

「最初だから高くだそう!」というのは出来ないことはないのですが、相場を度外視した高値でだしてしまうと、市場から無視されて、3か月、半年、一年と売れない、売れ残り物件になってしまうことが、非常に多いので注意してください。

注意② 客観的な値付けをする

できる限り客観的に、買主の気持ちになって値付けをしましょう。

客観的に買主の気持ちになって値付けをするというのは、なかなか難しいと思います。

住んでいるからこそ、愛着もあり、その物件の良いところもたくさん知っていますから高く売りたいという気持ちは当然わかります。

しかし、あくまでも相場を冷静に判断して値付けをしなければ、最初の時点で失敗をしてしまうということになりますので、これはお気持ちとのバランスもあるため、難しいこととは思いますが、慎重に決めていただいた方が良いと思います。

注意③ ほんの少しだけ勉強を!

ほんの少しだけで良いので、勉強していただけたらと思います。

勉強と言っても、難しいことではなく、インターネットで、「自分が売出す物件の近くはだいたいどのくらいの坪単価で売れているのか」または、マンションであれば「近隣のマンションで、同じくらいの間取りで、同じくらいの築年数であれば、いくらくらいで売れているのか」など少し勉強していただくだけでぜんぜん違うと思います。

なぜ勉強した方が良いかと言うと、とても残念なことですが、中には、信用できない業者がおりますので、そういった業者に騙されないように、不当におかしな価格で売られないように、少しだけ売り主様が勉強されると、かなり違ってくると思います。

【売出しの価格が決定~媒介契約締結~確認すべき点は?!】

確認① 営業マンの質と販売方法の確認を!

今一度、価格、営業マンの質、販売方法などを確認しましょう!
売出しの価格が決まったら媒介契約を結ぶことになります。

“媒介契約とは”
売り主様と仲介業者との間に結ぶ契約になります。
この契約をもって売り出しが開始されます。
この時点で確認すべき注意点です。
媒介契約を結ぶ前に今一度、価格、担当者の質、販売方法などを確認してください。
再確認後、ご納得したうえで、媒介契約を締結していただくというのが非常に重要です。

確認②  測量図、間取図があるか確認!

売出し開始前に、測量図や間取図があるかを確認しましょう。
測量図や間取図は無いとおっしゃる売り主様がいらっしゃいますので、あるかどうかを必ず確認してください。
と言うのも、買い主の立場になってみた時に、物件はありますので確認することができますが、図面での測量図や間取図がなければ、買主しも、なかなか検討しにくいと思います。
なければ作成するために多少の時間が必要となりますので、最初に確認してください。

確認③媒介契約選択は慎重に!

媒介契約には、専任媒介、一般媒介など種類があります!

この媒介契約の種類のうち、どれを選ぶかというのも非常に重要です。
簡単に下記図でご案内しておりますが、専任媒介、一般媒介等については、別の機会にお話ししますので、ぜひそちらも見ていただきたいと思います。。

契約種類メリットデメリット
専任媒介契約・不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので売り主が販売状況を把握しやすい・広告費用をかけるなど積極的な販売活動を行ってもらいやすい・1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される・他社との競争がなく営業が活発でないことがある
一般媒介契約・複数の会社に仲介の依頼が可能であるため買い手の幅が広がる・会社同士の競争意識がはたらき営業活動が積極的になる・レインズに登録しなくてよいため売却物件が公にならない・販売状況の報告義務がないため不動産会社がどのように活動しているか分かりづらい・自社で売却できるとは限らないため積極的な販売活動をしない可能性もある・レインズに登録しない場合、物件情報が広がらない


【売却活動スタート~お客様を迎える準備!少しでも物件を良く見せよう!】

いよいよ売却活動スタートというかたちになります。

スタートとなると、やはり、お客様に見ていただく商品になりますので、商品であるという意識を持っていただくというのは重要です。
というのも、戸建てやマンションであれば、室内の片づけや不要物の撤去、この辺をきちんとしていただいて、ちょっとでも物件を良く見せるというのがとても大切です。

お庭の草むしりなども必要です。どんなに良い物件であっても、草ぼうぼうの状態では決して良い物件には見えません。

それ以外は、売却活動がスタートしてしまうと、売り主様は、ほぼやることはありません。あとは担当者に良いお客様を連れてきてもらうというかたちになります。

【出会いを大切に!】

今回は、不動産売却の流れとして、不動産屋への相談から売却スタートまでの流れをご案内しました。

不動産売却については、“出会い”が大切です。

良い不動産屋の担当者と出会うこと、そして良いお客様と出会うこと、この2つの出会いがあれば、売り主様にとって愛着のある物件も、買い主様のもとで、その人たちの新たな人生を包み込んでいくことになります。

売り主様の、お客様をお迎えするための心がけも、良い出会いを導くことに大きく繋がると思います。