マンション売却・市況とタイミング(東京都23区内都心3区)

ここでは、東京都23区のうち、都心3地区(千代田区、中央区、港区)のマンション売買市況報告をします。
このデータは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1度、発表された数値をもとにグラフ化してお届けしています。
このデータを参考に、これからのマンション売却のタイミングや相場、時期を確認してみましょう。

マンション売買市況・東日本流通機構(平成29年6月10日)発表

マンション売却・成約

201405-201705マンション成約(東京都 都心3区)

マンション売却・新規販売開始

201405-201705マンション新規(東京都 都心3区)

マンション売却・販売中在庫

201405-201705マンション在庫(東京都 都心3区)


以下は、東京都23区総合のマンション売却市況データグラフとなります。

マンション売却・長期間総合グラフ

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※画像をクリックすると拡大して見やすくなります。


マンション売却・市況とタイミングについて(東京都23区全域)

ここでは、東京都23区のマンション売買市況報告をします。
このデータは、東日本不動産流通機構(レインズ)から毎月1度、発表された数値をもとにグラフ化してお届けしています。
このデータを参考に、上記各地区のこれからのマンション売却のタイミングや相場、時期を比較検討してみましょう。

マンション売却・成約

201405-201705マンション成約(東京都)

マンション売却・新規販売開始

201405-201705マンション新規(東京都)

マンション売却・販売中在庫

201405-201705マンション在庫(東京都)

中古マンション市況と中古マンション売却タイミング

東京23区都心3区の中古マンション市況についてみていきましょう。
都心3区についても、平成27年12月までの好況な時期から一転、不況な時期へと変化しそうでしたが、これを日銀の史上最低金利導入によってふたたび好況へと誘いました。
これにより、都心3区を含めた東京23区全域と神奈川県川崎市、横浜市などには中古マンション売買旺盛な時期が到来していました。しかし、それから1年半が経過した今、中古マンション市場は販売中在庫の山を北アルプス連峰のごとく高く積み増しています。
都心3区が他地区と少々異なるのは、販売中在庫が他地区より少なくなっているということです。
これは、都心回帰現象や良質なタワーマンションの供給、また立地の良さが影響していることが原因と言えそうです。
しかし、売買成約数は少なくなってきています。
なぜ、売買成約数が少なくなっているのか?
それは、新規販売マンションの1㎡単価を見て頂いてもわかる通り、売却金額があまりに高額となり過ぎたことが購入者の購入意欲を落とすことになっていること、またここ1年半の史上最低金利で購入者がほぼ買い尽くされてしまったこと、更に日本を取り巻く世界情勢が不安定なことが影響しています。
この状況はいつまで続くのでしょう?
この状況は、これから始まる長いマンション不況の入口にいる状況と考えられます。
マンション不況が何故起こるのか?
それは、5つの要因から見ることが出来ます。
①未来の購入者層までここ1年半で購入してしまっていること。
②史上最低金利はいつまでの続かないということ。
 事実、アメリカ合衆国では金利が上昇すると発表されました。
③東京各地区で中古マンション販売在庫数が多いこと。
④新築マンション販売在庫が積み増されていて、これから先に値引き合戦がはじまること。
⑤北朝鮮をはじめとした世界情勢がとても不安定なこと。

以上5つ挙げましたが、これは大きな要素のみを列挙したにすぎません。細かいことを上げるともう10個ほどの要素を上げることが出来ますが、マンション市況好況へ要素は全く見当たらないと言うべき状況があります。

ただ、悲観ばかりではありません。
見方を変えれば、売主にとっては、今までがとても良い状況だったと言うことでしか有りません。購入者にとってはこれからが良い状況と言えるのです。
なぜ、これから先が購入者にとって良い状況なのか?
それは、一にも二にも価格が下がって買いやすくなるからです。
上がりきった価格は下がるものです。
都心3区は、他地区を圧倒するほどの人気の地区なため、下がり始めても、ここ10年から20年は価格の変化を意識しないとわからない程度の下がり幅ではないかと思っています。
10年後2026年には、団塊の世代が後期高齢者(75歳以上)に達する事により、介護・医療費等社会保障費の急増が懸念されるています。(平成18年厚生労働省・委員会報告書より抜粋)
この状態がマンション市況をどう変えるのか?
この場では控えますが、良い状況ではないことはうかがい知れるでしょう。
しかし、これも都心3区は他地区ほどの影響を及ぼさないものと考えられます。

参考までに ↓ 
都心の優良物件も大暴落! マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった(週刊現代から)

どんなマンション買うべき

さて、上記で都心3区のマンション市況についてみてきました。
これを踏まえ、これからマンションを売却、購入する方のために、いつ、動いたらいいかを見ていきたいと思います。
まず、売却についてです。
都心3区は人気の街が他を圧倒して多く、あまり落胆するほどの価格変動(価格下落)は起こらないと思っています。
ただ、他地区よりまだ良いと言うだけのことですから安心は出来ません。
売却の時期については、思い立ったら吉日と言うくらいでいいと存じます。
次に、購入についてはいつなのかですが、それも都心3区は思い立ったら吉日と言うことになります。
他地区とは違い、やはり人気のある区が有る都心3区は価格変動も微々たるもので収まるため、売り急ぎも買い急ぎもしなくていいのではないでしょうか。

まとめ

東京23区の内、都心3区(中央区、千代田区、港区)のマンション市況についてみてきました。
やはり都心3区はとても人気があるため、しかも品川駅には未来リニアの発着駅となるため、また羽田国際空港もあり、日本の中心地的存在な土地なため、どの駅も近隣とする各区は未来についても安泰でしょう。
焦らずじっくりと自身の環境変化に合わせて売却、購入を行うことが良いと言えます。